【導(dǎo)讀】1．關(guān)于物業(yè)管理的作用，下列說(shuō)法中不正確的是()。本題考查的是物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。定；⑤推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。實(shí)施物業(yè)管理與解決中低收入人群的住房問(wèn)題沒有關(guān)系，中低收人人群的住房問(wèn)題要靠住房保障制度即經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度來(lái)解決。英國(guó)成立有非盈利性的行業(yè)組織——皇家。3．1981年3月10日，()市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司掛牌成立。協(xié)會(huì)與政府也保持著密切的聯(lián)系，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和企業(yè)之間的紐帶和橋梁。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而不是必須由物業(yè)使用人交納。從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定，通過(guò)仲裁或向人民法院起訴解決。包干制是目前物業(yè)管理市場(chǎng)中較能體現(xiàn)業(yè)主按照價(jià)

　　

【正文】 現(xiàn) 代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果，因此也就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員具備一定的職業(yè)資格。市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。故本題選 C。 二、多項(xiàng)選擇題 6．《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括 ( )。 A．住宅物業(yè)的管理 B．非住宅物業(yè)的管理 C．城市 D．農(nóng)村 E業(yè)主自行管理 【答案】 A B C D 【解析】本題考查的是《條例》調(diào)整的范圍?！稐l例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供的服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無(wú)明顯不同，無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然，《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》只規(guī)定住宅物業(yè)需要通過(guò)招投標(biāo)方 式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。 《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋農(nóng)村。雖然從全國(guó)的情況來(lái)看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但在一些比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，農(nóng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。 對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同的情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè) 管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。故本題選 A、 B、 C、 D。 7．下列選項(xiàng)中，屬于物業(yè)管理基本特征的有 ( )。 A．專業(yè)化 B． 自動(dòng)化 C．社會(huì)化 D．信息化 E．市場(chǎng)化 【答案】 A C E 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的基本特征。具體解析同第 6題。故本題選 A、 C、 E。 8．下列幾種房屋管理屬于物業(yè)管理的有 ( )。 A．業(yè)主自己管理一個(gè)擁有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的住宅小區(qū) B．一棟寫字樓的業(yè) 主委托一家物業(yè)管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng) C．房管機(jī)構(gòu)以物業(yè)管理企業(yè)的名義注冊(cè)了公司，對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行管理，但是人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng) D．一個(gè)地下商場(chǎng)選聘一家物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 E．具有唯一產(chǎn)權(quán)人的公寓委托一家物業(yè)管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng) 【答案】 B D E 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征。非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。無(wú)論是現(xiàn)在或?qū)?lái)，永遠(yuǎn)存在著業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，這種房屋管理就是非市場(chǎng)性的，不屬于物業(yè)管理，譬如 A．選項(xiàng)。還有一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也 采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的房管機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)的名義注冊(cè)了公司，但是房管機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這種房屋管理方式譬如 C．選項(xiàng)仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征，不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于物業(yè)管理。而 B、D、 E選項(xiàng)中無(wú)論是寫字樓、商場(chǎng)、公寓，無(wú)論是具有唯一產(chǎn)權(quán)人還是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，都是通過(guò)選聘物業(yè)管理公司進(jìn) 行的管理，都屬于市場(chǎng)性的物業(yè)管理。故本題選 B、 D、 E。 9．物業(yè)管理的基本特征是 ( )。 A．社會(huì)化 B．專業(yè)化 C．市場(chǎng)化 D．安全化 【答案】 A B C 【解析】物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是業(yè)主從社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施 專業(yè)化管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。故本題選 A、 B、 C。 10．物業(yè)管理的作用是 ( )。 A．有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) B．有利于提高人民居住水平 C．有利于增進(jìn)就業(yè) D．有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 E．有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的 良性發(fā)展 【答案】 A B C D E 【解析】物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中發(fā)揮著極其重要的作用。 首先，實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住房消費(fèi)是當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一段時(shí)間居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動(dòng)和釋放，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為 4 類基本消費(fèi)支出： 一是購(gòu)房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出。因此，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展，隨著人民生活水平的普遍提高，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。 其次，實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。目前居民消費(fèi)需求已經(jīng)由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。消費(fèi) 需求的重點(diǎn)主要是居住、衛(wèi)生、交通等。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均 GDP超過(guò) 800美元之后，住房面積將持續(xù)增長(zhǎng)，居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到 35平方米、人均 GDP達(dá)到 3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過(guò) 22平方米，住房嚴(yán)重短缺問(wèn)題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管 理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 第三，實(shí)施物業(yè)管理有利于增加社會(huì)就業(yè)。擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前我國(guó)正處于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整期，就業(yè)形勢(shì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。物業(yè)管理具有就業(yè)容量大、勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)，這對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，提供就業(yè)崗位具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)矛盾作出了 重要貢獻(xiàn)。隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。 第四，實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。構(gòu)建和諧社會(huì)重點(diǎn)在社區(qū)。維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障，維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定和諧更是重中之重。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān) 系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。 第五，實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán) ，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，具有積極的促進(jìn)作用。故本題選 A、 B、 C、 D、 E。 三、論述題 ，為什么？ 答：不是委托合同，理由是： （ 1）委托合同中的受托人以委托人名義開展活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)以自己名義開展活動(dòng)。 （ 2）委托合同中的委托人可以隨時(shí)解除合同，而業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的合同是有期限的，不能隨意解除。 （ 3）委托合同一般是無(wú)償?shù)?，物業(yè)管理是有償?shù)摹? （ 4）委托合同一般是單務(wù)的，而物業(yè)管理是雙務(wù)合同。