【正文】 第一章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構(gòu)二、 物業(yè)管理崗位編制管理處經(jīng)理 1人管理員 1人工程維修 2人保安領(lǐng)班 3人保安員 6人保潔 3人第二章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、 新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排：員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述及管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，實際演練等。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。（2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱。第三章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、 項目經(jīng)理崗位職責(zé)全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。負責(zé)協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。二、 項目經(jīng)理助理崗位職責(zé)協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。認(rèn)真完成所分管的各項工作。有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。三、 物業(yè)清潔員崗位職責(zé)負責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。負責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。負責(zé)各區(qū)域的垃圾收集工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、 工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)機電安裝維修工程的全面管理工作。負責(zé)設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。負責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。負責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。負責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作負責(zé)業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。1定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。五、 強電技工崗位職責(zé)協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標(biāo)。制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除。負責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。完成上級交代的其他工作。六、 弱電技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標(biāo)。負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。完成上級交辦的其他工作。七、 暖通技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，負責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計劃。根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。完成上級交辦的工作任務(wù)。八、 維修工崗位職責(zé)執(zhí)行管理部制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 九、 保安崗位職責(zé)防范管理(1) 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗巡視保安服務(wù)。(2) 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。(3) 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。(4) 對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標(biāo)準(zhǔn)所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。消防管理道路交通管理引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。安全管理(1) 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。(2) 對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。(3) 巡邏中遇到客戶的要求及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。(4) 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。(5) 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時帶到管理處處理。 監(jiān)控管理(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控。(2)填寫《中控室設(shè)備運行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當(dāng)班班長。(3)嚴(yán)禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員，按要求如實填寫《設(shè)備機房進出登記表》。(4)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時保修。(5)保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。第四章 各項專業(yè)管理工作方案一、 公共設(shè)施設(shè)備管理方案1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序a.負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；f.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 內(nèi)外粉刷外粉刷無起殼無裂縫、無剝落、接縫平整。 水、電a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。2. 供配電設(shè)備 工作程序