【導(dǎo)讀】1．了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識。2．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。3．掌握前期物業(yè)管理知識。4．能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量等提出合理建議。⑶配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。⑷環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適。計(jì)劃和改進(jìn)建議的落實(shí)情況進(jìn)行回顧和小結(jié)。物業(yè)管理早期介入的費(fèi)用一般由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。設(shè)企業(yè)把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。年2月1日起施行。修訂的公告，修訂后的標(biāo)準(zhǔn)自2020年4月1日起施行。任做出了明確的規(guī)定。對違反規(guī)定的企業(yè)和個人，處以行政處罰或行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。《建筑法》第四章“建筑工程監(jiān)理”中規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。工程監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正。A、對建筑工程的質(zhì)量管理做出了專門的條文說明，

　　

【正文】 (1)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)和該項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)文件、投標(biāo)書，在總公司的授權(quán)下，負(fù)責(zé)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。 18 (2)根據(jù)服務(wù)合同，負(fù)責(zé)編制本物業(yè)管理處的工作計(jì)劃、 采購計(jì)劃和經(jīng)費(fèi)預(yù)算 。 (3)負(fù)責(zé)審核本物業(yè)管理處各部門的工作計(jì)劃、 采購計(jì)劃和經(jīng)費(fèi)預(yù)算 。 (4)負(fù)責(zé)執(zhí)行本物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)、操作規(guī)程、有關(guān) 規(guī)定，并提出修訂、完善意見。 (5)負(fù)責(zé)審核本物業(yè)管理處各部門崗位職責(zé)、操作規(guī)程、有關(guān)規(guī)定，并提出修訂、完善意見。 (6)執(zhí)行總公司 IS09001質(zhì)量管理體系對本物業(yè)管理處的有關(guān)規(guī)定。 (7)負(fù)責(zé)落實(shí)總公司的指示和通知。 (8)負(fù)責(zé)定期召開工作會議，溝通情況，安排工作，檢查落實(shí)。 (9)代表管理處參加建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會的工作會議。 (10)負(fù)責(zé)對本管理處各部門工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并對工作現(xiàn)場、作業(yè)環(huán)境和操作規(guī)范進(jìn)行抽查。 (11)負(fù)責(zé)對授權(quán)范圍內(nèi)員工的招募、面試、試用期評審和錄用。 (12)負(fù)責(zé)組織 員工的技能素質(zhì)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn) (13)負(fù)責(zé)領(lǐng)班以上員工的考核。 (14)負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)員工的調(diào)動和懲處。 (15)了解業(yè)主及使用人的基本情況，及時掌握動態(tài)變化。 (16)負(fù)責(zé)二次裝修的全面管理，簽署 “ 開工單 ” 。 (17)負(fù)責(zé)組織管理處的月度樓字綜合檢查工作。 (18)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大安全事件的處理。 (19)負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理處所發(fā)生費(fèi)用的審核，簽署報(bào)銷單。 (20)負(fù)責(zé)組織本住宅小區(qū)對外委托物業(yè)管理項(xiàng)目的評審，在授權(quán)范圍內(nèi)簽署合同、協(xié)議。 (21)負(fù)責(zé)與建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會以及公安、 物價(jià)、房管、消防等政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)。 (22)負(fù)責(zé)與各兄弟管理處的協(xié)調(diào)和工作配合。 (23)負(fù)責(zé)對外接待活動。 (24)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金、運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)、臨時停車費(fèi)收支情況的公布。 (25)負(fù)責(zé)有關(guān)本物業(yè)管理處的投訴處理。 (26)負(fù)責(zé)處理在授權(quán)范圍內(nèi)涉及本物業(yè)管理處的起訴及應(yīng)訴工作。 (27)收集與公司發(fā)展有關(guān)的信息，并及時傳送到總公司。 (28)完成總公司交辦的其他任務(wù)。 三、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 (一 )業(yè)主公約 多 1/2/3 1． 業(yè)主公約的含義 公約主體是全體業(yè)主 單 2． 制定業(yè)主公 約的法律依據(jù) 制定業(yè)主公約的法律依據(jù)主要有：多 《物業(yè)管理?xiàng)l例》《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》 《民法通則》 3． 關(guān)于《業(yè)主公約》示范文本 業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 業(yè)主委員會 應(yīng)當(dāng)督促其限期交付 單 四、某住宅小區(qū)的《住戶手冊》 某住宅小區(qū)的《住戶手冊》包括以下內(nèi)容： 1．住宅小區(qū)概況 多 (1)地理位置 。 (2)住宅小區(qū)特點(diǎn)。 (3)房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施、場地概況 。 (4)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。 (5)公交路線、郵電通信狀況 。 2．物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu) 多 (1)物業(yè)管理公司介紹。 19 (2)物業(yè)管理的 具體工作職責(zé)。 (3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。 (4)居民委員會的工作范圍。 3．住戶須知 多 (1)按規(guī)定辦理入住手續(xù)。 (2)裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請。 (3)明確房屋維修的責(zé)任。 (4)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 (5)物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項(xiàng)目。 4．物業(yè)管理規(guī)定 多 (1)管理和服務(wù)原則 (2)業(yè)主和使用人的權(quán)利與義務(wù) 。 (3)物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)。 (4)開發(fā)建設(shè)單位的保修責(zé)任 。 (5)入住與遷出管理規(guī)定。 (6)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理規(guī)定。 (7)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。 (8)房屋裝修管理規(guī)定。 (9)安全保衛(wèi)管理規(guī)定 (10)車輛停放管理規(guī)定 (11)消防管理規(guī)定 。 (12)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定。 (13)環(huán)境綠化美化管理規(guī)定。 (14)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交費(fèi)要求 。 5．綜合服務(wù) (1)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)項(xiàng)目。 (2)無償服務(wù)的范圍及規(guī)定。 (3)有償服務(wù)的項(xiàng)目及范圍。 6．其他 (1)物業(yè)管理常用電話號碼，如急救、火警、匪警、報(bào)修、物業(yè)管理公司投訴接待、消費(fèi)者協(xié)會等電話號碼。 (2)物業(yè)管理公司經(jīng)理接待日。 (3)其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。 第三章 物業(yè)管理企業(yè)資金管理 點(diǎn)擊打印 第一節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 1．能夠擬訂物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃。 2．能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的 計(jì)劃。 3．能夠控制預(yù)算。 基本操作 一、物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃的制定 (一 )核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 多 1． 公共性服務(wù)費(fèi)收入的核算 2．公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入的核算 3．特約服務(wù)費(fèi)收入的核算 (一 )核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 1．公共性服務(wù)費(fèi)收入的核算 20 根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和物業(yè)服務(wù)合同，公共性服務(wù)的收費(fèi)有章可循，一般為微利。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 2．公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入的核算 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng) 當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向 委托單位 收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 3．特約服務(wù)費(fèi)收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托為其個別需求提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由 雙方約定 。 各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià) 和 市場調(diào)節(jié)價(jià) 。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取 包干制 或者 酬金 制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供 ,同時收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 (二 )擬訂物業(yè)管理 費(fèi)用開支計(jì)劃 1．確定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。 (6)辦公費(fèi)用。 (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。 (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 。 多 以上物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域。 （物業(yè)共用部位）、（共用設(shè)施）（設(shè)備） 的大修 、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 2．核算營業(yè)成本 情 物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入 營業(yè)成本 。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行 一級 成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。 2 單 (1)直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等 單 (2)直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 + (3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 (4)企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入 遞延資產(chǎn) ，在有效使用期限內(nèi)， 分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用 。 完 3．核算管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、 職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 、 董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金、土地使用費(fèi)、 土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi) 、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 、壞賬損失、存貨盤虧以及其他管理費(fèi)用等。這些開支與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計(jì)期間耗用的費(fèi)用。 多 /單 物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收賬款余額的 ％～ ％ 計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。 物業(yè)管理中常用的險(xiǎn)種包括 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和公共責(zé)任保險(xiǎn) 3 類。 21 4．核算財(cái)務(wù)費(fèi)用 除管理費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用為財(cái) 務(wù)費(fèi)用，也屬于物業(yè)管理成本費(fèi)用的支出范圍，包括 利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 等。 多 5．核算所得稅 物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，按照現(xiàn)行稅收制度的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)交納所得稅。 二、物業(yè)管理資金籌措計(jì)劃的制定 情 /多 1．向銀行借款 2．發(fā)行股票 3．發(fā)行債券 4．動用留存利潤 5．橫向聯(lián)合籌資 6．收取物業(yè)服務(wù)費(fèi) 7．利用外資 8．動用前期投入資金 三、財(cái)務(wù)預(yù)算的控制 多 (一 )編制財(cái)務(wù)預(yù)算 (二 )控制財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 (三 )控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟 (二 )控制財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 案 (1)把 財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到企業(yè)各部門。 (2)通過會計(jì)核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。 (3)定期把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出存在的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，制定糾偏的有效措施。 (4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行考評。 (5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進(jìn)行獎勵和處罰。 (6)如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情況，并造成預(yù)算執(zhí)行的問題，應(yīng)及時對預(yù)算進(jìn)行必要的調(diào)整 完 (三 )控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟 多 (1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。 (2)檢查監(jiān)督。 (3)分析原因。 (4)糾正偏差 。 相關(guān)知識 一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入 多 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項(xiàng)收入，包括 主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入 。 1．主營業(yè)務(wù)收入 多 主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入 。 2．其他業(yè)務(wù)收入 多 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋 中介代銷手續(xù)費(fèi)收入 、材料物資銷售收入、 廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 等。 二、物業(yè)管理企業(yè) 的利潤 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。 1．營業(yè)利潤 營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤 2．補(bǔ)貼收入 單 /多 22 補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)的 政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼 。 三、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容 多 1．收入預(yù)算 2．營業(yè)成本預(yù)算 3．管理費(fèi)用預(yù)算 4．財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算 5．資本預(yù)算 6．現(xiàn)金預(yù)算 7．預(yù)計(jì)損益表 8．預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 6．現(xiàn)金預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 也稱 現(xiàn)金流量表 ，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。 7．預(yù)計(jì)損益表 預(yù)計(jì)損益表 又稱 年度利潤計(jì)劃 ，是 在經(jīng)營決策基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤的預(yù)算。 8．預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 ’ 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。 四、控制財(cái)務(wù)預(yù)算的目的 多 1．落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃 2．及時糾正偏差 由于存在不可預(yù)見的因素，財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中難免會出現(xiàn)偏差，因而需要通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)及早發(fā)現(xiàn)問題，找出發(fā)生偏差的原因，然后提出修改和補(bǔ)救的辦法。 單 3． 提供決策依據(jù) 第二節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的處理 1．能夠有效處理 重要客戶的物業(yè)管理收費(fèi)糾紛。 2．掌握用訴訟手段解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的方法。 基本操作 一、對欠交和拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的處理 案 如客戶拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)應(yīng)區(qū)別不同情況采取處理措施。 應(yīng)區(qū)分客戶未按期交費(fèi)的原因： 一種是客戶有履行合同交費(fèi)義務(wù)的能力卻拒絕交費(fèi)；另一種是客戶已經(jīng)喪失了履行合同交費(fèi)義務(wù)的能力 。 對于前者，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派專人與客戶進(jìn)行溝通和協(xié)商，了解客戶拒絕交費(fèi)的原因，通過解釋工作取得客戶對物業(yè)收費(fèi)的理解和配合。 如反復(fù)溝通仍不能取得客戶的理解，無不正當(dāng)理由不按時交納規(guī)定的 物業(yè)費(fèi)的， 物業(yè)企業(yè)有權(quán)責(zé)令其限期交納，逾期仍不交納的，可按日收取 1‰ ～ 3‰ 的滯納金；連續(xù) 3 個月不交納的，物業(yè)企業(yè)可按法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定進(jìn)行催交或依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十九條的規(guī)定向人民法院申請支付令 。如欠交費(fèi)用情況非常嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和造成的其他損失。 二、催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律督促程序 物業(yè)管理企業(yè)要求欠費(fèi)客戶給付物業(yè)費(fèi)，在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。 完 欠費(fèi) 客戶在收到支付令后 1