【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6。 公共區(qū)域治安事件發(fā)生率 0；216。 園區(qū)內(nèi)責(zé)任交通事故發(fā)生率 0；216。 在用安全設(shè)備設(shè)施完好率 100%四、秩序維護(hù)管理的內(nèi)容與方式216。 治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，保證小區(qū)環(huán)境井然有序。 216。 消防管理：設(shè)備設(shè)施維護(hù)、巡檢、定期模擬演練、消防知識(shí)宣傳、員工消防技能培訓(xùn)，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生。216。 交通管理（實(shí)現(xiàn)方式）：?jiǎn)T工培訓(xùn)，道路標(biāo)識(shí)完備、巡視檢查、交通安全宣傳、車輛進(jìn)出管理。防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。五、秩序維護(hù)管理工作要點(diǎn)日常安全服務(wù)內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡邏、小區(qū)出入管理、安全設(shè)備設(shè)施巡檢等。六、各崗位職責(zé)、要求（參照崗位說明書）七、安全狀態(tài)控制管理報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報(bào)警信息分成兩類：非確切報(bào)警信息、確切報(bào)警信息。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)主管為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系，針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類異常情況，提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。安全狀態(tài)控制。（1）報(bào)警信息分類類 別內(nèi) 容 / 來 源處理方式非確切報(bào)警信息室內(nèi)防盜報(bào)警器、緊急求助按鈕報(bào)警、消防探測(cè)器報(bào)警、消防電話報(bào)警、攝像圖像有可疑現(xiàn)象、出入口非法出入報(bào)警、巡更簽到器未及時(shí)簽到及其他模糊報(bào)警信息。需確認(rèn)核實(shí)確切報(bào)警信息工作人員報(bào)警、電話報(bào)警、物業(yè)服務(wù)中心人員（安全員、其他人員）反應(yīng)問題需派人前往處理（2）報(bào)警事件分類類 別內(nèi) 容輕微事件 防盜報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、誤操作； 巡邏秩序維護(hù)員能解決的小治安、交通違章……一般事件 治安事件：盜竊、發(fā)現(xiàn)可疑人員、鬧事； 車輛管理：道路堵塞、疏導(dǎo)困難、車輛亂停放、輕微撞車撞人、車輛輕微損傷； 設(shè)備設(shè)施故障，局部區(qū)域停水、停電；重大事件 重大刑事案件； 水災(zāi)、火災(zāi)； 暴雨、大范圍水浸； 全區(qū)停水、停電； 智能系統(tǒng)癱瘓； 車場(chǎng)事故（車輛丟失、車輛嚴(yán)重?fù)p壞、撞人、撞車等）。（3）治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀 態(tài) 特 征一級(jí)正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無異常報(bào)警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無異?，F(xiàn)象。二級(jí) 監(jiān)控中心接到報(bào)警信息； 經(jīng)確認(rèn)為輕微事件； 狀態(tài)范圍：報(bào)警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。三級(jí) 報(bào)警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為一般事件； 狀態(tài)范圍：報(bào)警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。四級(jí) 報(bào)警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為重大事件； 狀態(tài)范圍：全區(qū)。（4）各級(jí)狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力 量 范 圍一級(jí)反應(yīng)力量區(qū)域巡邏秩序維護(hù)員或固定崗二級(jí)反應(yīng)力量 一級(jí)反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和安全主管； 工程部。三級(jí)反應(yīng)力量 一級(jí)反應(yīng)力量+二級(jí)反應(yīng)力量； 不當(dāng)班秩序維護(hù)員； 秩維應(yīng)急分隊(duì)。四級(jí)反應(yīng)力量物業(yè)服務(wù)中心在值全體員工。2．向公司請(qǐng)示支援，必要時(shí)向公安、消防、求援。（5）反應(yīng)時(shí)間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間監(jiān)控中心值班人員3分鐘（包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人）一級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘三級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘四級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘當(dāng)班維修人員最遲10分鐘（6）狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場(chǎng)指揮反應(yīng)力量類別一級(jí)狀態(tài)值班人員二級(jí)狀態(tài)秩維主管當(dāng)班秩維班長(zhǎng)一級(jí)力量上陣二級(jí)力量戒備三級(jí)狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理相關(guān)部門主管二級(jí)力量上陣三級(jí)力量戒備必要時(shí)四級(jí)力量戒備四級(jí)狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理助理（相關(guān)主管協(xié)助）四級(jí)力量上陣八、車輛管理九、消防監(jiān)控設(shè)施管理十、消防管理十一、突發(fā)事件處理程序第六章 工程管理思路組織架構(gòu)： 人工程主管1 工程領(lǐng)班綜合維 修 工2電梯維修工1給排水2弱電 維 修 工2強(qiáng) 電 維 修 工2 提要：設(shè)備維護(hù)、管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”。 制訂經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗。其配套的供電、給排水、電梯、消防、智能化等設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為全面，作為住宅小區(qū)其設(shè)備運(yùn)行安全、正常是保證整個(gè)小區(qū)正常運(yùn)作的基本條件。設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)組成，整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：設(shè)備的綜合管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，從物業(yè)管理服務(wù)的角度分析，在設(shè)備整個(gè)使用壽命期各階段，其具體內(nèi)容包括：設(shè)備的基礎(chǔ)管理、設(shè)備使用與維護(hù)、設(shè)備維修管理和設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理。我們注重設(shè)備管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證各系統(tǒng)設(shè)備安全、可靠、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，最大限度地提高設(shè)備服務(wù)周期。1．設(shè)備資產(chǎn)管理設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表，對(duì)小區(qū)各系統(tǒng)主要設(shè)備進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、整理、標(biāo)識(shí)、編號(hào)和登記。根據(jù)設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳制定切實(shí)可行的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃及高效經(jīng)濟(jì)的設(shè)備運(yùn)行模式。2．制定設(shè)備管理制度和考核指標(biāo)在物業(yè)接管前，公司組織各有關(guān)人員針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運(yùn)行要求出發(fā)，制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定等指導(dǎo)性文件。同時(shí)制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件。正式接管物業(yè)后，在整個(gè)物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段，針對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備，我們始終按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的具體要求結(jié)合公司的工程管理相關(guān)規(guī)章制度，分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。設(shè)備的使用與維護(hù)管理設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容，其目的是通過對(duì)設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理，正確使用和精心維護(hù)設(shè)備，從而保持設(shè)備的良好工作狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障，降低故障發(fā)生率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，提高使用效率。設(shè)備使用與維護(hù)管理工作的主要內(nèi)容有：設(shè)備使用初期管理；制定設(shè)備使用完好標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備管理制度建立；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理；設(shè)備事故處理；設(shè)備使用維護(hù)質(zhì)量考核。1．設(shè)備使用初期管理在設(shè)備使用前期，我們重點(diǎn)培訓(xùn)各主要設(shè)備的操作運(yùn)行技術(shù)人員，在熟悉各系統(tǒng)設(shè)備組成和分布的前提下，掌握各設(shè)備性能特點(diǎn)和運(yùn)行參數(shù)、操作技能和狀態(tài)調(diào)節(jié)方法。同時(shí)編制相應(yīng)的記錄，制訂各種責(zé)任制度，為運(yùn)行操作工人配備必要的工具儀表和勞保用具。對(duì)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于施工單位保修范圍的，積極配合位督促施工單位在規(guī)定的期限內(nèi)嚴(yán)格整改，并對(duì)故障修理、完善整改、局部調(diào)節(jié)等事項(xiàng)做詳細(xì)記錄，歸入設(shè)備檔案統(tǒng)一管理。2．制定設(shè)備使用完好標(biāo)準(zhǔn)在設(shè)備投入使用的初期階段，我們針對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備的性能特點(diǎn)，本著保證設(shè)備性能良好、做功可靠、能耗正常的原則，著手制定一整套的設(shè)備使用完好標(biāo)準(zhǔn)，作為用好、管好和維護(hù)好設(shè)備的指南。序號(hào)設(shè)備或系統(tǒng)名稱完好標(biāo)準(zhǔn)備注1水泵1．技術(shù)性能（流量、揚(yáng)程、電流、功率）效率達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)規(guī)定要求。2．設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無過熱，無異常振動(dòng)，無不正常噪聲。3．設(shè)備及附屬設(shè)施（閥門、儀表等）完整無缺。4．電動(dòng)機(jī)及電控系統(tǒng)齊全、可靠，接線牢固、接地符合要求。5．各閥門啟閉靈活、密封良好，無泄漏現(xiàn)象。6．軸承、軸封冷卻潤(rùn)滑良好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。7．設(shè)備機(jī)臺(tái)光潔平穩(wěn)，泵體清潔，無嚴(yán)重腐蝕。2高壓開關(guān)柜1．部件完整，無異常聲響，柜內(nèi)清潔，無油垢，油漆良好。2．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，操作機(jī)構(gòu)靈活，聯(lián)鎖裝置齊全可靠。3．防護(hù)板齊全，無翹裂，柜殼接地良好。4．繼電保護(hù)裝置正確可靠，儀表指示正常，指示燈完整無缺。5．絕緣瓷瓶良好、清潔、無裂紋，破損放電現(xiàn)象。6．各母線油漆良好，相序標(biāo)志明顯正確。7．二次回路布線排列整齊，連線標(biāo)號(hào)清晰。8．技術(shù)資料齊全。3低壓配電柜1．零部件完整無缺，指示燈、儀表安裝牢固，指示明顯、正確。2．接線柱、母排連接頭緊固。無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求。3．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。4．柜內(nèi)保護(hù)裝置齊全可靠，整定值符合要求。5．操作手柄靈活，柜殼接地良好，油漆良好。6．二次線路整齊牢固，電流互感器二次側(cè)接地良好。7．引出線路整齊、清潔。5電力電容器1．密封良好，外殼無滲油、無油垢、無鼓肚變形、無銹蝕、油漆完好。2． 器件完好無損，接頭無過熱現(xiàn)象，無異常音響。3．放電保護(hù)裝置齊全完好，接地線牢固。4．運(yùn)行條件符合規(guī)程要求，環(huán)境溫度不超過40度，三相電流不平衡值不超過平均值的5%。5．設(shè)備清潔，標(biāo)志齊全，通風(fēng)良好。6斷路器、隔離開關(guān)1．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，無異常聲響。2．預(yù)防性試驗(yàn)合格，資料齊全，操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活可靠。3．開關(guān)外觀整潔，無銹蝕，油漆完好。4．各斷電保護(hù)表接點(diǎn)接線正確，二次回路絕緣良好。輔助開關(guān)動(dòng)作正確無誤，聯(lián)鎖裝置可靠。5．場(chǎng)地整潔，相別標(biāo)志準(zhǔn)確清晰、編號(hào)齊全，保護(hù)接地牢固。7電壓互感器1．清潔，無裂紋，無缺損及放電現(xiàn)象2．油面正常，油質(zhì)符合要求，無滲漏現(xiàn)象（注油式）3．無異常聲響。4．接頭無過熱5．接地良好6．資料齊全8避雷裝置1．避雷器按期進(jìn)行預(yù)防性實(shí)驗(yàn)并合格。2．避雷器安裝合理。構(gòu)架牢固，安裝垂直，螺絲緊固無缺，避雷針結(jié)構(gòu)完整，有足夠的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度。3．瓷件密封良好，無損傷，無裂紋及放電現(xiàn)象4．引線短直，接觸良好，接地電阻值合格。5．放電記錄器良好，指示正確。6．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。9電梯。1．1接線柱、母排連接關(guān)緊固，無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求。1．2急停開關(guān)和檢修開關(guān)靈敏有效。1．3超載報(bào)警保護(hù)靈敏可靠。1．4限速器、安全鉗動(dòng)作靈敏可靠。1．5緩沖器動(dòng)作正常。2．電器控制柜2．1各控制接觸器完好、動(dòng)作正常。2．2各繼電保護(hù)器件完好、動(dòng)作正常。2．3各類電器齊全完好、有效。2．4柜內(nèi)電器件、控制線路整潔明了。3．曳引繩3．1鋼絲繩潤(rùn)滑均勻，無斷絲、散股、扭結(jié)、污染。3．2繩頭澆注合金連接部位無裂痕，開口銷完好。4．曳引機(jī)4．1電動(dòng)機(jī)電流、功率、聲音、溫度、震動(dòng)均正常。4．2減速器聲音、溫度、潤(rùn)滑油質(zhì)、油位、震動(dòng)均正常。4．3電磁制動(dòng)器靈敏可靠。5．轎廂、選層器5．1各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)靈敏可靠，張緊裝置正常。5．2平層準(zhǔn)確。5．3轎廂平穩(wěn)，內(nèi)部整潔，照明通風(fēng)良好。5．4轎門、層門運(yùn)行配合間隙符合要求，啟閉正常。10變配電房1．各種技術(shù)檔案，圖紙技術(shù)資料齊