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正文內(nèi)容

御景園物業(yè)服務(wù)方案(編輯修改稿)

2025-06-15 07:03 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與處理方法 日檢 項(xiàng)目 施工巡 視; 違章檢查; 車(chē)輛管理; 治安; 清潔; 綠化;維修; 機(jī)電設(shè)備; 社區(qū)活動(dòng); 員工宿舍; 1內(nèi)務(wù)巡視。 處理 方法 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,搜集資料; 對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,分類(lèi)進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反饋解決; 1)填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表; 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格,填寫(xiě)維修記錄,及時(shí)反映到主管部門(mén); 3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目; 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行; 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng),填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。 周檢 項(xiàng)目 全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作,著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格 項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理辦法 管理處主任組織各部門(mén)主管、領(lǐng)班,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)日檢、周檢、月檢參照 ISO9002 質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行; 年終按 “區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表: 主要內(nèi)容 運(yùn)行組 值班:保障小區(qū)供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄 。 巡視:巡視設(shè)備運(yùn)作情況,做好巡查記錄; 維修組 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔設(shè)備;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡 視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 水泵; 水池、水箱; 防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng); 消火栓; 干粉滅火器。 處理方法 按照公司 ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 ※ 小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作 : 主要工作 房屋本體 室內(nèi):小修 30 分鐘,一般故障 2 小時(shí),不超過(guò) 8 小時(shí),較難故障 3 天內(nèi)。 48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面:發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù),每年全面檢查一次, 3~4 年全面修補(bǔ)刷漆一次。 公共 設(shè)施 道路車(chē)場(chǎng):每天檢查 1 遍,隨壞隨修; 明暗溝:每周檢查 1 遍,隨壞隨修; 供水電氣:每月細(xì)查 1 遍; 路燈:每周檢查 1 遍,即壞即修。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 地基基礎(chǔ); 墻體; 水池; 消防設(shè)施; 信報(bào)箱; 標(biāo)識(shí); 上下雨污水管; 道路; 電纜溝蓋板; 路面; 1給排水; 1路燈;1清潔設(shè)備; 1娛樂(lè)設(shè)施。 處理方法 按照公司 ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理 一、供配電系統(tǒng)的管理 設(shè)施設(shè)備分類(lèi): 根據(jù)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類(lèi)管理,分 A、B、 C 類(lèi): A 類(lèi):監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,生活、消防水泵,監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。 B 類(lèi):水池,滅火器材,排污泵。 C 類(lèi):照明設(shè)施、排水設(shè)施、道路。 二、設(shè)備運(yùn)行管理 對(duì) A 類(lèi)設(shè)備,配備專(zhuān)職運(yùn)行操作員,根據(jù)委托方要求,定 期或巡回方式對(duì)設(shè)施進(jìn)行管理。 設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn),熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。 設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查,做到運(yùn)行記錄和值班記錄,認(rèn)真做好交接班。 管理處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況,檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)報(bào)告,管理處主任監(jiān)督整改情況。 三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng) 3 個(gè)層次。 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護(hù)保養(yǎng)主 要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。 日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作。 根據(jù)各類(lèi)設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。 設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng),由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書(shū)面形式資料留存。 四、設(shè)施設(shè)備維修 設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維修和故障維修兩類(lèi)。 ( 1)計(jì)劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題前,對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。 ( 2)故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性維修。 設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式: ( 1)委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度,實(shí)行 24 小時(shí)值班, 配置專(zhuān)線(xiàn)電話(huà),隨時(shí)接受住戶(hù)、操作人員的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告,接報(bào)告,迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。 ( 2)派工維修主要用于計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目處理。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前對(duì)設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住 戶(hù)的要求填寫(xiě)派工單。派專(zhuān)人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。 五、設(shè)備故障及事故 無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄,不得疏漏和隱瞞。 六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄 設(shè)備運(yùn)行; 設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄; 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄; 事故故障報(bào)告單; 設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單; 設(shè)備大修改造審報(bào)表; 第三節(jié) 治安管理措施 治安、消防、車(chē)輛管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。 如下表: 工作 安排 定崗 檢查 進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng): 24 小時(shí); 流動(dòng) 巡查 消防設(shè)施: 1 遍 /周; 小區(qū)安全: 24 小時(shí) 違章行為: 24 小時(shí) 車(chē)輛停放: 24 小時(shí) 車(chē)輛保管: 24 小時(shí) 突發(fā)事件: 120 秒 (責(zé)任區(qū)域保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ) 300 秒 (協(xié)助保安陸續(xù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ) 學(xué)習(xí) 訓(xùn)練 學(xué)習(xí)法規(guī): 1 次 /周; 訓(xùn) 練: 2 次 /周; 演示培訓(xùn): 1 次 /周; 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查 項(xiàng)目 查可疑人員、外來(lái)人員; 查違章停車(chē)、違章裝修; 查室外施工、搭建情況; 查亂扔垃圾現(xiàn)象; 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象; 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象; 查公共設(shè)施情況。 處理 方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì) 長(zhǎng)及主管房管員,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 保安管理承諾: 為保證各崗位人員能?chē)?yán)于職守,領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的督察,做好巡查記錄,要求各崗人員分析和掌握各崗所存在的治安情況。 ( 1) 保安員在上班時(shí)間做好區(qū)域內(nèi)不定時(shí)巡邏。 ( 2) 在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方,做到有防范并設(shè)置明顯的標(biāo)志。 ( 3) 遇有緊急情況時(shí),保持鎮(zhèn)靜,斗智斗勇,能制服的要立即制服,并立即呼叫隊(duì)友,及時(shí)報(bào)案,號(hào)召群眾支援。 ( 4) 對(duì)犯罪分子逃跑時(shí),掌握罪證,人證 物證齊全,記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征,采取充足力量快速追逐,協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)破案。 ( 5) 在任何情況下不與業(yè)主發(fā)生吵嘴,發(fā)生糾紛及時(shí)處理。 ( 6) 嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整,文明執(zhí)勤。上班時(shí)間不得與他人閑談,不準(zhǔn)看報(bào)或做 與值班無(wú)關(guān)的事情。 ( 7) 執(zhí)勤人員要嚴(yán)守本職崗位,不得擅自離開(kāi)崗位,要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)助好,緊密配合,共同完成值班任務(wù),吃飯時(shí)輪流進(jìn)行,不同時(shí)離開(kāi),留守人員加倍提高警惕。 保安隊(duì)伍的建設(shè) 保安隊(duì)伍建設(shè),按高標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想,嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié),實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”,統(tǒng)一著 裝,盡職盡責(zé)。保安員選聘以?xún)?yōu)秀退伍軍人為主,具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能,建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安人員在管理引入輪換制和淘汰制,在年終考評(píng)中,實(shí)行 10%淘汰制,保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力,對(duì)聘用的保安人員實(shí)行政審后可方可錄用。 第四節(jié) 消防管理 措施 一、具體做法是: 以預(yù)防為主,防消結(jié)合,做好消防知識(shí)普及宣傳工作。 組建義務(wù)消防隊(duì),建立消防應(yīng)急預(yù)案,定期組織消防知識(shí)培訓(xùn)。 每日應(yīng)檢查消防設(shè)施設(shè)備完好狀況。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主,防消結(jié)合的方針,加強(qiáng)住戶(hù)防火意識(shí)。 嚴(yán)禁亂拉亂 接臨時(shí)用電線(xiàn)路。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢物或亂丟煙頭、點(diǎn)蠟燭等。 落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢查制度 ■一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施,每天對(duì)小區(qū)進(jìn)
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