【文章內(nèi)容簡介】 障。 電工a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。 保安人員a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。 設備主管a.負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。 質(zhì)量標準a.控制臺各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設備接地保護、防護等安全、可靠。d.攝像機各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準a.對講裝置戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好； 巡更系統(tǒng)a.主機、序號機功能完好；b.電源、充電體充放電正常；c.配套附件完好。 周界報警系統(tǒng)a.光電識別器性能良好；b.信號傳輸線路良好；c.聲光聯(lián)動控制良好。7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設備操作。，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，~%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。，、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測；、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；8. 電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)管理方案（1）每日巡視檢查每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。（2）每周檢查保養(yǎng)每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）（3）每月檢查保養(yǎng)每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進行。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。（4）每季度檢查保養(yǎng)每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構(gòu)和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導軌、滑動導靴）。（5）每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。（6）專項試驗、錯相保護功能的試驗。二、 消防管理方案一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)大樓的消防實際情況和消防安全要求，我司將把大樓的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：⑴ 建立三級防火責任制和消防工作領(lǐng)導小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實大院重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；⑶加強消防設施設備管理，對大樓的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。⑹建立消防檔案，填寫公安機關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。三、 車輛管理方案進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。維護和完善車場及道路的各類交通設施和環(huán)境設施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。四、 水系使用管理方案（一）管理內(nèi)容定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。五、 質(zhì)量管理方案導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。（一）管理內(nèi)容：參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；實施所制訂的工作計劃和措施；對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。六、 人力資源管理方案（一）管理內(nèi)容：按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；任人唯賢，量材錄用；開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)；進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。第六章 管理制度與檔案的建立與管理