【正文】 6合計注：，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支出；2. 此階段服務(wù)費用已與甲方明確派駐實際人員數(shù)量，由甲方按月支付。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫。第4章 項目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置結(jié)合對（XX）小區(qū)的管理設(shè)想，我們認為，完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)服務(wù)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)?！　?3)檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現(xiàn)象。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好三防措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))?！　?4)抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷?！　　　?1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。　　4．樓地面　　(1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓?！　?5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定?！　?二)接管驗收的標準　　1．主體結(jié)構(gòu)(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞?！　?2)技術(shù)資料：　　土地使用權(quán)證；　　砂漿、混凝土試塊試壓報告；　　竣工驗收證明書；　　圖紙會審記錄；　　竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；　　用地批準文件；　　物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。收集、整理現(xiàn)場資料。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的顧問計劃及工作側(cè)重點。（2）根據(jù)項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。二、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完成，進入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關(guān)顧問工作，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有： 深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場顧問計劃。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。主要是對公用設(shè)施、公共場所進行定期檢查、維修。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項管理制度，保證能及時排除故障?！　?。　　。為此，項目的物業(yè)管理與服務(wù)在以下幾方面作為著手點：　　。第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點物業(yè)前期介入作為開發(fā)的一個后勤部門開展工作，是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過多年探索的成功經(jīng)驗，在全國一二線城市采用這種模式對樹立開發(fā)公司的良好品牌的提高入住率具有舉足輕重的作用。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。四、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。小區(qū)人車分流的設(shè)計；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留二、施工建設(shè)階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。當前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。三、但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。房地產(chǎn)發(fā)展商對物業(yè)進有的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。物業(yè)前期介從管理同時也是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。同時為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范面常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責任非常有利。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)我國的房地產(chǎn)用發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施重粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。（）物業(yè)服務(wù)有限公司第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運作打好基礎(chǔ)，進行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準備，確保業(yè)主順利進駐以及正式進駐后的良好管理效果。目 錄第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點 4一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān) 5二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ) 6三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證 7四、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)良影響 8第二章 前期介入的五個階段 12一、物業(yè)顧問組建階段 12二、施工建設(shè)階段 13三、竣工驗收階段 14四、物業(yè)銷售階段 14五、項目的接管驗收 15第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點 16一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員 18二、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 18三、物業(yè)接管驗收的有關(guān)要求與標準 21第四章 項目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置 28第五章 前期介入工作計劃和物資裝備情況 29一、工作計劃 29二、物資裝備情況 31第六章 前期介入管理開支預(yù)算 32一、前期介入服務(wù)報價 32二、接管驗收階段服務(wù)報價 33第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn) 34一、房屋管理 34二、 綜合管理服務(wù) 34三、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 35四、 公共秩序維護 36五、保潔服務(wù) 37六、綠化養(yǎng)護管理 38七、 員工培訓(xùn) 38八、 日常應(yīng)急預(yù)案 41（一）小區(qū)治安應(yīng)急預(yù)案 41（二）突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急處理 42（三） 小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施 43（四）突發(fā)性群體事件處置預(yù)案 43（五）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 44（六）小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應(yīng)急程序 45九、社區(qū)文化 46八、 日常服務(wù)報價 48九、 服務(wù)承諾 48十、 公司簡介 4952 / 52（XX）小區(qū)前 言 （）物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2003年3月，現(xiàn)屬于貳級資質(zhì)企業(yè)，多年以來一直致力于為各類型物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并向有需求的企業(yè)提供全面物業(yè)服務(wù)，受到業(yè)內(nèi)外人士的廣泛好評。 對于閱讀了本方案書的潛在需求方而言，重點在于了解我公司在物業(yè)服務(wù)的基本設(shè)想、工作流程，以便于進一步的深入洽談。由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住（使用）之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)旗等進有的綜合性管理。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作