【正文】 為組長，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。(2)材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。第五篇：2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題與答案2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題與答案一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1．在包干制下，物業(yè)管理的會(huì)計(jì)主體是()。A．物業(yè)管理項(xiàng)目B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主委員會(huì)D．業(yè)主大會(huì)2．物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂管理服務(wù)協(xié)議；⑤施工；⑥驗(yàn)收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是()。A．④→①→②→③→⑤→⑥B．①→④→②→③→⑤→⑥C．②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)．②→④→①→③→⑤→⑥3．關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯(cuò)誤的是()。A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度C．電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查D．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評(píng)選出的“2010十佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是()A．計(jì)劃B．通知C．通報(bào)D．意見5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的步驟主要包括：①職位分析；②職位評(píng)價(jià)；③薪酬體系的實(shí)施和修正；④薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；⑤薪酬定位；⑥薪酬調(diào)查。上述步驟正確的順序是()。A．①→②→⑥→⑤→④→③B．⑤→④→③→①→②→⑥C．④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn)．③→①→⑤→④→⑥→②6．下列收入中，應(yīng)當(dāng)計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是()。A．代收的水費(fèi)和電費(fèi)B．代收的專項(xiàng)維修資金C．代收的房租收入D．從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入7．房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的()倍。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．58．關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在()文件中。A．大廈管理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為管理規(guī)定D．物業(yè)服務(wù)合同9．某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴原因；④確定處理投訴責(zé)任人；⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確順序應(yīng)是()。A．①→④→③→②→⑤B．①→③→②→④→⑤C．①→③→④→②→⑤D．①→④→②→③→⑤10．物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將()向物業(yè)買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A．物業(yè)服務(wù)合同B．管理規(guī)約C．服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D．臨時(shí)管理規(guī)約二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)11．在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括()。A．確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B．就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C．配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D．記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程E．熟悉物業(yè)項(xiàng)目供水管線鋪設(shè)情況12．下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有()。A．物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B．有關(guān)物業(yè)更新、改造的會(huì)議決議文件C．物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D．業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)資料E．業(yè)主報(bào)修和投訴記錄13．當(dāng)發(fā)生高空墜物時(shí)，屬于正確的處理措施有()。A．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況B．盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機(jī)逃跑D．立即清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)秩序E．事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括()。A．企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C(jī)．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補(bǔ)貼收入15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。A．出入管理B．安防系統(tǒng)的維護(hù)和管理C．施工現(xiàn)場(chǎng)管理D．負(fù)責(zé)治安管理E．停車管理三、案例分析題(共10題，第16題至25題，共80分)案例一某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理公司聘請(qǐng)了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會(huì)議征求意見，通報(bào)情況。2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會(huì)議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。(2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理公司提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。問題：16．經(jīng)物業(yè)管理公司測(cè)算，全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用13萬元。請(qǐng)問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定?如何決定?費(fèi)用如何解決?17．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請(qǐng)說明理由。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理?請(qǐng)說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書中有關(guān)公共秩序維護(hù)的具體要求包括：小區(qū)一個(gè)門崗和一個(gè)監(jiān)控崗24小時(shí)值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時(shí)一次。另外，本項(xiàng)目招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)無償提供價(jià)值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項(xiàng)目管理服務(wù)開辦之用。問題：19．若該小區(qū)每棟每層正常巡視時(shí)間為1分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個(gè)巡視員方能滿足招標(biāo)書中對(duì)樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時(shí)間忽略不計(jì)，要列出計(jì)算過程)20．統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20．83天，每月加班最多不得超過36小時(shí)，問每名員工每月最長工作時(shí)間是多少小時(shí)?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計(jì)算過程，計(jì)算結(jié)果取整數(shù))21．假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運(yùn)轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標(biāo)企業(yè)實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費(fèi)，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定計(jì)算職工基本小時(shí)工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制的超時(shí)加班費(fèi)為職工基本小時(shí)工資的1．5倍，那么每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資是多少?每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間是多少?每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額是多少?(要列出計(jì)算過程，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)22．若該項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為3年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計(jì)入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會(huì)續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項(xiàng)目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請(qǐng)的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23．節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進(jìn)行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項(xiàng)以上(含2項(xiàng))。24．該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對(duì)而言，哪些是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作?請(qǐng)簡(jiǎn)要說明理由。25．在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點(diǎn)。(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場(chǎng)所。(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。(3)百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任指定賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理、支配和使用。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，并對(duì)不當(dāng)或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)說明理由。四、參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題ACCCADADCD二、多項(xiàng)選擇題1CDE1ACD1ABE1BCDE1ABCE三、案例分析題案例一16．更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實(shí)施。費(fèi)用由業(yè)主自籌或從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。17．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。理由：業(yè)主代表大會(huì)籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請(qǐng)，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。理由：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。案例二19．投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=430/60=2(人)。20．每名員工每月最長工作時(shí)間=20．838+36=202．64(小時(shí))。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=2430/202．64=3．55=4(人)。21．每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資=1500/(21．758)1．5=12．93(元)。每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間=(30—21．75)8=66(小時(shí))。每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額=1500+12．9366=2353．38(元)。22．每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三23．技術(shù)節(jié)能措施有：對(duì)耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。管理節(jié)能措施如下。(1)落實(shí)組織和管理體系。(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。(3)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。(4)在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用。(5)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。(6)合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24．房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接涉及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。25．觀點(diǎn)正確與否的判斷如下。(1)不正確。理由：物業(yè)服務(wù)的消防安全管理涉及整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。(2)不正確。理由：物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂的。(3)正確。(4)正確。(5)不正確。理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。