【正文】 總開(kāi)發(fā)量，商業(yè)地產(chǎn)真正成 為地產(chǎn)界的“新奶酪”。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)旋風(fēng)正在席卷全國(guó)，而問(wèn)題是，發(fā)展商一哄而上，誰(shuí)又能把握這塊地產(chǎn)新奶酪？成功的商業(yè)物業(yè)必須實(shí)現(xiàn)三旺與三贏三旺即實(shí)現(xiàn)銷售旺、租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺。住宅物業(yè)以銷售論成敗，商業(yè)物業(yè)即以經(jīng)營(yíng)論成敗，銷售的成功，并不代表商業(yè)地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的成功，只有商鋪招商成功、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功，項(xiàng)目才算真正的成功，作為發(fā)展商，商鋪營(yíng)銷與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理并重，才是項(xiàng)目的取勝之道。三贏即實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者通贏局面。發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪、商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，目的都是為了盈利，唯有三者都有利可圖，項(xiàng)目才能經(jīng)營(yíng) 起來(lái)，三個(gè)支點(diǎn)，缺一不可。發(fā)展商必須樹(shù)立“以經(jīng)營(yíng)為先”的開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)發(fā)既符合經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)需求、又能吸引消費(fèi)者前往消費(fèi)的物業(yè)，才是項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)的保 證。商業(yè)地產(chǎn)是資本巨頭的游戲商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“三高產(chǎn)業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)具有高額回報(bào)和可作資本營(yíng)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)，是住宅物業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，因此吸引了眾多發(fā)展商爭(zhēng) 相加入競(jìng)爭(zhēng)行列，但同時(shí)也伴隨著資金高投入和高風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)并不是每個(gè)發(fā)展商都可以參與開(kāi)發(fā)的，是資本巨頭的資本游戲。住宅開(kāi)發(fā)方式是以銷售房子來(lái)回籠資金和賺取利潤(rùn)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)方式，一則可以通過(guò)銷售商鋪來(lái)來(lái)回收資金和獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，二則可以通過(guò)商鋪的出租或 經(jīng)營(yíng)，幫助發(fā)展商獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。因此要求發(fā)展商必須有足夠的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力，還要求發(fā)展具有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。而目前，很多發(fā)展商都缺乏 商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，這是導(dǎo)致商場(chǎng)不能開(kāi)業(yè)暢旺的重要因素之一2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)15國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀全國(guó)Shopping Mall熱潮一窩風(fēng)一種新型的、復(fù)合型商業(yè)、大型購(gòu)物中心Shopping Mall正掀起了我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，各大中城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)不管規(guī)模大小、不管功能和定位，言必都稱Shopping ，我不敢預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)一窩風(fēng)的開(kāi)發(fā)能否取得全面勝利，但可以預(yù)測(cè)，肯定有一批項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)。重地段，輕定位地段的重要性很容易理解，但定位的重要性也不可忽視，為什么在同一區(qū)域、同一地段，不同的項(xiàng)目會(huì)有不同的命運(yùn)？在廣州北京路步行街，廣百新翼生意火紅，附近的北京大廈卻門(mén)庭冷落，這就是忽略定位所致。重建筑，輕配套項(xiàng)目建好了，硬件配套設(shè)施卻不能滿足需求，最常見(jiàn)的是大型商廈配套的電梯量不足、停車位不足、公共空間不足，既無(wú)法提升項(xiàng)目檔 次，也難以吸引市民前往消費(fèi)，消費(fèi)者購(gòu)物已不再僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是更重視身心與精神享受過(guò)程，對(duì)商場(chǎng)配套設(shè)施的要求也不斷提高。重開(kāi)發(fā)，輕經(jīng)營(yíng)發(fā)展商注重短期資金回報(bào)，商鋪以銷售為主，發(fā)展商不參與經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售完畢，卻無(wú)法開(kāi)業(yè)或經(jīng)營(yíng)情況甚差。這種情況在全國(guó)各地都非常普遍，嚴(yán)重打擊了投資者的信心，常常在發(fā)展商和投資者之間發(fā)生不愉快的事件。專業(yè)開(kāi)發(fā)比例低國(guó)外商業(yè)物業(yè)多是由經(jīng)營(yíng)商業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，而國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大部分是由地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)，雖然每年投入到商業(yè)地產(chǎn)的資金量不斷增加，但專業(yè)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量、規(guī)模卻沒(méi)有明顯增加，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)水平發(fā)展緩慢。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超前度不足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商多是從地產(chǎn)或建筑的角度去考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，較少考慮項(xiàng)目建成后如何使用，而且由于市場(chǎng)研究不夠充分，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握不足，導(dǎo)致其他商場(chǎng)很快后來(lái)居上。天河城廣場(chǎng)曾號(hào)稱超前20年，但現(xiàn)在比他領(lǐng)先的項(xiàng)目已不斷涌現(xiàn)。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)16商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的解決之道借助專業(yè)力量，走專業(yè)道路專業(yè)的商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和專業(yè)的策劃推廣機(jī)構(gòu)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的左膀右臂，而專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)則是商業(yè)項(xiàng)目成功的重 要支持，三者之中，策劃推廣機(jī)構(gòu)是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的中堅(jiān)力量，從項(xiàng)目前期至后期，負(fù)責(zé)配合發(fā)展商整合各項(xiàng)專業(yè)力量。借助專業(yè)的力量，為發(fā)展商構(gòu)筑更高、更強(qiáng) 的開(kāi)發(fā)平臺(tái)。項(xiàng)目規(guī)劃必須具有超前意識(shí)“落后就要捱打”的道理相信大家都能明白。大部份商業(yè)物業(yè)在開(kāi)業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)狀況都不會(huì)太理想，要經(jīng)過(guò)3—5年的經(jīng)營(yíng)才能做旺，因此必須保證在這5年內(nèi)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的具有領(lǐng)先地位，讓商場(chǎng)有充足的機(jī)會(huì)做好做旺。商業(yè)物業(yè)規(guī)劃主要包括產(chǎn)品和配套設(shè)施等硬件方面，一個(gè)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念往往就能形成一個(gè)好的賣點(diǎn)，目前，不少的商業(yè)物業(yè)都在這方面做了很多的嘗試，取 得成功的個(gè)案也不少。復(fù)式商鋪、室內(nèi)步行街、負(fù)半層的出現(xiàn)曾引起眾多發(fā)展商及投資者的關(guān)注，也為商鋪的新一輪開(kāi)發(fā)提供了很好的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理刻不容緩商業(yè)物業(yè)的管理具有兩個(gè)主要特征：三權(quán)分離，集中管理；分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一運(yùn)作。在所有者（商鋪業(yè)主）、經(jīng)營(yíng)者（商戶）、 管理者三權(quán)分離的基礎(chǔ)上，眾多經(jīng)營(yíng)者在同一場(chǎng)所開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；同時(shí)，眾多商家在分散經(jīng)營(yíng)的前提下，商場(chǎng)整體 執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象等方面，將眾多經(jīng)營(yíng)者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式之下，各自展開(kāi)經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理并不等于商業(yè)管理，彼此是兩個(gè)不同范疇，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)能令商場(chǎng)能不斷保值、增值的重要手段，有無(wú)數(shù)案例都可以證明，發(fā)展商 抱有建好就賣、賣完就走的心態(tài)，是阻礙商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，除非你不再做商業(yè)地產(chǎn)、除非你的項(xiàng)目能保證100%銷售出去，否則，發(fā)展商是難以置之度外的。引進(jìn)主力商戶這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著非常重要的作用。購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài)最常見(jiàn)的是兩種，以大型百貨商店為主體、以大型超市為主體。現(xiàn)在正興起“百貨商店+超市”的經(jīng)營(yíng)模式，將兩種競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)態(tài)整合在一起，實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使得原有的“你死我活”的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變成相對(duì)理 性和差異化的競(jìng)爭(zhēng)，在消費(fèi)者的角度來(lái)看，逛商場(chǎng)除了購(gòu)物外還為了休閑，單純逛超市比較單調(diào)，百貨店正補(bǔ)充了這方面的缺陷。因此百貨+超市既滿足消費(fèi)者一站 式購(gòu)物的需求，又讓商家有錢(qián)可賺。近期廣州出現(xiàn)了多起“地產(chǎn)+商場(chǎng)”不歡而散的現(xiàn)象，造成發(fā)展商和商家雙輸。在引進(jìn)主力商戶的同時(shí)，應(yīng)兼顧雙方利益，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展為主，切不可急功近利。領(lǐng)先的營(yíng)銷策略商鋪營(yíng)銷較住宅物業(yè)專業(yè)性更強(qiáng)，面對(duì)的目標(biāo)群體除了商鋪的購(gòu)買(mǎi)者（投資者）外，還有商鋪的使用者（經(jīng)營(yíng)者）和購(gòu)物者，如何才能滿足不同目標(biāo)群體的不同需求，是每個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品策劃階段就必須解決的問(wèn)題。營(yíng)銷策略通常有四種：分散出售、只租不售、租售結(jié)合和合作經(jīng)營(yíng)。國(guó)外大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都只租不售，商場(chǎng)的所有權(quán)全部掌握在發(fā)展商手中，有利于商場(chǎng)的管 理；國(guó)內(nèi)現(xiàn)已接受產(chǎn)權(quán)銷售模式，將商場(chǎng)分散出售，發(fā)展商能在短期內(nèi)回收資金，但商場(chǎng)將難于管理，難于做旺；采用租售結(jié)合，出售少量商鋪，大部份則用于出 租，有利于“三旺”和“三贏”；合作經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較好的營(yíng)銷方式，開(kāi)發(fā)商建好商場(chǎng)后，與大型零售商合作經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，既可以借助零 售商的品牌或經(jīng)驗(yàn)來(lái)促進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，免卻繁雜的經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作，也可賺取合理的長(zhǎng)線投資收益。項(xiàng)目不要盲目求大去年下半年起，國(guó)內(nèi)突然刮起一股Mall旋風(fēng)，凌峻認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，不能照搬國(guó)外的做法，特別是項(xiàng)目規(guī)模不要盲目求 大，要與當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)，我們提倡“建設(shè)有中國(guó)特色的Mall引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理刻不容緩。良好的商場(chǎng)管理則是項(xiàng)目擁有持久生命力的保 證。商業(yè)物業(yè)由于所有者、經(jīng)營(yíng)者和管理者三者分離，在管理上與住宅物業(yè)或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別，商業(yè)物業(yè)的管理不僅包括物業(yè)管理，還包括了經(jīng)營(yíng)管 理，共兩大管理范疇，物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理各有職能、互有分工。概括起來(lái)，兩大管理范疇的功能是，物業(yè)管理為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的營(yíng)商和消費(fèi)環(huán)境， 經(jīng)營(yíng)管理為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)條件。物業(yè)管理的六大職能物業(yè)管理是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)能否順暢的重要保證，商場(chǎng)物業(yè)管理既向內(nèi)部商戶也向外來(lái)消費(fèi)客戶提供服務(wù)，針對(duì)的服務(wù)對(duì)象群體龐大而復(fù) 雜，還涉及到個(gè)人和團(tuán)體的不同需求。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理職能主要體現(xiàn)在六大方面：建筑物與裝修的維護(hù)、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)消防與安全的管理、環(huán)境清 潔衛(wèi)生管理、車輛及交通的管理和處理商場(chǎng)緊急事件。經(jīng)營(yíng)管理的九大職能我國(guó)目前的社會(huì)分工和專業(yè)化程度仍然較低，現(xiàn)有的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)主要是從百貨商店管理中演變出來(lái)，商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入專業(yè)管理模式，是商業(yè)物業(yè)發(fā)展過(guò)程面臨的重要課題。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)質(zhì)就是以商場(chǎng)商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營(yíng)行為，最終達(dá)到吸引更多 顧客到來(lái)消費(fèi)目的。商業(yè)管理主要從九個(gè)方面體現(xiàn)其職能：商場(chǎng)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向、組織宣傳推廣活動(dòng)、建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系 與維持商業(yè)秩序、禁止惡性競(jìng)爭(zhēng)、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。在現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作基本都是由同一管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)完成，忽視經(jīng)營(yíng)管理，會(huì)出現(xiàn)前期銷售、租賃火爆，但維持不了多久就人去樓空，經(jīng)營(yíng)慘淡。因此，只有踏踏實(shí)實(shí)地做好后期經(jīng)營(yíng)管理工作，才能使項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)可。20 / 20