【正文】 用維護等角度上對設計方案進行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風險。設計上的預見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設單位節(jié)約投資。(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業(yè)建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統(tǒng)一。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設施設備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。(三)建設階段1．內(nèi)容(1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。(2)配合設備安裝，確保安裝質(zhì)量。(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。2．方法和要點(1)派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。(2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。(四)銷售階段1．內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第11頁2．方法和要點(1)準確全面展示未來物業(yè)管理服務內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。在銷售物業(yè)時應根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。(五)竣工驗收階段竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進行的一項工作程序。按照國家建設部關(guān)于建設工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。1．內(nèi)容這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。2．方法和要點物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結(jié)論。29．物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內(nèi)容(一)管理資源的完善與優(yōu)化1．管理用房到位2．物資配備到位3．物業(yè)管理人員到位物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：(1)補充人員；(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能；(3)對現(xiàn)有組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)；(4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。(二)管理制度和服務規(guī)范的完善(三)確定物業(yè)管理單項服務的分包30．前期物業(yè)管理的特點是什么？(1)前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。(2)前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。(3)此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。(4)經(jīng)營虧損31．簡述物業(yè)承接查驗的概念是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管理項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型。32．新建物業(yè)承接查驗的準備工作包括哪些內(nèi)容？(一)人員準備(二)計劃準備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。(1)與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排；2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第12頁(2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料；(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。(三)資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。(四)設備、工具準備33．簡述物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式(一)物業(yè)查驗的主要內(nèi)容1．物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。2．物業(yè)共用部位(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3．共用設施設備物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4．園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。5．其他公共配套設施物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。(二)物業(yè)查驗的方式1．觀感查驗2．使用查驗3．檢測查驗4．試驗查驗試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設施設備的性能。34．如何處理新建物業(yè)承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題(一)收集整理存在問題2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第13頁(1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；(2)對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。(二)處理方法從發(fā)生原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。(三)跟蹤驗證？(一)物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對原管理機構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有：(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設施設備；(3)保安監(jiān)控、對講門禁設施；(4)清潔衛(wèi)生設施；(5)綠化及設施；(6)停車場、門崗、道閘設施；(7)室外道路、雨污水井等排水設施；(8)公共活動場所及娛樂設施；(9)其他需了解查驗的設施、設備。(三)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況(四)其他內(nèi)容(1)物業(yè)管理用房；(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。？移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。在辦理交接手續(xù)時應注意以下幾個主要方面：(1)對物業(yè)及共用配套設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度；(2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交，對未結(jié)清的費用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費)應明確收取、支付方式；(3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；(4)提出遺留問題的處理方案。注意事項(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第14頁 工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行，但要分清楚移交的主體及責任。(2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。(3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。(4)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。入住服務是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關(guān)服務，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務的第一印象。(一)資料準備1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》2．《入住通知書》《入住通知書》是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)具體位置；(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的情況介紹；(3)準予入住的說明；(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點；(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；(6)業(yè)主入住時需要準備的相關(guān)文件和資料；(7)其他需要說明的事項。3．《物業(yè)驗收須知》《物業(yè)驗收須知》是建設單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應掌握的基本知識和應注意事項的提示性文件。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)建設基本情況、設施設備的使用說明；(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定；(3)物業(yè)驗收應注意事項以及其他需要提示說明的事項等。4．《業(yè)主入住房屋驗收表》《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)名稱、樓號；(2)業(yè)主、驗收人、建設單位代表姓名；(3)驗收情況簡要描述；(4)物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第15頁(5)建設單位和業(yè)主的簽字確認；(6)物業(yè)驗收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；(7)驗收時間；(8)其他需要約定或注明的事項。5．《業(yè)主(住戶)手冊》《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關(guān)項目內(nèi)容的服務指南性質(zhì)的文件。一般而言，主要包括以下內(nèi)容：(1)歡迎辭；(2)小區(qū)概況；(3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；(4)《業(yè)主臨時公約》；(5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務流程等；(7)公共及康樂設施介紹；(8)服務指南及服務投訴電話；(9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。6．物業(yè)管理有關(guān)約定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務的約定，進一步明晰雙方的權(quán)利和義務，在協(xié)議中應明確：(1)物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額；(2)物業(yè)管理費計費時段和繳交時間；(3)物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；(4)滯納金及其計收比例；(5)調(diào)整管理費的條件或其他情況。(二)其他準備1．入住工作計劃建設單位和物業(yè)管理單位應在入住前一個月制訂入住工作計劃，由項目管理負責人審查批準，并報經(jīng)上級主管部門核準。計劃中應明確：(1)入住時間、地點；(2)負責入住工作的人員及職責分工；(3)入住過程中使用的文件和表格；(4)入住手續(xù)辦理和程序；(5)注意事項及其他情況。2．入住儀式策劃3．環(huán)境準備對物業(yè)共用部位全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準備。同時，要布置好環(huán)境，保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。4．其他準備事項(1)準備及布置辦理入住手續(xù)的場地；(2)準備及布置辦理相關(guān)業(yè)務的場地；(3)準備資料及預先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應對表格資料預先作出必要處理，如預先填上姓名、房號和基本資料等；(4)準備辦公用具，如復印機、電腦和文具等；(5)制作標識牌、導視牌、流程圖，如交通導向標志、入住流程、有關(guān)文件明示等；(6)針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急2013年全國注冊物業(yè)管理師考試課后問題第33頁 第16頁 預案。40．入住服務應注意的事項有哪