【正文】 建筑面積為19萬(wàn)㎡。該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。④合同期擬定5年。該項(xiàng)目一期全部售磐，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)，投入使用半年后，物業(yè)費(fèi)實(shí)收率30%左右，甲公司嚴(yán)重虧損。建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算公式為（）A、6*=17萬(wàn)平方米 B、6*=14萬(wàn)平方米C、12*=25萬(wàn)平方米 D、12*=22萬(wàn)平方米 【正確答案】C答案解析：建筑容積率是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。題中所給容積率為整個(gè)小區(qū)的容積率，應(yīng)先通過(guò)計(jì)算整個(gè)小區(qū)的建筑面積，然后減去二期的建筑面積得出一期的建筑面積，再減去保障性住房建筑面積得出。注：建筑面積不含地下部分。建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的是（）A、① B、② C、③ D、④ 【正確答案】C答案解析：建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》。管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為（）A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí) D、暫定三級(jí) 【正確答案】A答案解析：項(xiàng)目總建筑面積：12*=54萬(wàn)平方米，一期項(xiàng)目的總建筑面積為：25+10=35萬(wàn)平方米，根據(jù)資質(zhì)管理制度，一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接30萬(wàn)以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)以下的非住宅項(xiàng)目?？芍怯幸患?jí)資質(zhì)的符合。下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗。B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本。C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層、和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本。D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度。【正確答案】BDA、C的做法都不妥，會(huì)影響業(yè)主的日常生活，給業(yè)主帶來(lái)不便。B是否要選也值得商榷，因?yàn)轭}中要求的是“短期內(nèi)”，B的做法可能需要一定的時(shí)間。甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由是（）A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì) C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益。D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過(guò)招標(biāo)的方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【正確答案】AD答案解析：B的說(shuō)法錯(cuò)誤，新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為三級(jí)暫定，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接管20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，二期的建筑面積為19萬(wàn)平方米。C的說(shuō)法沒(méi)錯(cuò)，從實(shí)踐來(lái)看，甲反對(duì)是出于維護(hù)自己利益的考慮，因?yàn)楣芾淼拿娣e越大，單位成本就越小，從而能夠降低成本，增加收益。但是從考試的角度來(lái)說(shuō)，還是不選的好。A、D都是物業(yè)管理?xiàng)l例中的標(biāo)準(zhǔn)表述。二、案例分析題（第11至22題，共80分）【案例三】某商品住宅小區(qū)建筑總面積（即專用部分面積總和）200000 ㎡，有120 ㎡和80 ㎡大、小兩戶型各1000套，該小區(qū)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）有10套大戶型未出售留作自用，業(yè)主張某一人購(gòu)得10套大戶型，其余均為一戶業(yè)主一套。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限3年，2012年6月，小區(qū)依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱乙公司）來(lái)管理小區(qū)，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延的較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。2012年10月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開(kāi)發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482大戶型和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？（8分）1業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過(guò)程）（（16分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步的工作是什么？（6分）【參考答案】1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？答：（1）業(yè)主大會(huì)能提前解聘甲公司。因?yàn)椋焊鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。（2）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。因此，業(yè)主大會(huì)要提前解聘甲公司需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。1業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？答：（1）業(yè)主委員會(huì)不能直接作出解聘甲公司的決議。因?yàn)椋簶I(yè)主委員會(huì)不具有直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘需通過(guò)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過(guò)程）答：根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議。理由如下：（1）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（2）業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果計(jì)算如下：同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例為：（482+501）/1982=%同意選聘乙物業(yè)公司的建筑面積占總建筑面積的比例為：（10*120+10*120+480*120+501*80）/200000=% 50%（3）根據(jù)2中的計(jì)算結(jié)果可知，同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)比例沒(méi)達(dá)到所要求的過(guò)半數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以，根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步的工作是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)下一步的工作可包括以下幾個(gè)方面：（1）把表決結(jié)果進(jìn)行公示，并記錄本次表決過(guò)程與結(jié)果。（2）進(jìn)一步關(guān)注與了解業(yè)主意見(jiàn)，做好業(yè)主的解釋工作。3）繼續(xù)支持甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，與現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通，督促其完善服務(wù)質(zhì)量?！景咐摹緼建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（簡(jiǎn)稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期為3年，合同履行2年后，該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但在C公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，B公司以合同未到期，部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？（4分）【參考答案】1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？ 答：B公司拒絕退出的理由不成立。理由如下：（1）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。（2）材料中，業(yè)主委員會(huì)選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止。1本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？答：（1）根據(jù)材料信息，本案例的物業(yè)移交屬于機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)移交。移交的主體包括：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（B物業(yè)企業(yè)）、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（C物業(yè)企業(yè)）、業(yè)主委員會(huì)。（2）正確的程序是：B物業(yè)服務(wù)企業(yè)先把物業(yè)移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)再移交給C物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？答：（1）做好與B公司的溝通、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助解決遺留問(wèn)題，爭(zhēng)取B公司的理解和配合。（2）加強(qiáng)與業(yè)委會(huì)、政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的溝通工作，爭(zhēng)取各方的支持。3）C公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，完成承接查驗(yàn)，并做好查驗(yàn)記錄，盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：對(duì)于部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，B公司可通過(guò)如下方式收回：（1）委托收取。委托C物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)代為收取，雙方可簽訂協(xié)議。（2）自行收取。通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)違約責(zé)任的處理約定進(jìn)行追繳，例如通過(guò)協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟等方式?！景咐濉磕澄飿I(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制，該項(xiàng)目在年底向上級(jí)公司匯報(bào)了一年來(lái)的收入如下：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5000000元。②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元。③為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元 ④公共場(chǎng)地租賃收入120000元 ⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元 ⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？（6分）2上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）參考答案：1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？答：上述屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入的是：③為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元；⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。① 屬于常規(guī)物業(yè)服務(wù)收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主所有。（注：這個(gè)題的答案有待商榷，一方面，多種經(jīng)營(yíng)的范圍可大可小，沒(méi)有相關(guān)法律或制度或教材的權(quán)威界定；另一方面，②④⑥的收入雖屬于業(yè)主所有，但是如果是屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主以協(xié)議形式分成的方式，那也可算是多種經(jīng)營(yíng)。）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？答：（1）上述屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入包括：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。③為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入。⑤代理業(yè)主房屋租賃收入。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入?？傤~為： 5000000元+66800元+67500元+38000元=5172300元。（2）其它三項(xiàng)屬于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)該歸業(yè)主所有。2上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？答：（1）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益歸業(yè)主所有。因此，上述屬于業(yè)主的收益包括：②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入。④公共場(chǎng)地租賃收入。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入。（2）由于以上收入中還包含著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬，因此屬于業(yè)主的收入總額不高于178600元（50000元+ 120000元+8600元）。2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對(duì)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。例如，用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足、作為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)使用等。