【導(dǎo)讀】固定資產(chǎn)是指使用壽命超過一年、為生產(chǎn)經(jīng)營管理或出租而持有的有形資產(chǎn)。所有資產(chǎn)都是這兩個確認條件。要注意的是，融資租入固定資產(chǎn)，符合固定資產(chǎn)的確認。條件，要和自有資產(chǎn)一樣進行確認，這叫實質(zhì)重于形式。環(huán)保設(shè)備和安全設(shè)備，也是固定資產(chǎn)。工業(yè)企業(yè)的器具和備件，應(yīng)按照重要性原則，分。利益的流出，因此，對于這些設(shè)備，企業(yè)應(yīng)將其確認為固定資產(chǎn)。認為各個單項的固定資產(chǎn)，分別計提折舊。將組成部分確認為單項固定資產(chǎn)的，應(yīng)將固。認各單項資產(chǎn)的賬面價值。從2020年1月1日起，生產(chǎn)型增值稅改為消費型增值稅。新增值稅法規(guī)定，機器設(shè)備。付；另支付保險費15萬元，裝卸費5萬元。雜費等應(yīng)構(gòu)成固定資產(chǎn)成本。2020年7月20日，設(shè)備開始安裝，安裝過程中領(lǐng)用一批原材料，該批原材料。付本公司安裝人員工資6000元。2020年8月1日，該設(shè)備達到預(yù)定可使用狀態(tài)，當。確認銷售收入，直接轉(zhuǎn)銷原材料的賬面價值，原材料包含的增值稅進項稅額不需要轉(zhuǎn)出，

　　

【正文】 ，所以，這 400 萬元是未實現(xiàn)的損益，那什么時候才是已實現(xiàn)呢？等到把寫字樓賣掉，收到真金白銀的時候，那它實現(xiàn)了，實現(xiàn)了 就得轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤。 【例題】續(xù)上題：假設(shè) 2020 年 3 月 1 日，企業(yè)把寫字樓賣掉，售價 9 000 萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。 第一步，確認處置收入 借：銀行存款 90 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 90 000 000 第二步，轉(zhuǎn)銷科目余額 借：公允價值變動損益 4 000 000 其他業(yè)務(wù)成本 （倒擠） 80 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 80 000 000 —— 公允價值變動 4 000 000 本題沒有涉及資 本公積，否則應(yīng)一同轉(zhuǎn)銷。 兩種計量模式的區(qū)別： 公允價值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價值變動調(diào)整賬面價值。另外，處置時，不僅要確認處置收入和轉(zhuǎn)銷賬面價值，還要轉(zhuǎn)銷公允價值變動損益和資本公積的科目余額。 兩種模式出售房地產(chǎn)時均應(yīng)計算營業(yè)稅： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 計量模式的變更，是指成本模式計量改為公允價值模式，但是，公允價值模式計量不能改為成本模式計量。另外，成本模式計量改為公允價值模式計量時，應(yīng)該將企業(yè)所有 投資性房地產(chǎn)均進行改變，不能只改變部分房地產(chǎn)的計量模式。 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更，屬于會計政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。 投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，變更日的會計處理： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本（變更日公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 利潤分配 —— 未分配利潤 盈余公積 【課堂練習(xí) 2 計算題】 207 年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。 209 年 2 月1 日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn) 滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。 209 年 2 月 1 日，該寫字樓的原價為 9 000 萬元，已計提折舊 270 萬元，賬面價值為 8 730 萬元，公允價值為 9 500 萬元。甲企業(yè)按凈利潤的 10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。 【正確答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 累積影響數(shù)＝公允價值 9 500 萬元－賬面價值 8 730 萬元＝ 770（萬元） 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 95 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 000 貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000 利潤分配 —— 未分配利潤 6 930 000 盈余公積 770 000 【 2020 年考題 單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（ ）。 【正確答案】 C 【答案解析】投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)該作為會計 政策變更處理，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)計入留存收益。所以應(yīng)選 C。 【 2020 年考題 單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。 ，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積 ，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量 【正確答案】 D 【答案解析】采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，比照固定資產(chǎn)核算，應(yīng)計提折舊和 進行減值測試， 選項 A 錯誤；公允價值計量模式不能再轉(zhuǎn)為成本模式計量，選項 B 錯誤； 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入公允價值變動損益，選項 C 錯誤；采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量，選項 D 正確。 知識點 4：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 按照投資性房地產(chǎn)的計量模式，可以分為成本模式下的轉(zhuǎn)換和公允模式下的轉(zhuǎn)換。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 成本模式下的轉(zhuǎn)換，會計處理就是會計科目的對調(diào)。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 把投資性房地產(chǎn)的科目替換成固定資產(chǎn)的科目。 借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 （ 2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 把投資性房地產(chǎn)的科目替換成固定資產(chǎn)的科目。 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 小結(jié) 成本模式下的轉(zhuǎn)換，會計處理其實就是會計科目的對調(diào)：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）與投資性房地產(chǎn)對調(diào)，累計折舊（累計攤銷）與投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）對調(diào)；固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）與投資性房地產(chǎn)減值準備 【例題 計算題】 2020 年 11 月 1 日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議， 209 年 11 月 1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用資產(chǎn)，原采用公允價值進行后續(xù)計量，當日公允價值 72 000 000 元，原賬面價值 70 000 000 元，成本 67 000 000元，公允價值變動增值 3 000 000 元。 【正確答案】 借：固定資產(chǎn) 72 000 000 貸：投 資性房地產(chǎn) —— 成本 67 000 000 —— 公允價值變動 3 000 000 公允價值變動損益 2 000 000 【答案解析】轉(zhuǎn)換日的公允價值 7 200 萬元比賬面價值 7 000 萬元高出 200 萬元，因此貸記公允價值變動損益 200 萬元。這里要注意兩個問題：第一，原賬面價值 7 000 萬元，實際上就是上年末（ 2020 年末）的公允價值，因為公允價值模式下每年年末都得按照公允價值調(diào)整賬面價值，那么，差額 200 萬元即公允價值變動損益 200 萬元，就是上年末 到轉(zhuǎn)換日之間公允價值的變動額，最多就是房地產(chǎn)一年內(nèi)的價格波動，所以，公允價值變動損益的金額一般不太大；第二個問題，固定資產(chǎn)的入賬價值，是轉(zhuǎn)換日當天的公允價值，一般來說，固定資產(chǎn)是按成本計量的，但這個入賬價值卻是公允價值，這就是計量屬性之間的相互轉(zhuǎn)化，今天的公允價值，就是明天的歷史成本。 【例題 計算題】沿用上面例題題目條件，但將 2020 年 11 月 1 日該寫字樓公允價值由72 000 000 元改為 68 000 000 元，則甲公司賬務(wù)處理為： 【正確答案】 （ 2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 公允價值變動損益（借差） 固定資產(chǎn)減值準備 貸：固定資產(chǎn) 資本公積（貸差） 注意：借差計入公允價值變動損益，貸差計入資本公積（其他資本公積）。 【課堂練習(xí) 1 計算題】 甲企業(yè) 2020 年 1 月 1 日把一棟自用的辦公樓用于出租，這棟辦公樓原價 5 000 萬元，已計提折舊 1 000 萬元， 已使用 10 年。 2020 年 1 月 1 日，辦公樓公允價值為 10 000萬元。那么，轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理為： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 100 000 000 累計折舊 10 000 000 貸：固定資產(chǎn) 50 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 60 000 000 貸記資本公積講解： 公允價值高于賬面價值的差額 6 000 萬元，為什么不能計入公允價值變動收益呢？這主要是為了防止上市公司虛增利潤。上市公司為了維持股票市價，為了不被證 監(jiān)會停牌，經(jīng)常會有調(diào)高利潤的動機。自用轉(zhuǎn)投資，轉(zhuǎn)換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產(chǎn)可能是 10 年 20 年前購建的，當時的市價很低，經(jīng)過一二十年的漲價，房地產(chǎn)的市價可能翻了好幾倍。上市公司完全可能在需要調(diào)高利潤的時候，把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作出租， 適當?shù)臅r候，還可以再把他轉(zhuǎn)換回來，為了堵住這個口子，所以會計準則規(guī)定，轉(zhuǎn)換收益不能計入公允價值變動損益，而計入資本公積。當然，如果企業(yè)把這棟樓賣掉，那么原來計入資本公積的那個差額，可以轉(zhuǎn)為收益。比如說，甲企業(yè) 2020 年年末把這棟辦公樓賣掉，那么，賣樓的時 候要把資本公積 6 000 萬元，轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤。任何一家企業(yè)不可能天天賣樓，所以賣樓的操作空間就很小了。 防止上市公司調(diào)高利潤，是很多會計處理規(guī)定的出發(fā)點，要學(xué)會用這條規(guī)則去分析問題。 對比一下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換收益要貸記資本公積；而投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換收益可以貸記公允價值變動收益，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換收益最多就是不超過 12 個月的期間內(nèi)市價上漲的金額，該金額一般不太大，因此，允許其確認為當期收益。 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換，是整個投資性房地產(chǎn)這一章的重點。 【例 題 計算題】 209 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會批準形成書面決議。 209 年 12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。 210 年 1 月 1 日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期為 3 年。 該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓采用公允價值模式計量。假設(shè) 210 年1 月 1 日，該辦公樓的公允價值為 380 000 000 元，其原價為 550 000 000 元，已提折舊 150 000 000 元。 【正確答案】 【例題 計算題】沿用上面例題，將 210 年 1 月 1 日該寫字樓公允價值由 380 000 000元改為 420 000 000 元，則甲公司賬務(wù)處理為： 【正確答案】 【 2020 年考題 單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于帳面價值的差額，正確的會計處理是（ ） 【正確答案】 A 【答案解析】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，即轉(zhuǎn)換利得，應(yīng)計入資本公積。 ☆ 存 貨房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，總的來說，比照自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。具體來說，也分成本模式和公允價值模式兩種情況。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) （ 2）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 貸：投資性房地產(chǎn) 借或貸：公允價值變動損益 （ 2）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 存貨跌價準備 公允價值變動損益（借差） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積 —— 其他資本公積（貸差） 【 2020 年考題 單選題】企業(yè)將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，商品房公允價值高于賬面價值的差額應(yīng)當計入的項目是（ ）。 【正確答案】 A 【答案解析】商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的 公允價值大于賬面價值的差額，即轉(zhuǎn)換利得，計入資本公積。 【 2020 年考題 單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日其公允價值大于賬面價值的差額，應(yīng)確認為（ ）。 【正確答案】 A 【答案解析】作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的差額，即轉(zhuǎn)換利得，記入資本公積。 成本模式轉(zhuǎn)換 小結(jié) 公允價值模式轉(zhuǎn)換小結(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計量模式變更的區(qū)別 【課堂練習(xí) 2 計算題】 2020 年 12 月 30 日，中天公司支付 1 200 萬元購入一棟辦公樓用于企業(yè)總部辦公，預(yù)計使用 20 年，凈殘值為 0，采用直線法按年計提折舊。 2020 年 12 月 30 日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營租賃，租賃期為 2020 年 12 月 31 日～ 2020 年 12月 31 日，每年租金 100 萬元。辦公樓公允價值如下： 2020 年 12 月 31 日公