【正文】 水平的不斷提升。以各種形式開展豐富多彩文化活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)文化的良性互動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平不斷提升。 高雅性，品味性216。 文化藝術(shù)活動(dòng)216。 節(jié)日慶?；顒?dòng)216。 計(jì)劃組織與自愿參加相結(jié)合216。 日常與節(jié)日相結(jié)合216。a) 社區(qū)文化專員：負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施等工作。c) 主管領(lǐng)導(dǎo)：街道辦事處及居委會(huì)文化主管對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和調(diào)度。e) 義務(wù)工作者：聘請(qǐng)數(shù)名熱心公益活動(dòng)、身體健康、具有組織號(hào)召能力和影響力的人士擔(dān)任社區(qū)文化義務(wù)工作者，幫助物業(yè)服務(wù)中心組織開展各項(xiàng)文化活動(dòng)，及時(shí)反饋文化信息，溝通各部門與物業(yè)服務(wù)中心之間的關(guān)系，成為物業(yè)服務(wù)中心與用戶之間聯(lián)系和交流的橋梁和紐帶。利用現(xiàn)有的硬件設(shè)施和場(chǎng)地，長(zhǎng)期舉辦以健康有益的活動(dòng)項(xiàng)目為主線，貫穿全年的社區(qū)文化活動(dòng)。a) 舉辦體育健身活動(dòng)、科技知識(shí)活動(dòng)、社會(huì)公益活動(dòng)、節(jié)日慶祝活動(dòng)和各類主題活動(dòng)等，豐富住戶的業(yè)余文化生活。c) 利用宣傳欄、櫥窗，開展各種展覽活動(dòng)及相關(guān)的宣傳活動(dòng)。一、便民服務(wù)制度（一）及時(shí)征求、聽取住戶的意見和建議，完善便民服務(wù)事項(xiàng)。（三）物業(yè)服務(wù)中心24小時(shí)值班，隨時(shí)接受住戶意見、建議、咨詢和投訴。（五）嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)操作。二、服務(wù)項(xiàng)目（一）有償服務(wù)內(nèi)容有償服務(wù)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需求、在明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用，本著“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則協(xié)商確立，作為物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)內(nèi)容之外的補(bǔ)充服務(wù)。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注1.更換空氣開關(guān)不含材料，視工作復(fù)雜程度2.更換開關(guān)面板，插座不含材料3.更換燈管，燈泡不含材料，特殊燈具除外4.射燈更換不含材料5.手盆、地漏、坐便疏通不使用疏通設(shè)備，視難易程度6.普通型水龍頭更換不含材料7.混合水龍頭更換不含材料8.下水管更換不含材料9.球閥更換不含材料10.活節(jié)墊更換不含材料11.信報(bào)箱換鎖包工包料12.排氣閥更換不含材料13.門窗鎖條更換不含材料14.門窗鎖點(diǎn)更換不含材料15.窗把手更換（平開內(nèi)倒）原廠配件（不含聯(lián)動(dòng)裝置）16.門把手更換（平開）原廠配件（不含聯(lián)動(dòng)裝置）17.門窗風(fēng)撐更換原廠配件18.開荒保潔不含玻璃19.玻璃清潔25.化纖、混紡地毯清洗視地毯污染程度26.單人座椅清洗布藝材料27.地板打蠟不含材料費(fèi)28.家政服務(wù)（包月）（二）增值服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心將提供多項(xiàng)免費(fèi)的便民服務(wù)，方便住戶的日常生活。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注1.代訂報(bào)紙、雜志2.代叫出租車3.代臨時(shí)保管小件物品價(jià)值小于300元4.雨具借用押金100元5.工具借用及時(shí)送回6.小區(qū)內(nèi)接、引貴客7.設(shè)置便民箱常用工具、打氣筒8.設(shè)置公示欄9.信息咨詢服務(wù)10.派放便民卡常用電話11.手推車借用第五章 安全管理構(gòu)思提要:按照人防、物防、技防和群防相結(jié)合的“四防體系”安全管理原則，以安全、車輛、消防、突發(fā)事件管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的安全隊(duì)伍為主體，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)及日常管理的安全護(hù)衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解除突發(fā)事件。三、秩序維護(hù)管理目標(biāo)216。 公共區(qū)域治安事件發(fā)生率 0；216。 在用安全設(shè)備設(shè)施完好率 100%四、秩序維護(hù)管理的內(nèi)容與方式216。 216。216。防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。六、各崗位職責(zé)、要求（參照崗位說明書）七、安全狀態(tài)控制管理報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類異常情況，提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。（1）報(bào)警信息分類類 別內(nèi) 容 / 來 源處理方式非確切報(bào)警信息室內(nèi)防盜報(bào)警器、緊急求助按鈕報(bào)警、消防探測(cè)器報(bào)警、消防電話報(bào)警、攝像圖像有可疑現(xiàn)象、出入口非法出入報(bào)警、巡更簽到器未及時(shí)簽到及其他模糊報(bào)警信息。（3）治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀 態(tài) 特 征一級(jí)正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無異常報(bào)警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無異常現(xiàn)象。三級(jí) 報(bào)警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為一般事件； 狀態(tài)范圍：報(bào)警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。（4）各級(jí)狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力 量 范 圍一級(jí)反應(yīng)力量區(qū)域巡邏秩序維護(hù)員或固定崗二級(jí)反應(yīng)力量 一級(jí)反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和安全主管； 工程部。四級(jí)反應(yīng)力量物業(yè)服務(wù)中心在值全體員工。（5）反應(yīng)時(shí)間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間監(jiān)控中心值班人員3分鐘（包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人）一級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘三級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘四級(jí)反應(yīng)力量最遲10分鐘當(dāng)班維修人員最遲10分鐘（6）狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場(chǎng)指揮反應(yīng)力量類別一級(jí)狀態(tài)值班人員二級(jí)狀態(tài)秩維主管當(dāng)班秩維班長(zhǎng)一級(jí)力量上陣二級(jí)力量戒備三級(jí)狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理相關(guān)部門主管二級(jí)力量上陣三級(jí)力量戒備必要時(shí)四級(jí)力量戒備四級(jí)狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理助理（相關(guān)主管協(xié)助）四級(jí)力量上陣八、車輛管理九、消防監(jiān)控設(shè)施管理十、消防管理十一、突發(fā)事件處理程序第六章 工程管理思路組織架構(gòu)： 人工程主管1 工程領(lǐng)班綜合維 修 工2電梯維修工1給排水2弱電 維 修 工2強(qiáng) 電 維 修 工2 提要：設(shè)備維護(hù)、管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”。其配套的供電、給排水、電梯、消防、智能化等設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為全面，作為住宅小區(qū)其設(shè)備運(yùn)行安全、正常是保證整個(gè)小區(qū)正常運(yùn)作的基本條件。我們注重設(shè)備管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證各系統(tǒng)設(shè)備安全、可靠、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，最大限度地提高設(shè)備服務(wù)周期。根據(jù)設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳制定切實(shí)可行的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃及高效經(jīng)濟(jì)的設(shè)備運(yùn)行模式。同時(shí)制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件。設(shè)備的使用與維護(hù)管理設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容，其目的是通過對(duì)設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理，正確使用和精心維護(hù)設(shè)備，從而保持設(shè)備的良好工作狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障，降低故障發(fā)生率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，提高使用效率。1．設(shè)備使用初期管理在設(shè)備使用前期，我們重點(diǎn)培訓(xùn)各主要設(shè)備的操作運(yùn)行技術(shù)人員，在熟悉各系統(tǒng)設(shè)備組成和分布的前提下，掌握各設(shè)備性能特點(diǎn)和運(yùn)行參數(shù)、操作技能和狀態(tài)調(diào)節(jié)方法。對(duì)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于施工單位保修范圍的，積極配合位督促施工單位在規(guī)定的期限內(nèi)嚴(yán)格整改，并對(duì)故障修理、完善整改、局部調(diào)節(jié)等事項(xiàng)做詳細(xì)記錄，歸入設(shè)備檔案統(tǒng)一管理。序號(hào)設(shè)備或系統(tǒng)名稱完好標(biāo)準(zhǔn)備注1水泵1．技術(shù)性能（流量、揚(yáng)程、電流、功率）效率達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)規(guī)定要求。3．設(shè)備及附屬設(shè)施（閥門、儀表等）完整無缺。5．各閥門啟閉靈活、密封良好，無泄漏現(xiàn)象。7．設(shè)備機(jī)臺(tái)光潔平穩(wěn)，泵體清潔，無嚴(yán)重腐蝕。2．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，操作機(jī)構(gòu)靈活，聯(lián)鎖裝置齊全可靠。4．繼電保護(hù)裝置正確可靠，儀表指示正常，指示燈完整無缺。6．各母線油漆良好，相序標(biāo)志明顯正確。8．技術(shù)資料齊全。2．接線柱、母排連接頭緊固。3．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。5．操作手柄靈活，柜殼接地良好，油漆良好。7．引出線路整齊、清潔。2． 器件完好無損，接頭無過熱現(xiàn)象，無異常音響。4．運(yùn)行條件符合規(guī)程要求，環(huán)境溫度不超過40度，三相電流不平衡值不超過平均值的5%。6斷路器、隔離開關(guān)1．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，無異常聲響。3．開關(guān)外觀整潔，無銹蝕，油漆完好。輔助開關(guān)動(dòng)作正確無誤，聯(lián)鎖裝置可靠。7電壓互感器1．清潔，無裂紋，無缺損及放電現(xiàn)象2．油面正常，油質(zhì)符合要求，無滲漏現(xiàn)象（注油式）3．無異常聲響。2．避雷器安裝合理。3．瓷件密封良好，無損傷，無裂紋及放電現(xiàn)象4．引線短直，接觸良好，接地電阻值合格。6．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。1．1接線柱、母排連接關(guān)緊固，無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求。1．3超載報(bào)警保護(hù)靈敏可靠。1．5緩沖器動(dòng)作正常。2．2各繼電保護(hù)器件完好、動(dòng)作正常。2．4柜內(nèi)電器件、控制線路整潔明了。3．2繩頭澆注合金連接部位無裂痕，開口銷完好。4．2減速器聲音、溫度、潤(rùn)滑油質(zhì)、油位、震動(dòng)均正常。5．轎廂、選層器5．1各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)靈敏可靠，張緊裝置正常。5．3轎廂平穩(wěn)，內(nèi)部整潔，照明通風(fēng)良好。10變配電房1．各種技術(shù)檔案，圖紙技術(shù)資料齊全。3．運(yùn)行檢修記錄齊全，有安全保衛(wèi)制度、安全操作規(guī)程，做好計(jì)量?jī)x表校驗(yàn)工作。6．防雷保護(hù)裝置完好，執(zhí)行規(guī)程，憑證操作，定期開展安全用電教育。8．一年內(nèi)無設(shè)備、人身傷亡。，電氣設(shè)備絕緣符合要求。自來水公司管理12水泵房，符合設(shè)計(jì)規(guī)范。，水位指示正確，記錄齊全。，泵房環(huán)境清潔，無二次污染源。針對(duì)不同的設(shè)備性能特點(diǎn)和運(yùn)行要求，對(duì)設(shè)備啟動(dòng)前的準(zhǔn)備事項(xiàng)、啟動(dòng)程序、值班工作程序、運(yùn)行調(diào)節(jié)方法、安全狀態(tài)規(guī)定、安全操作規(guī)定、停機(jī)程序、停機(jī)后的收尾工作、對(duì)能源、流體介質(zhì)、潤(rùn)滑、備件、材料的技術(shù)要求等若干環(huán)節(jié)，制定正確、安全操作設(shè)備的技術(shù)規(guī)范。設(shè)備管理人員和操作人員在操作新設(shè)備前接受崗位培訓(xùn)，各主要設(shè)備包機(jī)到人（即定人定機(jī)），操作人員憑證操作，設(shè)備操作人員掌握“三好、四會(huì)、五定”的基本要求，遵守“五項(xiàng)紀(jì)律”。四會(huì)：即操作、維修人員會(huì)使用、會(huì)維護(hù)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。 五項(xiàng)紀(jì)律：即包機(jī)到人，憑證操作；遵守安規(guī)、保持現(xiàn)場(chǎng)整潔狀態(tài)；保證 潤(rùn)滑良好、嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度和交接班制度；保管好工具、儀表、附件、常用備件和技術(shù)文件；發(fā)現(xiàn)異常，即刻報(bào)告并采取適當(dāng)措施。針對(duì)設(shè)備的性能特點(diǎn)，制定周密的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，開展精細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)工作，以改善設(shè)備運(yùn)行條件，防患于未然，減小設(shè)備故障影響范圍，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，是我們今后物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。消除跑、