【導讀】以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓通常有完善的物。業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；成的同類建筑物。適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。住小區(qū)為主，服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。這些修繕責任托付給租戶承擔。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場

　　

【正文】 分析具有三個特征： 第一，拓展性。第二，判斷性。第三，依耐性。 第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價 一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義 (一 )績效與物業(yè)管理績效 “績效”簡單地說是“成績和效益”。物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。 物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。 物業(yè)管理企業(yè)績效主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。 二、物業(yè)管理績效評價的類型 按照不同的評價目的和評價工作的實施主體， 物 業(yè)管理績效評價的類型有以下幾種： (一 )政府評價 (二 )社會評價 (三 )企業(yè)集團內(nèi)部評價 (四 )企業(yè)自我診斷評價 (五 )物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價 （ 多 項選擇題） 三、物業(yè)管理績效評價的基本要素 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。 （ 多 項選擇題） 四、物業(yè)管理績效評價的指標體系 物業(yè)管理績效評價指標體系由 基本指標、修正指標和評議指標三個層次 30項指標構成， (一 )物業(yè)管理績效 評價基本指標 1．財務效益狀況指標 (1)凈資產(chǎn)收益率 凈資本收益率也稱股權收益率或權益收益率，是指企業(yè)一定時期內(nèi)的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。 計算公式為： 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤 /平均凈資產(chǎn) *100% 21 平均凈資產(chǎn) =（所有者權益年初數(shù) +所有者權益年末數(shù)） /2 (三 )物業(yè)管理績效評價評議指標 （多項選擇題） 評議指標的具體內(nèi)容如下： 1．經(jīng)營者基本素質(zhì) 2．服務滿意度 3．基礎管理水平 4．在崗員工素質(zhì)狀況 5．服務硬環(huán)境 6．發(fā)展 創(chuàng)新能力 7．經(jīng)營發(fā)展策略 8．綜合社會貢獻 第五節(jié) 物業(yè)管理報告 一、物業(yè)管理報告及其類型 凈資產(chǎn) (一 )按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類 （多項選擇題） 按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類，可以把物業(yè)管理報告主要分為 向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告和向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告 三種類型。 (二 )按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類 （多項選擇題） 按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間 (報告期 )不同 ，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告幾種類型。 二、物業(yè)管理報告的構成與內(nèi)容 （多項選擇題） 無論是居住物業(yè)的物業(yè)管理報告，還是經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告，其基本構成由一定時期的工作總結、財務報告以及未來工作計劃三大部分組成 。 三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項 （多項選擇題） 編寫物業(yè)管理報告還要注意以下基本要求： (一 )突出重點、兼顧一般 (二 )注重時效、真實可靠 (三 )報告清楚、文字簡練 第十章 寫字樓 物業(yè) 經(jīng)營 管理 第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 22 一、 寫字樓物業(yè)的特點 （多項選擇題） 所處區(qū)位好，規(guī)模大 2．多為現(xiàn)代化的高層建筑 3．功能齊全、配套設施完善 4．多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 5．保持產(chǎn)權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵 二、影響寫字樓分類的因素 （多項選擇題） 1．位置 2．交通方便性 3．聲望或形象 建筑形式 5．大堂 6．電梯 7．走廊 8．寫字樓室內(nèi)空間布置 9．為租戶提供的服務 10．建筑設備系統(tǒng) 11．物業(yè)管理水 平 12．租戶類型 三、寫字樓物業(yè)管理的目標 （多項選擇題） (一 )宏觀目標 寫字樓，特別是高檔超高層寫字樓，是一個城市、一個國家的標志性建筑。管理好這些寫字樓，不僅可以為企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟效益，還可以為國家爭取巨大的社會效益。因此，通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。 (二 )常規(guī)目標 （多項選擇題） 1．經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。 2．管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 3．服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意 率最大化。 (三 )微觀目標 第二節(jié) 寫字樓租賃管理 一、 寫字樓的租戶選擇 （多項選擇題） (一 )租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 (二 )所需面積大小 (三 )需要提供的物業(yè)管理服務 二、寫字樓租金的確定與調(diào)整 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下 四 個方面的因素。 （多項選擇題） (一 )計算可出租或可使用面積 (二 )基礎租金與市場租金 23 (三 )出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 (四 )租金的調(diào)整 第 四 節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇 與評價 三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標體系相結合，可歸納出績效評價的三項主要指標。 （ 多項選擇題 ） (一 )服務滿意度 (二 )物業(yè)經(jīng)濟指標 (三 )物業(yè)品牌化 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理 一、選址與規(guī)劃 零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設施等因素。 （多項選擇題） (一 )市場容量 (二 )進出交通 (三 )地點顯著 (四 )規(guī)模大小 (五 )內(nèi)部設施因素 二、經(jīng)營與運作 零售商業(yè)物業(yè)運作的相關理論主要集中在三個領域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應理論。 （多項選擇題） (一 )中心地理論 (Central Place Theory) (二 )同類零售店聚集理論 (Homogeneous Retailer Agglomeration) (三 )需求的外部效應 ~(Retail Demand Externalities) 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內(nèi)容， 其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。 一、 租戶選擇 （ 多 項選擇題） (一 )聲譽 (二 )財務能力 (三 )租戶組合與位置分配 (四 )租戶需要的服務 二、租金確定與調(diào)整 (四 )租金的調(diào)整 像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。 租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。對于主要租戶一般 每 5 年調(diào)整 一次 ，次要租戶可 每年調(diào)整一次 。 24 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 三、管理目標 “ 六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理 。 （ 多 項選擇題） 第五節(jié) 風險與安全管理 一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風險及其防護 (一 )風險種類及特點 1．管理模式風險 不同的物業(yè)管理企業(yè)對于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不盡相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項目部。 管理方式的不同導致企業(yè)所 承擔的責任和風險程度也存在差異，甚至是本質(zhì)的區(qū)別。 成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法 。 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展 第五節(jié) 可持續(xù)的物業(yè)管理 二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理 (二 )可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理 （多項選擇題） 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應融人下面幾個要素： (1)控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度 (2)加強雨水、污水的排放、處理和再利用 (3)垃圾分類處理 (4)控制噪聲 (5)建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境 (6)注重采用新型建材飾材和自然能源 (7)提高物業(yè)管理的信息化水平 第六節(jié) 新技術應用帶來的變革 三、智能化小區(qū)管理 (二 )智能化小區(qū)的管理 智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容： （ 多 項選擇題） (1) 通信功能管理。 (2)安全技術防范。 (3)樓宇設備及家電控制。 (4)信息服務。 (5)康樂舒適功能。 (6)社區(qū)服務功能。 25