【正文】 第五節(jié) 社區(qū)文化開展一、社區(qū)文化目標(biāo)滿足住戶對(duì)高品位文化的需求，營(yíng)造優(yōu)雅、溫馨的生活環(huán)境。月）1A2B3C4D5E6F說(shuō)明：216。三、部門服務(wù)職責(zé)： 業(yè)主入住、裝修、搬家的管理與服務(wù)工作。三、職責(zé)類型：本物業(yè)管理項(xiàng)目根據(jù)專業(yè)需要，涵蓋的主要職責(zé)包括：216。專業(yè)技術(shù)工人和秩序維護(hù)員每半年進(jìn)行一次考核；各部門負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核。通過(guò)專業(yè)規(guī)范的管理，針對(duì)物業(yè)管理的安全管理、設(shè)備設(shè)施管理、建筑物管理、環(huán)境管理等內(nèi)容進(jìn)行全程有效控制。在本項(xiàng)目的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，將各地先進(jìn)做法予以精彩呈現(xiàn)，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)，以不斷滿足廣大物業(yè)使用人的需求。物業(yè)服務(wù)方案本服務(wù)方案無(wú)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)僅供參考目 錄l 第一章 項(xiàng)目概況及配套l 第二章 物業(yè)管理整體構(gòu)思l 第三章 人力資源配備l 第四章 客服管理構(gòu)思l 第五章 安全管理構(gòu)思l 第六章 工程管理思路l 第七章 環(huán)境管理l 第八章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及收支預(yù)算第一章 目概況及配套提要：178。（三）資源優(yōu)勢(shì) —— 大連亞航物業(yè)管理部提供管理指導(dǎo)和協(xié)助大連亞航物業(yè)管理部為業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，我們將同其保持密切聯(lián)系與協(xié)作，充分借鑒各地兄弟公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功作法。五、主要措施（一）嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫仍谖飿I(yè)管理中，我們以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，通過(guò)反復(fù)策劃論證，制訂出規(guī)范科學(xué)的公司運(yùn)作體制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。 合法定編：人員定編操作不得違反國(guó)家及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)法規(guī)規(guī)定?？蛻糁泶髮Ｒ陨蠈W(xué)歷、品貌端正，有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，具有一定的親和力和溝通能力、能熟練操作各類辦公軟件。服務(wù)區(qū)域劃分： F1112E910前臺(tái)H1516G1314B23A14B23分區(qū)服務(wù)面積及戶數(shù)崗位編號(hào)姓 名片區(qū)細(xì)分服務(wù)戶數(shù)(戶)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米每半年對(duì)服務(wù)轄區(qū)的所有客戶就物業(yè)公司的基礎(chǔ)服務(wù)的滿意程度及對(duì)服務(wù)的各項(xiàng)建議進(jìn)行溝通客戶滿意度調(diào)查每年第三方調(diào)查客戶滿意度調(diào)查不定時(shí)客戶投訴的處理客戶投訴的及時(shí)率達(dá)100％， 客戶投訴處理滿意率不低于92％。a) 社區(qū)文化專員：負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施等工作。（五）嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)操作。216。（4）各級(jí)狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力 量 范 圍一級(jí)反應(yīng)力量區(qū)域巡邏秩序維護(hù)員或固定崗二級(jí)反應(yīng)力量 一級(jí)反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和安全主管； 工程部。1．設(shè)備使用初期管理在設(shè)備使用前期，我們重點(diǎn)培訓(xùn)各主要設(shè)備的操作運(yùn)行技術(shù)人員，在熟悉各系統(tǒng)設(shè)備組成和分布的前提下，掌握各設(shè)備性能特點(diǎn)和運(yùn)行參數(shù)、操作技能和狀態(tài)調(diào)節(jié)方法。6．各母線油漆良好，相序標(biāo)志明顯正確。6斷路器、隔離開關(guān)1．開關(guān)接觸良好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，無(wú)異常聲響。1．3超載報(bào)警保護(hù)靈敏可靠。10變配電房1．各種技術(shù)檔案，圖紙技術(shù)資料齊全。，泵房環(huán)境清潔，無(wú)二次污染源。檢查電器元件、各分立電路板、傳感器和控制線路，更換不可靠件，檢查、核定全部運(yùn)行狀態(tài)的設(shè)定參數(shù)。安全性檢測(cè)試驗(yàn)是對(duì)動(dòng)力設(shè)備和動(dòng)力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù)，按技術(shù)要求（規(guī)定的時(shí)間周期和性能參數(shù)指標(biāo)）采取各種試驗(yàn)、測(cè)量和測(cè)試措施，以掌握動(dòng)力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計(jì)劃修理期間運(yùn)行的可靠性和安全性，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，預(yù)防事故發(fā)生。本小區(qū)屬居民小區(qū)物業(yè)，人員多而復(fù)雜，可能會(huì)出現(xiàn)一些人為無(wú)意識(shí)地對(duì)建筑物公共樓道、扶手、公共設(shè)施等的損壞，且各業(yè)主家的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料各不相同。（二）裝飾裝修管理流程和相關(guān)制度七、工程部崗位職責(zé)（一）工程部組織架構(gòu)（待定）（二）崗位主要工作職責(zé)第七章 環(huán)境管理一、 環(huán)境管理組織架構(gòu)環(huán) 潔 主 管員工 人綠化技工二、 崗位設(shè)置、負(fù)責(zé)區(qū)域及班次安排 保潔共設(shè)置 人，主管1人，采取輪休制。草坪覆蓋率達(dá)到98%以上。車庫(kù)地面、門窗、煙感、指示燈地面無(wú)垃圾、雜物、無(wú)積水、無(wú)油漬，地面呈本色；目視煙感、指示燈無(wú)灰塵。 物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司每月以上兩項(xiàng)收入為xxx元。洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。宣傳欄、電氣箱等無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)亂張貼、無(wú)膠跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)疊水池池內(nèi)無(wú)紙屑、雜物，水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、無(wú)明顯沉淀物和漂浮物、無(wú)變色或異味；池邊無(wú)污跡，雜物標(biāo)識(shí)牌、路燈草坪燈無(wú)積塵，無(wú)亂張貼，無(wú)污跡。 家政服務(wù)：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和業(yè)主需求確定家政服務(wù)項(xiàng)目，編制家政服務(wù)的操作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供日常家政服務(wù)。非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，大、中修或更新改造由物業(yè)服務(wù)中心制訂修繕計(jì)劃，報(bào)建設(shè)單位（成立業(yè)主委員會(huì)后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)）批準(zhǔn)后動(dòng)用維修資金進(jìn)行修繕。c. 加強(qiáng)巡視檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的管道、閥門及管道附件等跑、冒、滴、漏和損壞問(wèn)題及時(shí)處理。通過(guò)設(shè)備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時(shí)，單純依據(jù)設(shè)備累計(jì)運(yùn)行時(shí)間，而忽略設(shè)備原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時(shí)間間隔安排大修造成的過(guò)剩修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設(shè)備失修（某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運(yùn)行的狀況。消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，清潔整理設(shè)備機(jī)房。自來(lái)水公司管理12水泵房，符合設(shè)計(jì)規(guī)范。5．轎廂、選層器5．1各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)靈敏可靠，張緊裝置正常。6．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。2． 器件完好無(wú)損，接頭無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，無(wú)異常音響。2．開關(guān)接觸良好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，操作機(jī)構(gòu)靈活，聯(lián)鎖裝置齊全可靠。同時(shí)制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件。（3）治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀 態(tài) 特 征一級(jí)正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無(wú)異常報(bào)警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無(wú)異?，F(xiàn)象。 在用安全設(shè)備設(shè)施完好率 100%四、秩序維護(hù)管理的內(nèi)容與方式216。一、便民服務(wù)制度（一）及時(shí)征求、聽取住戶的意見和建議，完善便民服務(wù)事項(xiàng)。 計(jì)劃組織與自愿參加相結(jié)合216。舊欠回收90％。1實(shí)施定期的客戶滿意度調(diào)查工作。178。216。著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的 整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。（三）裝修管理裝修控制直接影響住宅區(qū)的整體形象，因此，裝修控制成為我們管理好壞評(píng)判的重要的工作。：花紅草綠，營(yíng)造人文與自然完美結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 雨水、排污設(shè)施設(shè)備配置狀況。將新的方法運(yùn)用到實(shí)踐中，進(jìn)一步升華提煉，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)的理念。通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類異常情況。（五）溫馨的微笑服務(wù)物業(yè)管理是傳承現(xiàn)代文明的有效手段。216。項(xiàng)目公共信息的發(fā)布工作。 客服主管負(fù)責(zé)客服中心日常事務(wù)性工作的統(tǒng)籌安排及人員調(diào)度。注重品質(zhì)：216。四、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃客戶服務(wù)中心實(shí)施社區(qū)文化工作，做到年初有計(jì)劃，年終有總結(jié)，中間有檢查，按季度制訂具體實(shí)施活動(dòng)計(jì)劃，推出針對(duì)不同文化層次、背景和不同年齡的對(duì)象開展專項(xiàng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)文化活動(dòng)層次性與群眾性的統(tǒng)一。如下表：增值服務(wù)的內(nèi)容總體要求：及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、保質(zhì)、保量、熱情、周到、免費(fèi)服務(wù)。將報(bào)警信息分成兩類：非確切報(bào)警信息、確切報(bào)警信息。 制訂經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗。2．設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)過(guò)熱，無(wú)異常振動(dòng)，無(wú)不正常噪聲。無(wú)過(guò)熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求。5．場(chǎng)地整潔，相別標(biāo)志準(zhǔn)確清晰、編號(hào)齊全，保護(hù)接地牢固。2．3各類電器齊全完好、有效。7．安全用具齊全合格，存放合理。三好：即管好、用好和維護(hù)好設(shè)備。在充分認(rèn)識(shí)設(shè)備事故危害嚴(yán)重性的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，采取積極有效的管理預(yù)防措施，杜絕類似設(shè)備事故的再發(fā)生。在日常工作中堅(jiān)持每天定時(shí)抄表記錄，并計(jì)算出日耗量，每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際能耗用量及費(fèi)用，通過(guò)一定時(shí)期的能耗數(shù)據(jù)分析后探明正常的日均能耗水平。（二）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)對(duì)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。維保期結(jié)束后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)小區(qū)綠化保養(yǎng)，達(dá)到每周23次修剪，保持草品在8厘米一下，綠化植物無(wú)枯枝，爛葉，多施薄肥，草叢中無(wú)雜草，無(wú)雜物。排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好、蓋板間隙不超過(guò)3cm；排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅、蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管徑1/井蓋完整，覆蓋緊貼。門窗電梯轎箱地面無(wú)雜物、明顯紙屑、污跡，無(wú)水跡，無(wú)砂粒電梯轎箱門、壁 、面光滑、潔凈明亮，無(wú)污跡、無(wú)手印，無(wú)異味。 物業(yè)管理的財(cái)物風(fēng)險(xiǎn)。 把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無(wú)塵無(wú)污。 綠化地、植物植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊、雜草、破壞、無(wú)積水、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用。合理定制收集頻次，專人負(fù)責(zé)收集，垃圾袋裝化處理集中到垃圾站。根據(jù)建設(shè)部第80號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常使用情況下，新建房屋工程的保修期限為：216。采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況，我們對(duì)設(shè)備局部或整體進(jìn)行拆卸以更換磨損、變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試，恢復(fù)設(shè)備的正常使用。五定：即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。11二次供水設(shè)備、電流、環(huán)境溫度在正常范圍內(nèi)。3．曳引繩3．1鋼絲繩潤(rùn)滑均勻，無(wú)斷絲、散股、扭結(jié)、污染。4．接頭無(wú)過(guò)熱5．接地良好6．資料齊全8避雷裝置1．避雷器按期進(jìn)行預(yù)防性實(shí)驗(yàn)并合格。4．柜內(nèi)保護(hù)裝置齊全可靠，整定值符合要求。4．電動(dòng)機(jī)及電控系統(tǒng)齊全、可靠，接線牢固、接地符合要求。設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)組成，整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：設(shè)備的綜合管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，從物業(yè)管理服務(wù)的角