【正文】 反了制度都要受到相應(yīng)的處罰。在實際工作中，我們堅持“不用薪留人，而用培訓留人”，做到崗前、在崗和調(diào)崗都要經(jīng)過培訓，業(yè)務(wù)骨干 由公司統(tǒng)一安排外送培訓，通過培訓使每一層員工都熟練掌握相應(yīng) 的專業(yè)知識 ，并不斷提高 實際操作技能。 二、運行方式 全面推行 “目標管理”機制。時刻關(guān)注業(yè)主需求， 把 業(yè)主 的投訴或需求永遠 擺在第一位， 推行“零缺陷 服務(wù)” ，并將 服務(wù) 意識、質(zhì)量意識、效率意識貫穿于 物業(yè)管理服務(wù) 全過程 ，使 “業(yè)主 投訴有回音，故障維修處理不過夜”，努力達到服務(wù)滿意率 百分之百 ； 強調(diào)氛圍管理，營造 和 諧環(huán)境。嚴把員工 選聘 、培訓關(guān)， 讓訓練有素的從業(yè)人員為業(yè)主提供熱情溫馨、周到細致、 優(yōu)質(zhì) 高效 的專業(yè)化物業(yè)管理 服務(wù)，使業(yè)主 和住戶得到超凡的享受，體會到作為消費者的尊貴與自豪； 合理、科學設(shè)置管理機構(gòu) ，建立“物業(yè) 服務(wù)中心”。 二 、 實現(xiàn)目標的具體措施 ： 嚴格 選聘從業(yè)人員，強化培訓，提高員工整體素質(zhì)。 在《前期物業(yè)服務(wù)合同》期內(nèi)把“ ****公寓 ”管理成“安全、文明、優(yōu)美、弱電安裝 17 舒適”的住宅區(qū)。 通過對建筑管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的系統(tǒng)策劃 ，充分發(fā)掘 建筑的使用和服務(wù)功能，使建筑達到其使用功能和服務(wù)功能最大程度的發(fā)揮，實現(xiàn)房屋經(jīng)濟價值最大化，創(chuàng)造 適宜的商業(yè)和文化氛圍。 做到眼勤：勤觀察，及時發(fā)現(xiàn)問題、 解決問題；嘴勤：服務(wù)熱情，耐心解釋，及時告知， 要求員工 與 業(yè)主 交談時要親切自然 ，熱情大方 ，注意分寸 ；手勤：勤于動手，事無巨細，發(fā)現(xiàn)問題立即動手解決；腿勤： 要求員工辦事、回訪 的腳步要勤，要多 回 訪 ， 推行走動式管理，一切管理服務(wù)活動要從現(xiàn)場抓起，將工作落到實處，接到投訴第一時間到 達 現(xiàn)場。 同時，我們將充分利用公司專業(yè)化的管理 特長和成本管理經(jīng)驗，通過有 效控制管理成本，開展多渠道的特色、亮點 服務(wù)，指導(dǎo)管理處合理地開源節(jié)流 ，為業(yè)主提供 溫馨、周到的服務(wù)。為此，我公司將采取“現(xiàn)場管理 + 公司監(jiān)督管理”的工作方式并運用嚴格的質(zhì)量控制手段，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)符合上述要求。 管理定位 秉承“全程服務(wù)，追求完美，開拓創(chuàng)新， 穩(wěn)步發(fā)展”的 服務(wù) 理 念 。根據(jù)項目特點和需要選聘 專業(yè)技術(shù)骨干力量，使之能 夠 滿足項目管理服務(wù)的人力資源需求； 建立員工培訓機制，全面、持續(xù)提升項目全員素質(zhì)。 （十三） 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率 指標： 90%以上 。 措施： （ 1） 建立檔案管理制度； （ 2） 實行專業(yè)化、專人管理。 測定依據(jù)：持證上崗人員數(shù) /相關(guān)管理人員數(shù) 100%。 測定依據(jù)：完好消防設(shè)施設(shè)備臺件 數(shù) /總臺件數(shù) 100%。 （七） 治安案件發(fā)生率 指標： 1‰以下 。 12 措施： （ 1） 建立相關(guān)維護制度并 嚴格執(zhí)行； （ 2） 加強巡查，每周一次，發(fā)現(xiàn)問題及時排除； （ 3） 化糞池每年雨季前清掏一次； （ 4） 雨污水井每年清掏一次。 測定依據(jù)：完好綠地面積 /總綠地面積 100%。 措施： （ 1） 建立嚴格的維修工作制度及程序； （ 2） 接到維修通知 15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場； 11 （ 3）做 好維修、急修零配件的常規(guī)儲備； （ 4） 建立維修單填單制，每月進行統(tǒng)計、回訪。 20％ 二級 177。 化糞池每月檢查 1 次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏； （ 5） 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 ； （ 6） 根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害 。 共有部位玻璃每周清潔 1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清 潔、無異味； （ 2） 合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2 次； （ 3） 建筑區(qū)劃道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2次。 （ 4） 對附屬設(shè)施設(shè)備每日巡查 1 次，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及 時組織修復(fù)， 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主 委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造； （ 5） 載人電梯 24小時正常運行； （ 6）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用， 消防通道暢通 ； （ 7） 設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象 ； （ 8） 建筑區(qū)劃道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范 ； （ 9） 路燈、樓道燈完好率不低于 95%； （ 10）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施， 對可能發(fā) 生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。 （ 6） 有 客戶 服務(wù)接待中心，公示 24 小時服務(wù)電話。 五 、 ****公寓 智能化設(shè)備的配置 紅外線周界報警系統(tǒng)； 門禁對講系統(tǒng)； 消防自動報警系統(tǒng)； 道閘系統(tǒng)。 排污設(shè)施設(shè)備有：雨水井 、化糞池、排污泵等。 一期“ ****公寓” 總建筑面積為 平方米， 其中多層建筑面積 117355 平方米 ， 高層建筑面積 48993 平方米 ， 電梯 10 部 ； 總戶數(shù) 1460 戶， 建筑密度 22%，綠地率 42%， 共計 22棟 68個單元。 平方米 元 /月 二、 物業(yè)管理各項費收費標準 物業(yè)服務(wù)費均按照建筑面積為單位收取，即按業(yè)主擁有建筑面積每月每平方米收取。人） 57 570 4 報刊費 240 5 管理人員服裝費（每人每月按 150 元計算） 4 600 6 文化宣傳費 500 小 計 2510 三 固定資產(chǎn)折舊 1 辦公設(shè)備折舊（辦公桌椅，電腦等預(yù)計 60000元，平均使用 5 年） 1000 小 計 1000 四 公共設(shè)備、設(shè)施維護費 1 維修工服裝費（ 400 元 /人 .2 年） 6 100 4 2 公共房屋維修養(yǎng)護 (路燈、吸頂燈等維護費 ) 1500 3 電梯維保及年審（ 30000 元 /年） 2500 4 供電系統(tǒng)維護費 500 5 消防設(shè)備維護費 (外包維護費 10000 元 /年 ) 10000 833 6 發(fā)電機維修及日常保養(yǎng) 1200 7 污、雨水井檢查清理維護 500 8 給排水保養(yǎng) 1500 9 園區(qū)座椅等休閑設(shè)施維護 500 小 計 9133 五 公共能耗 1 公共用水費 (保潔綠化用水 ) 7000 3 公區(qū)電費（路燈用電、線損） 20210 4 電梯能耗 (500 元 /月平方米） 概算收入 1 高層住宅 48994 58793 2 多層住宅 117356 117356 3 商鋪 小計 176149 按 96%收費率計算 169103 4 地面停車收益（按年總收益萬計算） 5 地下停車收益 個 6 其 它 收益（按年總收益 萬計算） 合 計 169103 二、本項目支出預(yù)算 人員配置和待遇表 項目 職 位 人數(shù) 月薪 (元） 月支出 管理人員 4人 項目經(jīng)理 1 4000 4000 行政助理 1 2500 2500 出納 1 1500 1500 客戶中心主管 1 1500 1500 秩序維護隊 25人 秩序維護隊長 1 2021 2021 3 領(lǐng)班 3 1200 3600 秩序維護 員 21 1000 21000 工程維護組 6人 工程主管 1 1500 1500 初級維修工 5 1100 5500 保潔綠化組 22人 綠化主管 1 1500 1500 綠化工 4 1000 4000 保潔主管 1 1200 1200 保潔工 16 800 12800 小 計 57 62600 其它 綜合費用 社會保險費 57 % 19469 綜合保險 % 福利 (年終雙薪 ) 月工資的 1/12 5217 加班費 (單月工資 ) 11 天 /人平方米收取，每月多層住宅物業(yè)服務(wù)費收入為： 平方米 元 /月 三、 說明 物業(yè)服務(wù)費的報價及結(jié)算形式：包干制 ； 按專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定需支出的費 用未計入。 二、 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同 意的其它費用； 法定稅費； 1 物業(yè)公司利潤。平方米 = 元 /月 多層住宅物業(yè)服務(wù)費按 元 /月平方米 = 元 /月 （一、二期） 本項目月預(yù)算總收入為： 元 /月 第三節(jié) ****公寓 物業(yè)服務(wù)費測算 一、本項目收入預(yù)算 （一期） 序號 項目 面積 單價（元 /月人） 小 計 93025 二 辦公費 1 座機電話（每部每月 200 元） 2 400 2 手機費（經(jīng)理 100，隊長、出納各 50） 200 3 低值易耗品（辦公用紙張、日常用表格等，10 元 /月 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費報價 一、物業(yè)管理服務(wù)收費標準定價原則 合理、合法以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)； 體現(xiàn)物業(yè)檔次和價值； 5 維持物業(yè)管理服務(wù)正常運營； 保障實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理和服務(wù)。 三、投標報價 在考慮到各項綜合因素之后，我公司按 以下標準進行投標報價 ： 元 /月 總 占地 面積 畝 ， 總建筑面積 平方米。 第二節(jié) 項目設(shè)施設(shè)備基本情況 一 、給水、排水、排污設(shè)施設(shè)備配置狀況 給水接市政自來水供水主管 ； 6 雨水通過雨水井排入市政管網(wǎng)； 污水經(jīng)過化糞池處理后排入市政排污管網(wǎng) 。 四 、 ****公寓 出入口 主大門一個 ； 付大門一個 。 第三 章 管理服務(wù) 標準和服務(wù)理念 第一 節(jié) 物業(yè)服務(wù)標準和內(nèi)容 一、總體 服務(wù)標準 （一） 服務(wù)標準 物業(yè)服務(wù)按照《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》 一 級標準執(zhí)行； （二）服務(wù)內(nèi)容 （一級服務(wù)標準內(nèi)容） 綜合管理服務(wù) （ 1） 服務(wù)與 被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確； （ 2） 承接項目時，對住宅建筑區(qū)劃共 有部分進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全 ； （ 3） 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取 得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書； （ 4） 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全 ； （ 5）管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝， 佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情 。 屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金使用計 劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主 大會的決定 組織維修 ； （ 3） 每日巡查 1次建筑區(qū)劃房屋單元門、樓梯通道以及其它 共有部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護 ； （ 4） 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 （ 1） 對附 屬設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）； 9 （ 2） 建立附屬設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 ； （ 3）設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范， 設(shè)施設(shè)備運行正常。 保潔服務(wù) （ 1） 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運 2次。 樓梯扶手每日擦 10 洗 1 次。 雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清掏。月） 浮動幅度 有電梯 無電梯 一級 177。