【正文】 2020 年 12 月 30 日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)租賃，租賃期為 2020 年 12 月 31 日～ 2020 年 12月 31 日，每年租金 100 萬(wàn)元。 成本模式轉(zhuǎn)換 小結(jié) 公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換小結(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計(jì)量模式變更的區(qū)別 【課堂練習(xí) 2 單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為（ ）。 【正確答案】 A 【答案解析】商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日的 公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，即轉(zhuǎn)換利得，計(jì)入資本公積。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) （ 2）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價(jià)值變動(dòng) 貸：投資性房地產(chǎn) 借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 （ 2）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益（借差） 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 資本公積 —— 其他資本公積（貸差） 【 2020 年考題 ☆ 存 貨房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，總的來(lái)說(shuō)，比照自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。 計(jì)算題】沿用上面例題，將 210 年 1 月 1 日該寫(xiě)字樓公允價(jià)值由 380 000 000元改為 420 000 000 元，則甲公司賬務(wù)處理為： 【正確答案】 【 2020 年考題 假設(shè) 210 年1 月 1 日，該辦公樓的公允價(jià)值為 380 000 000 元，其原價(jià)為 550 000 000 元，已提折舊 150 000 000 元。 210 年 1 月 1 日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期為 3 年。 計(jì)算題】 209 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成書(shū)面決議。 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換，是整個(gè)投資性房地產(chǎn)這一章的重點(diǎn)。 防止上市公司調(diào)高利潤(rùn)，是很多會(huì)計(jì)處理規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)，要學(xué)會(huì)用這條規(guī)則去分析問(wèn)題。比如說(shuō)，甲企業(yè) 2020 年年末把這棟辦公樓賣(mài)掉，那么，賣(mài)樓的時(shí) 候要把資本公積 6 000 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。上市公司完全可能在需要調(diào)高利潤(rùn)的時(shí)候，把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作出租， 適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，還可以再把他轉(zhuǎn)換回來(lái)，為了堵住這個(gè)口子，所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換收益不能計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，而計(jì)入資本公積。上市公司為了維持股票市價(jià)，為了不被證 監(jiān)會(huì)停牌，經(jīng)常會(huì)有調(diào)高利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)。 2020 年 1 月 1 日，辦公樓公允價(jià)值為 10 000萬(wàn)元。 【課堂練習(xí) 1 【例題 【正確答案】 借：固定資產(chǎn) 72 000 000 貸：投 資性房地產(chǎn) —— 成本 67 000 000 —— 公允價(jià)值變動(dòng) 3 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000 【答案解析】轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值 7 200 萬(wàn)元比賬面價(jià)值 7 000 萬(wàn)元高出 200 萬(wàn)元，因此貸記公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 萬(wàn)元。 借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 小結(jié) 成本模式下的轉(zhuǎn)換，會(huì)計(jì)處理其實(shí)就是會(huì)計(jì)科目的對(duì)調(diào)：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）與投資性房地產(chǎn)對(duì)調(diào)，累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷(xiāo)）與投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）對(duì)調(diào)；固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）與投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 【例題 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 把投資性房地產(chǎn)的科目替換成固定資產(chǎn)的科目。 知識(shí)點(diǎn) 4：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 按照投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，可以分為成本模式下的轉(zhuǎn)換和公允模式下的轉(zhuǎn)換。 單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。所以應(yīng)選 C。 單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（ ）。假定除上述對(duì)外出租的寫(xiě)字樓外，甲企業(yè)無(wú)其他的投資性房地產(chǎn)。 209 年 2 月 1 日，該寫(xiě)字樓的原價(jià)為 9 000 萬(wàn)元，已計(jì)提折舊 270 萬(wàn)元，賬面價(jià)值為 8 730 萬(wàn)元，公允價(jià)值為 9 500 萬(wàn)元。 計(jì)算題】 207 年，甲企業(yè)將一棟寫(xiě)字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。 兩種模式出售房地產(chǎn)時(shí)均應(yīng)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅： 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 計(jì)量模式的變更，是指成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式，但是，公允價(jià)值模式計(jì)量不能改為成本模式計(jì)量。 兩種計(jì)量模式的區(qū)別： 公允價(jià)值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計(jì)提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價(jià)值變動(dòng)調(diào)整賬面價(jià)值。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。比如說(shuō)，09 年寫(xiě)字樓市價(jià)漲了 400 萬(wàn)元，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益 400 萬(wàn)元，但這 400 萬(wàn)塊錢(qián)企業(yè)有沒(méi)有掙到呢？沒(méi)有， 09 年末是漲上去了，說(shuō)不定 2020 年初就跌下去了呢，所以，這 400 萬(wàn)元是未實(shí)現(xiàn)的損益，那什么時(shí)候才是已實(shí)現(xiàn)呢？等到把寫(xiě)字樓賣(mài)掉，收到真金白銀的時(shí)候，那它實(shí)現(xiàn)了，實(shí)現(xiàn)了 就得轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。這與 “ 投資收益 ” 科目相類(lèi)似。 【正 確答案】 （ 1）寫(xiě)字樓的入賬價(jià)值為 8 000 萬(wàn)元 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn) 80 000 000 （ 2） 2020 年年末，公允價(jià)值為 8 400 萬(wàn)元，上漲了 400 萬(wàn)元，因此，增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 400 萬(wàn)元，同時(shí)，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益 400 萬(wàn)元。 2020 年 12 月 1 日，該寫(xiě)字樓開(kāi)始起租，寫(xiě)字樓工程造價(jià) 8 000 萬(wàn)元，公允價(jià)值也為相同金額，該寫(xiě)字樓所在區(qū)域有活躍市場(chǎng)，公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 【例題 判斷題】 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。 公允價(jià)值模式 的賬務(wù)處理 （ 1）購(gòu)建資產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 貸：銀行存款 （ 2）確認(rèn)租金 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （ 3）期末計(jì)價(jià) 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 跌價(jià)則作反向的分錄。 公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計(jì)提折舊，也不計(jì)提減值，期末按公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。 （ 5）處置（第四節(jié)第二部分） 二、公允價(jià)值模式 采用公允價(jià)值模式有兩個(gè)條件：（ 1）所在地有活躍市場(chǎng)；（ 2）市場(chǎng)價(jià)格可以獲得。設(shè)置 “ 投資性房地產(chǎn) ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo) ） ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ” 。 【正確答案】 ABD 【答案解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 【 2020 年考題 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 不符合 確認(rèn)條件的后續(xù)支出，計(jì)入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” ，比照固定資產(chǎn)的費(fèi)用化后續(xù)支出（如日常修理）。24 000 000 ）＝ 4 500 000（元） 借：固定資產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 貸：在建工 程 —— 廠房 24 000 000 借：投資性房地產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 4 500 000 兩棟廠房和一塊土地，確認(rèn)成 4 項(xiàng)資產(chǎn)：作為固定資產(chǎn)的廠房、作為投資性房地產(chǎn)的廠房、作為無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)、作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2020 年 12月 5 日，兩棟廠房同時(shí)完工。 2020 年 11 月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟 廠房租賃給乙公司使用。 【例題 判斷題】 企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開(kāi)始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、資本化借款費(fèi)用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認(rèn)為兩項(xiàng)不同的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)。選項(xiàng) A 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店是自用房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)；選項(xiàng) C 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房屬于作為存貨的房地產(chǎn)。 多選題】 下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。租賃協(xié)議、輔助服務(wù)不重大，因此，選項(xiàng) B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；選項(xiàng) D，租入的建筑物轉(zhuǎn)租也不屬于投資性房地產(chǎn)。 【正確答案】 AC 【答案 解析】投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。 【 2020 年考題 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目，除了自用房地產(chǎn)外，還有一種：作為 存貨 的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房和土地。 注： 持有增值的房產(chǎn)不是投資性房地產(chǎn)，而是固定資產(chǎn) 。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ； 。 房地產(chǎn)可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是自己使用的，作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)來(lái)核算；另一類(lèi)是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。房產(chǎn)就是建筑物，也叫不動(dòng) 產(chǎn)；地產(chǎn)就是土地，準(zhǔn)確地說(shuō)，是土地使用權(quán)。 近 5 年考情分析 單選題 多選題 判斷題 總分 2020 年 1 題 1 分 計(jì)量模式變更價(jià)差的影響 —— —— 1 分 2020 年 1 題 1 分 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)價(jià)差的處理 —— 1 題 1 分 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 2 分 2020 年 1 題 1 分 存 貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)價(jià)差的處理 1 題 2 分 投資性房地產(chǎn)的范圍 —— 3 分 2020 年 1 題 1 分 存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)價(jià)差的處理 1 題 2 分 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 1 題 1 分 公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的核算 4 分 2020 年 1 題 1 分 投資性房地產(chǎn)的核算 1 題 2 分 投資性房地產(chǎn)的概念 —— 3 分 知識(shí)點(diǎn) 1：投資性房地產(chǎn)的定義、特征與范圍 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征與范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。 四是固定資產(chǎn)改擴(kuò)建，主要注意部件替換的核算。 二是自行建造固定資產(chǎn)的核算，主要注意工程物資盤(pán)虧毀損、領(lǐng)用原材料和產(chǎn)品、試運(yùn)行、暫估入賬等，以及安全生產(chǎn)費(fèi)用的核算。 三、固定資產(chǎn)盤(pán)虧和盤(pán)盈的會(huì)計(jì)處理 （ 1）發(fā)現(xiàn)盤(pán)虧時(shí) 借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） （ 2）報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后 借：其他應(yīng)收款 營(yíng)業(yè)外支出 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 （視同前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)） （ 1）發(fā)現(xiàn)盤(pán)盈時(shí) 借：固定資產(chǎn) 貸：以前年度損益調(diào)整 （ 2）報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后 借：以前年度損益調(diào)整 貸：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交所得稅 盈余公積 利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn) 盤(pán)盈盤(pán)虧總結(jié) ，現(xiàn)金盤(pán)虧的凈損失計(jì)入管理費(fèi)用； ，定額內(nèi)損耗造成的存貨盤(pán)虧，其凈損失計(jì)入管理費(fèi)用； 錯(cuò)和管理不善等原因造成的存貨盤(pán)虧，其凈損失計(jì)入管理費(fèi)用； ，其凈損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出； ，固定資產(chǎn)盤(pán)虧的凈損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 判斷題】固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)或者預(yù)期通過(guò)使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)予終止確認(rèn)。 ，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。 二、固定資產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理 ，賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn)清理 ” 科目，轉(zhuǎn)銷(xiāo)賬面價(jià)值即轉(zhuǎn)銷(xiāo)賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備科目余額 。 。 知識(shí)點(diǎn) 3：固定資產(chǎn)的處置 第三節(jié) 固定資產(chǎn)的處置 一、固定資產(chǎn)終止確認(rèn)的條件 固定資產(chǎn)滿(mǎn)足下列條件之一的 ，應(yīng)當(dāng)予以終止確認(rèn)： 。 固定資產(chǎn)可收回金額＝ max（公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值） 借：資產(chǎn)減值損失