【正文】 6．二次線路整齊牢固，電流互感器二次側(cè)接地良好。3．放電保護裝置齊全完好，接地線牢固。2．預(yù)防性試驗合格，資料齊全，操作機構(gòu)動作靈活可靠。5．場地整潔，相別標(biāo)志準(zhǔn)確清晰、編號齊全，保護接地牢固。構(gòu)架牢固，安裝垂直，螺絲緊固無缺，避雷針結(jié)構(gòu)完整，有足夠的結(jié)構(gòu)強度。9電梯。1．4限速器、安全鉗動作靈敏可靠。2．3各類電器齊全完好、有效。4．曳引機4．1電動機電流、功率、聲音、溫度、震動均正常。5．2平層準(zhǔn)確。2．各項規(guī)章制度齊全并貫徹執(zhí)行，巡視制度執(zhí)行的好。7．安全用具齊全合格，存放合理。、水位控制器、電控設(shè)備動作可靠。、臺賬、記錄齊全、正確，各種規(guī)章制度齊。自來水公司管理 3．設(shè)備使用管理（1）制定各主要設(shè)備的操作規(guī)程，主要是各類水泵、電梯、變配電等大中型設(shè)備的操作規(guī)程。三好：即管好、用好和維護好設(shè)備。4．設(shè)備的維護保養(yǎng)管理設(shè)備維護保養(yǎng)通過對設(shè)備的外部和部分內(nèi)部構(gòu)件采取擦拭、潤滑、調(diào)整、吹掃以及更換少量的小型易損件、濾清件、連接件和潤滑油的辦法進行護理，以達到維持設(shè)備的技術(shù)性能的目的，它是保證設(shè)備處于完好狀態(tài)的重要手段，也是操作人員的主要崗位職責(zé)，設(shè)備維護保養(yǎng)應(yīng)達到整齊、清潔、潤滑、安全四項要求。定期維護保養(yǎng)：由操作工配合維修工完成，保養(yǎng)周期由工程部根據(jù)設(shè)備說明書規(guī)定的定期維護要求和運行臺時、運行班制、設(shè)備系統(tǒng)的重要性、工作可靠度等情況確定。（2）設(shè)備維護保養(yǎng)組織管理設(shè)備維護保養(yǎng)的組織管理工作由工程部會同專業(yè)工程技術(shù)人員完成，在制定主要設(shè)備的維護保養(yǎng)規(guī)程、維護保養(yǎng)計劃和維護保養(yǎng)質(zhì)量檢查考核規(guī)定的基礎(chǔ)上，組織操作維修人員實施維護保養(yǎng)的各項工作，專業(yè)工程技術(shù)人員擔(dān)負(fù)巡視、跟蹤、檢查、考核、匯報設(shè)備維修保養(yǎng)實施情況和工作質(zhì)量的責(zé)任，實現(xiàn)維修保養(yǎng)工作的全程化、動態(tài)化管理。在充分認(rèn)識設(shè)備事故危害嚴(yán)重性的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，采取積極有效的管理預(yù)防措施，杜絕類似設(shè)備事故的再發(fā)生。設(shè)備故障及維修規(guī)律性故障有發(fā)展期無發(fā)展期有發(fā)展期無發(fā)展期突發(fā)性故障狀態(tài)維修緊急維修更換維修定期維修預(yù)防維修事后維修從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時間來看，設(shè)備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障；有因某種異常因素作用，在設(shè)備任意運行時刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機故障。每年進行一次。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，即要重視設(shè)備運行時的經(jīng)濟性、維護檢修和更新改造的經(jīng)濟性等。在日常工作中堅持每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每月統(tǒng)計一次實際能耗用量及費用，通過一定時期的能耗數(shù)據(jù)分析后探明正常的日均能耗水平。b. 照明用電方面，盡量多利用自然采光，選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。對使用熱源、冷源管道和設(shè)備加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。各類公建配套裝修標(biāo)準(zhǔn)、使用功能的差異也很大，建筑造型、功能各具特點，結(jié)構(gòu)變形縫多，建筑、裝飾材料的品種也很多，還有不少直接暴露在大氣中的金屬構(gòu)件。（二）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護目標(biāo)對房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏年限：5年；216。六 房屋裝飾裝修管理 房屋裝飾裝修管理是物業(yè)管理中一項重要的工作，依法作好裝飾裝修中的告知、制止、報告義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主和裝修公司規(guī)范、有序、文明施工是保證房屋居住和使用安全、維護廣大業(yè)主正常生活秩序和公共利益的有效保障。 人負(fù)責(zé)樓道內(nèi)的公共部分清潔及垃圾清運，達到樓道臺階每天至少1次，1樓設(shè)施1天1遍，欄桿扶手及其他設(shè)施至少每周1次，垃圾每日收1次。維保期結(jié)束后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)小區(qū)綠化保養(yǎng)，達到每周23次修剪，保持草品在8厘米一下，綠化植物無枯枝，爛葉，多施薄肥，草叢中無雜草，無雜物。環(huán)境消殺: 定期對物業(yè)公共區(qū)域、設(shè)備房進行衛(wèi)生消毒滅殺，投放消殺藥品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。四、 環(huán)境管理主要內(nèi)控指標(biāo)草花病蟲危害率每百平方米不超過5%。排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間隙不超過3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅、蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/井蓋完整，覆蓋緊貼。裝修垃圾清運及裝修垃圾點園區(qū)內(nèi)裝修垃圾停留不得超過1天，裝修垃圾點周圍無外溢、無污垢、無積水，清運后及時清掃。商鋪地面道路無明顯泥沙，污垢、呈本色，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑不超過2個；垃圾清運及時，無外溢，清運率100%，無積水，離箱2米沒有異味。車庫標(biāo)識牌、消防栓、公用門等設(shè)施無污漬、無灰塵。門窗電梯轎箱地面無雜物、明顯紙屑、污跡，無水跡，無砂粒電梯轎箱門、壁 、面光滑、潔凈明亮，無污跡、無手印，無異味。垃圾簍不過滿、無異味。室內(nèi)裝飾物、燈無灰塵，各種花葉無灰塵。216。 物業(yè)管理的財物風(fēng)險。 服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”。44 / 44。停車位服務(wù)費收入：按100%收繳率計算，每月車位服務(wù)費收入為40元/個xx個=xx元。 把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。216。第八章 風(fēng)險規(guī)避及收支預(yù)算食堂2人食堂2人一、 風(fēng)險規(guī)避 風(fēng)險的種類：216。會議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時清掃、歸位。門窗、開關(guān)、電腦、打印機、復(fù)印機、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。天花板、天棚目視無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，無變形、無缺損。單元門門搭雨停后2小時內(nèi)將雨搭頂部積水處理干凈，保證雨搭無（連串）滴水現(xiàn)象園區(qū)甬路雨中及雨后路面無積水現(xiàn)象集中車位墻面目視無污跡，無腳印，無蜘蛛網(wǎng)，呈本色。游樂場地地面無垃圾，紙屑，設(shè)施無污跡、水跡污水雨水井排水暢通，無外溢，井內(nèi)無泥沙、紙屑，蓋上無污垢、窨井無異味天面、玻璃雨達無雜物、垃圾、紙屑，排水口暢通，水溝無污垢，玻璃雨蓬通透，無污跡、水漬。 綠化地、植物植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊、雜草、破壞、無積水、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用。散水坡無明顯污垢、泥沙；每50平方米煙頭紙屑在2個以下。喬木總株數(shù)≤2%）。編制《年度綠化養(yǎng)護計劃》與《綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》并嚴(yán)格執(zhí)行。合理定制收集頻次，專人負(fù)責(zé)收集，垃圾袋裝化處理集中到垃圾站。車場員工負(fù)責(zé)停車場清潔、隨時清掃地面雜質(zhì)，達到無雜物，每周清潔局部污垢，除油膩、燈面灰塵、達到干凈無塵。（一）裝飾裝修范圍 業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)嚴(yán)格遵守建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《房屋裝飾裝修須知》要求，并向物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心或房地產(chǎn)行政管理局備案，在備案通過的范圍進行裝飾裝修。在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由施工單位負(fù)責(zé)整改，物業(yè)服務(wù)中心配合建設(shè)單位進行檢查和監(jiān)督落實，處理結(jié)果以書面形式上報建設(shè)單位。根據(jù)建設(shè)部第80號《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常使用情況下，新建房屋工程的保修期限為：216。房屋管理是對房屋進行日常巡視檢查，定期查勘鑒定，在評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，制訂房屋維修養(yǎng)護計劃，對房屋進行維護和修繕。（一）房屋及公共設(shè)施管理工作的重點所有建筑及公共設(shè)施投入使用后，隨著時間的推移，必定會受到自然環(huán)境主要一些不確定因素的影響，包括日曬雨淋、地下水位、地質(zhì)變化、人為損失等，使建筑物帶來一定的侵害，因此，防滲防漏，防止地基浸水，加強地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護，保持勒腳完整，防止基礎(chǔ)受損削弱，加強對建筑物及承重構(gòu)件的變形監(jiān)測，堅決杜絕超載情況的產(chǎn)生，采取有針對性的行之有效的措施和方法做好對梁、板、柱、基礎(chǔ)、樓梯和鋼結(jié)構(gòu)等承重構(gòu)件及內(nèi)外墻、門窗、裝飾工程、設(shè)施、設(shè)備等的維修和養(yǎng)護工作，防止外露的各種金屬構(gòu)件遭受侵蝕，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，這些都是物業(yè)管理公司在對房屋建筑進行專業(yè)化管理工作中的重要內(nèi)容。同時，對于總平采用時間控制的照明燈具應(yīng)根據(jù)天氣變化及時調(diào)整啟、停時間，達到節(jié)約與照度相適應(yīng)的目的。采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進的電子控制技術(shù)，實施自動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運行過程中一直處于最佳運行狀態(tài)和最佳運行負(fù)荷之中。設(shè)備運行成本管理主要包括能耗的經(jīng)濟核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費用的管理和設(shè)備大修費的管理。定期調(diào)整與安全性檢測試驗：定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整，對機械設(shè)備定期實施幾何精度檢查調(diào)整，檢查調(diào)整運動部件運動相互配合間隙，以達到精度和穩(wěn)定的要求。中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合，對設(shè)備進行有針對性、有目標(biāo)性的檢查，獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆，制定相應(yīng)的維修計劃，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)，必要時對基準(zhǔn)件、主運轉(zhuǎn)件進行局部修理、調(diào)整、校正，恢復(fù)修理項目的技術(shù)狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備運行的具體情況，我們對設(shè)備局部或整體進行拆卸以更換磨損、變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件，并進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試，恢復(fù)設(shè)備的正常使用。設(shè)備事故發(fā)生后，按管理程序逐級上報到公司工程管理部經(jīng)理，項目經(jīng)理，根據(jù)設(shè)備事故損失的嚴(yán)重程度，由工程管理部經(jīng)理、項目經(jīng)理或設(shè)備主管部門負(fù)責(zé)人迅速組織有關(guān)人員，進行事故調(diào)查分析，查明事故原因。清洗檢查冷卻裝置，吹掃電氣控制柜。（1）設(shè)備維護保養(yǎng)的類別和內(nèi)容日常維護保養(yǎng)：也稱例?；蛉毡?，由設(shè)備操作人員對設(shè)備進行清掃、吹塵、擦拭，對各運動件和潤滑點進行潤滑，檢查各種壓力、溫度、液體指示信號或傳感信號是否正常，安全裝置是否正常有效，設(shè)備運行參數(shù)是否正常，電氣控制柜是否正常，附屬設(shè)備是否正常。五定：即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。（2）制定主要設(shè)備的使用管理制度從設(shè)備使用管理的目標(biāo)要求出發(fā)，制定一套設(shè)備使用的基本規(guī)定（培訓(xùn)上崗、憑證操作、包機到人、“三好、四會、五定”、“五項紀(jì)律”）運行崗位責(zé)任制、交接班制度和運行值班巡視記錄制度。，接地良好，電氣線路安全、可靠，有安全防護措施。供水壓力恒定。11二次供水設(shè)備、電流、環(huán)境溫度在正常范圍內(nèi)。4．各變配電設(shè)備及系統(tǒng)均達到完好標(biāo)準(zhǔn)考核要求。5．4轎門、層門運行配合間隙符合要求，啟閉正常。4．3電磁制動器靈敏可靠。3．曳引繩3．1鋼絲繩潤滑均勻，無斷絲、散股、扭結(jié)、污染。2．電器控制柜2．1各控制接觸器完好、動作正常。1．2急停開關(guān)和檢修開關(guān)靈敏有效。5．放電記錄器良好，指示正確。4．接頭無過熱5．接地良好6．資料齊全8避雷裝置1．避雷器按期進行預(yù)防性實驗并合格。4．各斷電保護表接點接線正確，二次回路絕緣良好。5．設(shè)備清潔，標(biāo)志齊全，通風(fēng)良好。5電力電容器1．密封良好，外殼無滲油、無油垢、無鼓肚變形、無銹蝕、油漆完好。4．柜內(nèi)保護裝置齊全可靠，整定值符合要求。3低壓配電柜1．零