【文章內容簡介】 ： 根據(jù)需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 1 升降系統(tǒng) ： （后期高層） A、 保證電梯 24 小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 B、 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。 C、 電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須在半小時內到現(xiàn)場進行救助。 1 公共秩序的維護： 大 門崗： 美洲故事物業(yè)服務中心 AMERICAN DREAM PROPERTY MANAGEMENT CENTER A、 室 內 美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。 主出入口 24 小時立崗值勤（其中 8： 00— 20： 00 設置雙崗值勤）。 B、 對園 區(qū)機動車出入驗證；對外 來機動車登記換證，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 C、 對外來人員進入項目，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。 D、 對進出項目的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 巡邏崗： A、 安管人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每一 小時巡查一次，并做好巡查記錄。重點部位應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門 和信息中心 。 B、 接到火警、警情后 及時 到達現(xiàn)場，協(xié)助保護 現(xiàn)場，并報告物業(yè)服務中心與警方。 C、 在遇到異常情況或住戶緊急求助時， 即時 趕到現(xiàn)場，采取相應措施。 監(jiān)控崗： A、 監(jiān)控中心應具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口 、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（ 100%安裝）報警（對講功能）等技防設施， 24 小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。 B、 監(jiān)控中心接到報警信號后， 安管 人員 即時 趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。 C、 項目應有火警、水警、警情應急預案，并在監(jiān)控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于 1 次的應急預案演習。 車輛管理： A、 地面 、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。 B、 有專職人員 24 小時巡視和協(xié)助停車事宜。 C、 收費管理的 車場 應 24 小時有專 人管理，車輛 按規(guī)定 停 放有序， 車場 內配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全， 車場 場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 D、 項目內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。 E、 對出入項目的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊 。 F、 設有中央監(jiān)控室的實施 24 小時安全監(jiān) 控并記錄及時。 G、 看管公共財產(chǎn)，包括 公共 的門、窗、消防器材及項目的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 H、 對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。 美洲故事物業(yè)服務中心 AMERICAN DREAM PROPERTY MANAGEMENT CENTER I、 定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 人員要求 ： A、 專職 安管 人員，以中青年為主， 30 周歲以下的人員占總數(shù) 80%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。 B、 能處理和應對項目公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。 C、 上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，裝備佩戴規(guī)范 ，儀容儀表規(guī)范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。 D、 配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。 保潔服務： A、 項目內公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃 1 次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭 2 次。 B、 公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。 C、 公共園區(qū)每天清掃 1 次；扶手每天擦洗 1 次，保持干凈整潔。 D、 根據(jù)項目實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 E、 按樓棟口或區(qū)域 收集垃圾，每天 2 次。 F、 垃圾清運日產(chǎn)日清，垃圾桶、果皮箱無滿溢現(xiàn)象。 G、 垃圾設施每天清潔 2 次，無異味。 H、 公共區(qū)域玻璃每周擦洗 1 次。 I、 對區(qū)內主路、干路積水、積雪、 廢 屑及時進行清掃。 J、 進行保潔巡查，園區(qū)內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。 K、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 L、 飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。 公共區(qū)域清潔標準： A、 地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬； B、 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。 C、 消防栓、指示牌等公共設 施隔日 擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。 D、 天花板、公共燈具每半月除塵一次，目視無灰塵、 無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。 E、 門、窗等玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。 F、 天 （陽） 臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 G、 按 樓棟 設置垃圾收集點，垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 H、 大堂門、各出入口門 每日循環(huán)保潔， 把手 板每日消毒一次；每月對 不銹鋼件 打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；無浮塵。 美洲故事物業(yè)服務中心 AMERICAN DREAM PROPERTY MANAGEMENT CENTER 公共區(qū)域清潔標準： A、 道路地面、綠地、明溝 道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。 B、 公共燈具、 指示牌、 宣傳欄、小品等每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（ 2 米以上部 分每半月擦抹、除塵一次）。 C、 對垃圾廂循環(huán)保潔， 整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。 果皮箱、垃圾桶 合理設置。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡 D、 消毒滅害 ：每月對窨井、明溝、垃圾箱 噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。 綠化養(yǎng)護標準： A、 花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應在一周內清除，并適時補種。 B、 草坪生長整齊，高度不應超過 5 公分，超過時應及時進行修剪。 C、 草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。 D、 綠籬枝葉較茂密， 超過平齊線 10 公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。 E、 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 F、 適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。 G、 園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。 H、 綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。 草坪維護標準： A、 修剪 草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過 10cm。 B、 清雜草 及時清除雜草 ,做到基本無雜草。 C、 灌、排水 常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。 D、 施肥 ： 按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥二到三 遍。 E、 病蟲害防治 預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。 F、 其它綠草如茵 ,斑禿黃萎低于 5%。 樹木維護標準 ： A、 修剪喬、灌木 ： 每年 修剪 三遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝。 B、 除草、松土 常年土壤疏松通透，無雜草。 美洲故事物業(yè)服務中心 AMERICAN DREAM PROPERTY MANAGEMENT CENTER C、 按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復合肥二遍，滿足植物生長需要。 D、 病蟲害防治 ： 預防為主、生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于 5%。 E、 扶正、加固樹木基本無 傾斜。 F、 喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態(tài)優(yōu)美；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。 花壇花境維護標準： A、 灌、排水 保持有效供水，無積水。 B、 補種 缺枝倒伏及時補種。 C、 修剪、施肥 及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次，盛花期追肥適量。 D、 病蟲害防治 適時做好病蟲害防治。 房屋管理 ： A、 按有關法規(guī) 、 政策規(guī)定和 《 業(yè)主 管理 規(guī)約 》 約定對房屋及配套設施進行管理服務。 B、 項目主出入口設房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。項目內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規(guī) 范、美觀。 C、 房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌 等 按規(guī)定設置，整齊有序。 D、 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告 ,并報告有關政府有關部門依法處理。 E、 不得封閉陽臺或陽臺封閉規(guī)格色調一致。 F、 空調安裝位置統(tǒng)一， 后期高層 組織實施冷凝水集中排放。 G、 房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與客戶、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出項目的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查 ，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益及公共利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴重的報政府有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。 社區(qū)環(huán)境及文化氛圍 社區(qū)環(huán)境的形象服務 通過服務人員形象及 社區(qū)環(huán)境形象的策劃與服務，創(chuàng)造社區(qū)的高尚品質和文化氛圍。讓客戶感受到有別于其他的社區(qū)的生活氛圍。 A、 人員形象的服務： 公司注重服務人員形象的服務，在招聘人員過程中要嚴格把關，所有服務人員美洲故事物業(yè)服務中心 AMERICAN DREAM PROPERTY MANAGEMENT CENTER 統(tǒng)一著裝上崗，儀容儀表整潔。尤其對客服務的窗口部門，人員的要求會更加嚴格，并在日常的服務和培訓當中還將不間斷地進行檢查 監(jiān)督。要求物業(yè)服務的客戶服務人員在工作中的儀容、儀態(tài)及服務的親和力方面得體，要化淡妝等。 B、 環(huán)境標識的服務： 對于張貼出的通知、制度、標識的材質、字體、風格等都做到有標準可依照執(zhí)行。即使是一個臨時說明，物業(yè)服務也有統(tǒng)一的格式要求。對于張貼的通知，物業(yè)服務更都有明確的時限要求，超過了張貼有效期，通知會被撤下，不會出現(xiàn)通知一經(jīng)貼出，便無人問津，直到被風吹、雨淋的不成樣子才被保潔清除。在服務過程中注重對環(huán)境標識外觀完好程度的檢查，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)破損，會立即采取相應措施，以保障其外觀的完好與美觀。 C、 公共區(qū)域風格統(tǒng)一的服務： 社 區(qū)服務中最容易出現(xiàn)私搭亂建現(xiàn)象，物業(yè)服務的服務原則是“預防為主”，工作中注重此方面的宣傳教育，注意對客戶的引導；同時在客戶裝修這一環(huán)節(jié)重點抓現(xiàn)場控制，一旦發(fā)現(xiàn)有此現(xiàn)象，及時采取措施，以維護社區(qū)良好的環(huán)境。 D、 寵物的服務： 現(xiàn)在養(yǎng)寵物的人越來越多，社區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)寵物到處跑，隨意大小便，破壞了社區(qū)干凈、整潔的環(huán)境。寵物