【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。2021年物業(yè)管理師考試真題。A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。C、《物業(yè)服務(wù)合同》。C、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。A、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理?；顒?dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大?？荚u(píng)驗(yàn)收工作的通知》。上崗制度的通知》。收費(fèi)暫行辦法》。

　　

【正文】 及時(shí)與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（ 4 分）。 2．供暖不足：針對(duì)供暖不足問題，我將組織工程部人員到現(xiàn)場檢查，分析具體原因，如果是因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)或擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術(shù)人員或供熱管理單位有償代修；如果是供暖系統(tǒng)本身的問題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng) 依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單位，及時(shí)檢修、處理（ 4 分）。 3．物業(yè)配套：對(duì)于物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不齊全或存在質(zhì)量缺陷的問題，我會(huì)要求客服部門開展一次客戶調(diào)查，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、匯總，了解業(yè)主需求及實(shí)際情況。從發(fā)生原因和處理責(zé)任來看，主要可能存在兩種情況：一種是由施工單位引起的質(zhì)量問題，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)保修；另一種是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)配套設(shè)施（ 4 分）。 （三） 成立業(yè)主大會(huì) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式告知全體業(yè)主，“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”及其所做出的各種決定均不合法，建議業(yè)主依據(jù)法律程序成立業(yè)主大會(huì)以行使業(yè)主的權(quán)力，通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否解聘本物業(yè)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)企業(yè)（ 2 分）。 （四） 總結(jié)吸取教訓(xùn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 18 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 如果業(yè)主大會(huì)繼續(xù)聘用本物業(yè)企業(yè)，則承諾規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)合同約定之有關(guān)義務(wù)，如果業(yè)主大會(huì)做出解聘決定，本企業(yè)也將與新聘企業(yè)認(rèn)真做好交接工作。無論去留，都要及時(shí)總結(jié)并吸取教訓(xùn)，更新服務(wù)觀念，提高服務(wù)意識(shí)， 以便最大限度地為自己項(xiàng)目范圍內(nèi)的業(yè)主和使用人提供服務(wù)（ 2 分）。 三、某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積 29 萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積 26萬平米，計(jì)劃成本 542 萬元，現(xiàn)在進(jìn)行招投標(biāo)，有一物業(yè)公司管理項(xiàng)目多層住宅 20 萬平米，高層住宅 20 萬平米，別墅 4 萬平米，該項(xiàng)目投標(biāo)做了一個(gè)物業(yè)費(fèi)的核算，總共包括以下項(xiàng)目：（一）人員工工資獎(jiǎng)金及福利包括 分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資 項(xiàng)目經(jīng)理工資 項(xiàng)目員工年終績效獎(jiǎng)金（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用（三）工程保修費(fèi)用（四）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用 （六）公共秩序維護(hù)費(fèi)用（七）項(xiàng)目履約金（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（十）對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)問題 該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（ 2分） 根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)。（ 3分） 以上費(fèi)用哪些不能計(jì)入物業(yè)管理支出費(fèi)用（ 10 分） 設(shè)營業(yè)稅及附加 %，項(xiàng)目成本利潤率 8%，問： ， 業(yè)服務(wù)費(fèi)總額， ，列出公式并計(jì)算。（ 10 分） 20．該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接（ 2 分） 答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 之規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30 萬㎡以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20 萬㎡以下的住宅項(xiàng)目和 5 萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目，而該住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為 29 萬㎡，所以該項(xiàng)目可以由一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接（ 2 分）。 21．根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)（ 3分） 答：根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級(jí)資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%：①多層住宅 100 萬㎡；②高層住宅 50 萬㎡；③獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬㎡；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20 萬㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項(xiàng)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 18 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和為： 多層住宅： 20/100=20%； 高層住宅： 20/50=40%； 別墅： 4/8=50% 20%+40%+50%=110% ＞ 100% ，符合條件。 據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。 22．以上費(fèi)用哪些不應(yīng)計(jì) 入物業(yè)管理成本（ 10分） 答：依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有： 1．獎(jiǎng)金（顯然也包括項(xiàng)目員工年終績效獎(jiǎng)金）不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提?。?2 分）； 2．分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（ 2 分）； 3．工程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（ 2 分）； 4．管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn) 生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收取，也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（ 2 分）； 5．對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（ 2 分）。 23．設(shè)營業(yè)稅及附加的總稅率為 %，項(xiàng)目平均成本利潤率為 8%，問： ， ， ， ，列出公式并計(jì)算（ 10 分） 答：設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積用 S 表示，計(jì)劃成本用 A 表示，營業(yè)稅及附加的總稅率用 i 表示，項(xiàng)目平均成本利潤率用 I 表示，利潤用 B 表示，稅金用 C 表示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額用 D 表示，物業(yè) 費(fèi)單價(jià)用d 表示，營業(yè)額用 E 表示。則可得： 1． 利潤 =成本項(xiàng)目平均成本利潤率 B=A I=542 8%=（萬元） 即利潤為 萬元 （ 2分）； 2． 稅金 =營業(yè)額營業(yè)稅及附加的總稅率 =（成本 +利潤）營業(yè)稅及附加的總稅率 C=（ A＋ B） i=542+ %=（萬元） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁，共 18 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 即稅金為 萬元 （ 2分）； 3． 物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額 =成本 +利潤 +稅金 D= A＋ B＋ C=542++= （萬元） 即物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為 萬元 （ 3 分）； 4． 物業(yè)費(fèi)單價(jià) =物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額 /（可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積 12個(gè)月） d=D/（ S 12） =6175600/260000 12=（元 /平方米月） 即物業(yè)費(fèi)單價(jià)為 元 /平方米月 （ 3 分）。 （以上僅供參考）