【正文】 體所有的物業(yè)管理企業(yè)。(二)按股東出資形式來劃分 1．物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。2．物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責任。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。(三)物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。四、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟）根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。(一)企業(yè)名稱的預先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。(四)股東人數(shù)和法定代表人在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。(五)公司人員物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。(六)公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：(1)總則，包括公司名稱和地址等；(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍；(3)公司注冊資本；(4)股東的姓名或名稱；(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；(7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；(8)公司的法定代表；(9)公司解散事由和清算辦法；(10)職工錄用方式、待遇、管理方法；(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下：1．一級資質(zhì)(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 1)多層住宅200萬m2； 2)高層住宅100萬m2；3)獨立式住宅(別墅)15萬m2；4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2．二級資質(zhì)(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 1)多層住宅100萬m2； 2)高層住宅50萬m2；3)獨立式住宅(別墅)8萬m2；4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。注：計算基數(shù)如何算計算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。計算：（60/200+80/100+80/50）100%=（++）100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。3．三級資質(zhì)(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)有委托的物業(yè)管理項目。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。表11物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級比較資質(zhì)等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標準；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù))其中，中級以上職稱管理人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱要求一級資質(zhì)≥500≥2本檔計算基數(shù)之和的100%有要求優(yōu)良業(yè)績≥30≥20有 二級資質(zhì)≥300≥2本檔計算基數(shù)之和的100%有要求良好業(yè)績≥20≥10有 三級資質(zhì)≥50≥1無要求有要求無要求≥10≥5有(二)在申請資質(zhì)時需提供的資料新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)企業(yè)章程；(3)驗資證明；(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容）資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。六、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。(一)直線制直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領(lǐng)導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導，不設(shè)專門職能機構(gòu)(如圖1—1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。(1)主要優(yōu)點：領(lǐng)導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時。(2)主要缺點：要求領(lǐng)導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。(二)直線職能制直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。(1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。(2)主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。(三)事業(yè)部制事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。(1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。(2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，人員過多。(四)矩陣制矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導，既受所屬職能部門的領(lǐng)導，又受項目組的領(lǐng)導。(1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的機動性和適應(yīng)性。(2)主要缺點：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導；二是部門之間關(guān)系復雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。七、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解）(一)企業(yè)戰(zhàn)略因素戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目標而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。(二)外部環(huán)境因素外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。在設(shè)計組織機構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。(三)技術(shù)因素技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。(四)組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標也有所不同，組織機構(gòu)也應(yīng)有所差異。八、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（了解）(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標的不同，組織機構(gòu)設(shè)置的重點也應(yīng)該有所區(qū)別。(二)統(tǒng)一領(lǐng)導、分層管理物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。(三)分工協(xié)作在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負責，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。(四)精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。