【文章內容簡介】 于官屯農村信用合作社、德州商業(yè)銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）新華路、新領路、新建路、新河東路由北至南（由西向東）解放南路、新湖南路、湖濱南路公交線路情況：11226路等樓盤開發(fā)情況此區(qū)域屬于城南版塊，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德州甚至山東的知名房產開發(fā)商開發(fā)的、價位屬于僅僅低于中等的，一般在1100－2400元/平方米之間。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。第二節(jié) 競爭個案分析本報告主要選取了2004年下半年銷售或者對外公開的一些具有代表性的樓盤“陽光花園”、“鳳凰雅苑”、“時代花園”、“聯(lián)興嘉和居”、“貴都花園”、“嘉誠尚東”、“新城市花園”、“嘉誠景園”、“天花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個案。個案規(guī)模單位：萬平方米說明：216。 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) 216。 一般總建筑面積都集中在5－15萬M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市花園?？偨娣e20萬M2之多。2個案價格說明：216。 價格基本在16002400元/M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約300400元/M2。216。 均為為毛坯房源。216。 新推出嘉誠尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河東版塊，除了本身的品質稍好外，銷售中又過多的渲染了河東開發(fā)區(qū)遠期規(guī)劃的概念，有一定的炒作成分存在，價位初步定在2800元/M2之間，目前雖然還未開盤，但預定已經接近40％。3個案主力戶型案 名主力面積（平方米）陽光花園一房52－57二房77－99三房117－155鳳凰雅苑一房 69二房72－98三房102－140時代花園一房48二房7788三房98－131聯(lián)興嘉和居二房90100三房 110140貴都花園二房：100三房：130嘉誠尚東二房80100三房100150天花錦繡園三房130嘉誠景園一房44二房：7090三房：100140說明：216。 二房70100，三房100－130平方米的在區(qū)域中大量的出現；216。 一房設計多在44－60之間，且不多。整體客源中不同從業(yè)者對于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米以下，多數在80－120平方米的2房、3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的，發(fā)展商只要進行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時也能找到自己的發(fā)展機會。4個案去化情況說明：216。 大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有“嘉誠尚東”。216。 總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時間開盤的樓盤目前去化率在7085％，說明多層產品在德州市場接受度高，發(fā)展前景樂觀。216。 品質稍高的樓盤“嘉誠尚東”，目前尚未開盤，就預定40％，說明目前市場上對高品質、高品味的樓盤認可度最高，價格因素對一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。結論：通過理性的分析我們可以看到，德州地產有著良好的升值潛力、人文資源，同時還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的成熟發(fā)展有著很強的信心，同時他們自己有著良好的前景和收入預期，各個發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。所以德州目前開發(fā)的產品不論是小高層產品還是多層產品，它們都有各自彼此重復的目標客源，市場接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進一步得到提升。第二部分 項目分析篇第一章 項目概況a) 項目經濟指標A. 規(guī)劃總用地面積………………………………………………73800m2B. 總居住戶數……………………………………………………510戶（一期）C. 總建筑面積 …………………………………………………103320m2D. 容積率 ………………………………………………………=E. 綠化率…………………………………………………………40％F. 地面停車位………………………………………………………=30個/100戶b) 項目簡介本項目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。地塊原為德州財貿經濟學校，尚未拆遷。東部為運動場，以及破舊平房，土地平整；中部為教學樓，西部為綜合試驗樓，西部南側為空地。西臨新湖南路處為學校大門。，一期開發(fā)東側運動場及南側操場，計45畝。地塊基本呈長方形，東西長402米，南北長196米；西南角地塊凹入一東西65米，南北105米的長方形。本地塊通過公開拍賣方式取得。地塊權利人為德州市魯班房地產開發(fā)公司和德州雙企集團，兩家公司共同開發(fā)本項目。c) 地理位置本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財貿經濟學校，北至山東德州煙草有限公司，新河東路；東到山東聯(lián)興房地產開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉路，西到新湖南路。d) 周邊環(huán)境項目西北角是山東德州煙草有限公司的廠房，博文平價自選商場，南面有德州市玻璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國石化加油站，另外，晶華集團運輸用的一條鐵路運輸貨運線穿過南面，離本案不遠。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。目前西面新河南路正在準備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。南面不遠的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。e) 宗地交通條件本案西面通過聯(lián)興嘉和居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，西面的新湖南路準備再拓寬，屆時江直通市中心，交通便捷。主要公交線路有8路等。f) 周圍市政配套設施周圍有新華街道辦事處計劃生育服務站、大拇指幼兒園離本案100米；博文平價自選商場、裝飾材料精品大市場離本案300米；解放南路小學、鐵路小學、商業(yè)幼兒園、鐵路中學離本案400米遠。第二章 項目SWOT分析216。 優(yōu)勢分析1. 地塊位于城南區(qū)域，且東臨交通主干道湖濱南路，南面為規(guī)劃中的向陽南路、東倉路段，西臨可同市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。2. 小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。3. 發(fā)展商**公司為公路局下屬實體，政府信譽，誠信保證。4. 項目設計特邀建筑設計研究院進行整體規(guī)劃設計。該院規(guī)劃設計方面在國內具有較高權威性5. 小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內具有豐富實戰(zhàn)經驗的俊豪地產來進行全程代理策劃，全新的營銷服務理念，全程的客戶服務體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。216。 劣勢分析7. 處于城南區(qū)域，周邊公交、購物、醫(yī)療等服務設施還不夠成熟,有待完善。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。9. 小區(qū)南臨財貿學校教職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。11. 物業(yè)管理顧問公司尚未確定。12. 房地產市場剛剛起步，項目在產品設計中涉及新產品應用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。216。 市場機會點13. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費熱點。14. 據德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。15. 本區(qū)域房地產市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。16. 現市場的房價略高出市民的承受價位，據調查，市民對本項目的預期價位認同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎。17. 與本項目所處區(qū)位、特質相近的可競爭樓盤較少，可抓住市場機會點，積累有效客戶。18. 市政府對城南區(qū)域的新城市規(guī)劃，使此區(qū)域的房地產開發(fā)前景明朗化。216。 市場威脅點19. 項目緊靠聯(lián)興嘉和居項目，與之相比在價格上不具有競爭優(yōu)勢；20. 陽光花園及風景沿線樓盤開發(fā)品質在本區(qū)域屬于較好產品。21. 陽光花園的大盤模式已在當地得到部分人的認可，形成一定的“口碑效應”；22.