【正文】 為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務。28．根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。(1)房屋中介服務：房屋的租賃經(jīng)營。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務：設(shè)立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。第五篇：2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。A．物業(yè)管理項目B．物業(yè)服務企業(yè)C．業(yè)主委員會D．業(yè)主大會2．物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂管理服務協(xié)議；⑤施工；⑥驗收。上述內(nèi)容正確的流程應是()。A．④→①→②→③→⑤→⑥B．①→④→②→③→⑤→⑥C．②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)．②→④→①→③→⑤→⑥3．關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是()。A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度C．電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢查D．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4．某物業(yè)服務企業(yè)向全體員工公布評選出的“2010十佳員工”，應使用的行政公文文種是()A．計劃B．通知C．通報D．意見5．物業(yè)服務企業(yè)薪酬體系設(shè)計的步驟主要包括：①職位分析；②職位評價；③薪酬體系的實施和修正；④薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計；⑤薪酬定位；⑥薪酬調(diào)查。上述步驟正確的順序是()。A．①→②→⑥→⑤→④→③B．⑤→④→③→①→②→⑥C．④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn)．③→①→⑤→④→⑥→②6．下列收入中，應當計征物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅的是()。A．代收的水費和電費B．代收的專項維修資金C．代收的房租收入D．從事代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入7．房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保存期限應不低于設(shè)備使用年限的()倍。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．58．關(guān)于物業(yè)服務的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應當包含在()文件中。A．大廈管理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為管理規(guī)定D．物業(yè)服務合同9．某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項目管理機構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應采取的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴原因；④確定處理投訴責任人；⑤答復業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確順序應是()。A．①→④→③→②→⑤B．①→③→②→④→⑤C．①→③→④→②→⑤D．①→④→②→③→⑤10．物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將()向物業(yè)買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應予以書面承諾。A．物業(yè)服務合同B．管理規(guī)約C．服務標準D．臨時管理規(guī)約二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)11．在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括()。A．確定物業(yè)服務收費標準B．就物業(yè)環(huán)境的適應性提出建議C．配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D．記錄物業(yè)項目的隱蔽工程E．熟悉物業(yè)項目供水管線鋪設(shè)情況12．下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有()。A．物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B．有關(guān)物業(yè)更新、改造的會議決議文件C．物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D．業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料E．業(yè)主報修和投訴記錄13．當發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有()。A．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況B．盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D．立即清理現(xiàn)場，恢復秩序E．事后應檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14．物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括()。A．企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補貼收入15．物業(yè)服務企業(yè)公共秩序管理服務的內(nèi)容包括()。A．出入管理B．安防系統(tǒng)的維護和管理C．施工現(xiàn)場管理D．負責治安管理E．停車管理三、案例分析題(共10題，第16題至25題，共80分)案例一某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務義務監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。2010年，在義務監(jiān)督員會議上，義務監(jiān)督員提出如下建議。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。(2)由物業(yè)管理公司同義務監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務費收費標準。問題：16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?如何決定?費用如何解決?17．義務監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務招標書中有關(guān)公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)無償提供價值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項目管理服務開辦之用。問題：19．若該小區(qū)每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)20．統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結(jié)果取整數(shù))21．假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)22．若該項目前期物業(yè)服務合同期限為3年，物業(yè)服務收費中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23．節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。24．該項目物業(yè)服務包括房屋維修管理服務、設(shè)備設(shè)施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作?請簡要說明理由。25．在物業(yè)服務過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。(1)物業(yè)服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。(2)各承租單位應分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同以方便管理服務。(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應由物業(yè)管理公司承擔。(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。四、參考答案及解析一、單項選擇題ACCCADADCD二、多項選擇題1CDE1ACD1ABE1BCDE1ABCE三、案例分析題案例一16．更換鐵藝圍欄事項應由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。17．義務監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。理由：業(yè)主代表大會籌備組應由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準合理。理由：物業(yè)服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。應該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素而調(diào)整。案例二19．投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=430/60=2(人)。20．每名員工每月最長工作時間=20．838+36=202．64(小時)。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=2430/202．64=3．55=4(人)。21．每名員工每小時超時加班工資=1500/(21．758)1．5=12．93(元)。每名員工每月超時加班工作時間=(30—21．75)8=66(小時)。每名員工月實際應得工資額=1500+12．9366=2353．38(元)。22．每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。前期物業(yè)管理公司應向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三23．技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。管理節(jié)能措施如下。(1)落實組織和管理體系。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。(4)在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24．房屋維修管理服務、設(shè)備設(shè)施管理服務和消防管理服務是管理服務的重點工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務直接涉及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。25．觀點正確與否的判斷如下。(1)不正確。理由：物業(yè)服務的消防安全管理涉及整個物業(yè)項目。(2)不正確。理由：物業(yè)服務合同是由業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂的。(3)正確。(4)正確。(5)不正確。理由：《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。