【正文】 。每題的備選項中，只有1個最符合題意)(1):B(2):C(3):B(4):A(5):D(6):A(7):A(8):B(9):A(10):A二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)(1):A,B,C,D(2):A,C,E(3):B,C,D,E(4):A,B,D,E(5):B,C,D,E三、案例分析題(共3題，共80分)(1): 1．業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遇害，不能認(rèn)定物業(yè)公司就一定要承擔(dān)民事責(zé)任，這需要作具體的分析。物業(yè)公司雖有安全防范的義務(wù)，但物業(yè)公司并不能根治和完全杜絕治安案件。假如物業(yè)公司 已按合同的約定設(shè)置了門崗及安全防范人員，同時也實施了24小時安全防范值班，并有證據(jù)證明自己在管理上不存在過失，則不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。2．按罪責(zé)自負(fù)原則，業(yè)主的損失應(yīng)由犯罪分子賠償。假如B物業(yè)公司有違反合同約定的違約責(zé)任，則B物業(yè)公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任賠償。3．原告施先生購買了該小區(qū)的別墅并人住，同時向B物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，其與B物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受物業(yè)服務(wù)合同的約束。B物業(yè) 公司是否違約進而是否要承擔(dān)民事賠償責(zé)任要看該物業(yè)公司是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的相關(guān)義務(wù)。案發(fā)當(dāng)天，B物業(yè)公司按合同約定不問斷地對小區(qū)進行巡邏，登記外來進入車輛，B物業(yè)公司已履行了服務(wù)合同中約定的義務(wù)，因此，B物業(yè)公司依法不需承擔(dān)責(zé)任。4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護和 管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。5．物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。常用的安防系統(tǒng)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、自動消防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、燃氣自動報警系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等。為確保安防系統(tǒng)功能的正常發(fā)揮，安防人員要熟練掌握安防系統(tǒng)的技術(shù)性能，使之相互配合，正確使用，如利中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生用監(jiān)控系統(tǒng)和自動報警系統(tǒng)的相互配合，減少誤報，提高管理效率。同時，安防系統(tǒng)應(yīng)由專人維護與保養(yǎng)，定期檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。(2): 1．面對這種情況可做如下處理：(1)保護現(xiàn)場，并立即通知受損車主到場。(2)如有必要，可對現(xiàn)場拍照，保留相關(guān)記錄。(3)與受損車主協(xié)商解決，若無法達成一致意見，可通知交警部門到現(xiàn)場進行處理。(4)撤離現(xiàn)場，疏導(dǎo)其他車輛出入。2．小區(qū)中若發(fā)生交通意外，物業(yè)公司的處理措施有：(1)在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場處理。(2)有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。(3)如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場進行拍照保留相關(guān)記錄。(4)應(yīng)安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。(5)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理。(6)事后應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)志、減速坡、隔離墩等的設(shè)置。3．物業(yè)公司應(yīng)采取的措施有：(1)物業(yè)公司或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場。(2)如證實發(fā)生刑事案件，要立即撥打110報警，并留守人員控制現(xiàn)場，直到警方人員到達。(3)禁止任何人在警方人員到達前觸動現(xiàn)場任何物品。(4)積極協(xié)助警方維護現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證等工作。(3): 1．根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其他相關(guān)規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的責(zé)任。因此，物業(yè)公司應(yīng)要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單位，及時檢修、處理。2．①在保修期限內(nèi)發(fā)生墻體滲漏，屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生③應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)配套設(shè)施。④物業(yè)公司加強出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護和管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展 社區(qū)管理等工作。3．物業(yè)管理人接到投訴的處理方法有：(1)耐心傾聽，不與爭辯。要以真誠的態(tài)度、平和的心態(tài)認(rèn)真耐心地聽取業(yè)主的投訴，不要輕易打斷。同時，可以通過委婉的方式進行提問，及時弄清投訴的原因和要求。對那些失實、偏激或誤解的投訴，適度表示理解，不做任何敵對性、辯解性的反駁，以免發(fā)生沖突。(2)詳細記錄，確認(rèn)投訴。在傾聽業(yè)主投訴的同時，應(yīng)當(dāng)面認(rèn)真做好盡可能詳細具體的投訴記錄，并對業(yè)主所投訴的內(nèi)容以及所要求解決的項目進行復(fù)述，確認(rèn)業(yè)主投訴事項。(3)真誠對待，冷靜處理。對各種投訴、遭遇或不幸的傾訴，首先要設(shè)身處地從業(yè)主的角度考慮，適當(dāng)表示理解或同情。如業(yè)主投訴時情緒激動、態(tài)度粗暴，物業(yè)管理人員應(yīng)冷靜處理，必要時暫時離開，避免沖突。(4)及時處理，注重質(zhì)量。對投訴要求要盡快提出處理意見和解決問題方案，立即行動，采取措施處理。拖延處理也是導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生新的投訴一個重要原因，同時還要特別注重投訴處 理的質(zhì)量。(5)總結(jié)經(jīng)驗，改善服務(wù)。在投訴處理的回訪中，對業(yè)主提出的意見和建議要表示感謝。同時，將業(yè)主的投訴加以整理與分類，進行分析，總結(jié)教訓(xùn)與經(jīng)驗，完善和改進管理及服務(wù)工作。4．小區(qū)業(yè)主成立“臨時業(yè)主委員會”的做法不正確。臨時業(yè)主委員會通過的拒繳物業(yè)服務(wù)費的決定不合法，不具有法律效力。5．做法不正確。理由：根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律文件規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的行為應(yīng)由業(yè)主大會決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè) 主同意才能生效。6．除《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會的其他權(quán)利義 務(wù)有：(1)業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見并要求限期整改。(2)業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。7．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因如下。、中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(1)物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的。(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止。(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行。(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：第五篇：2010年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》全真模擬試題中大網(wǎng)校中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生2010年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》全真模擬試題（4）總分：100分及格：60分考試時間：120分（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）(1)業(yè)主違規(guī)并給其他業(yè)主造成損害后果，應(yīng)由（）承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。(2)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是由（）訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。(3)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個資質(zhì)等級，其中，三級資質(zhì)的注冊資本不低于（）萬元。(4)物業(yè)管理社會化的必要前提是（）。(5)我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司的成立標(biāo)志著我國（）。(6)承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋（）受法律保護。(7)在實踐中，物業(yè)保安方面出現(xiàn)的問題較多，有物業(yè)保安人員不履行或者不按照合同約定中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生履行保安職責(zé)，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到不必要的損失的；也有物業(yè)保安人員亂用“職權(quán)”毆打業(yè)主。出現(xiàn)這些問題的原因中，來自業(yè)主的是（）。(8)業(yè)主大會議事規(guī)則是（）組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。(9)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得（）。(10)關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬，下列說法錯誤的是（）。(11)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境的行為應(yīng)（）。(12)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于營利性法人，（）是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。(13)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（）萬元以下的罰款。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(14)（）是商品交換的基本原則，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本制度。(15)新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的（）個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。(16)業(yè)主委員會的每次會議均應(yīng)當(dāng)做好（）記錄，由主持會議的委員簽字后存檔。(17)采用招標(biāo)投標(biāo)方式進行交易活動，最顯著的特征就是（）。(18)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（）改變公共建筑和共用設(shè)施用途。(19)（）必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。(20)物業(yè)管理最主要的特點是（）。(21)（）必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(22)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示（）。(23)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的在宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和（）的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。(24)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū)的縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令（），并通告全體業(yè)主。(25)評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為（）人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。(26)物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約進行承諾。為了避免建設(shè)單位和物業(yè)買受人對是否已經(jīng)明示和說明的事實發(fā)生爭議，減少糾紛，承諾應(yīng)當(dāng)采用（）的方式。(27)以下不屬于使用物業(yè)的禁止性規(guī)定的是（）。(28)為了加強房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生理條例》，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部要求縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行（）制度。(29)業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的（）。(30)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約不包括（）(31)我國物業(yè)管理是通過（）發(fā)展起來的。(32)物業(yè)承接驗收時，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的技術(shù)資料是（）。(33)以下不屬于物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容是（）。(34)根據(jù)物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，固定資產(chǎn)殘值率按（）計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。(35)下列選項中，不屬于住宅使用說明書中的內(nèi)容的是（）。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(36)《物業(yè)管理條例》為保護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費用?！?37)以下關(guān)于“市場調(diào)節(jié)價”的說法，正確的是（）。(38)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除《物業(yè)管理條例》和其他法律法規(guī)明文規(guī)定外，也受（）的約定。(39)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的注冊資本不得低于（）萬元。(40)房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后（）日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和有關(guān)當(dāng)事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。(41)物業(yè)管理最主要的特點是（）。(42)下列選項中，登記機關(guān)有權(quán)注銷權(quán)屬證書的是（）。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(43)共用設(shè)施設(shè)備需要維修，屬于小修范圍的應(yīng)（）。(44)物業(yè)服務(wù)合同是（）之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。(45)按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)股份有限公司的注冊資本不得低于（）萬元。(46)取得《資格證書》人員逾期1年提出初始注冊申請的，在申請初始注冊時，還應(yīng)當(dāng)提交（）。(47)房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向（）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(48)以下不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本的是（）。(49)招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的（）。中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生(50)為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以下不屬于一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護要求的是（）。(51)下列選項中，不屬于《住宅質(zhì)量保證書》中的內(nèi)容是（）。(52)2003年6月28日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)體現(xiàn)出的經(jīng)驗性特點主要表現(xiàn)為（）。(53)（）是聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁。(54)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)不包括（）。(55)物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)（）同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。(56)物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于（）。(57)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房屋管理基礎(chǔ)上，巡查裝修施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生