科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營情況調(diào)查報告房市分析-資料下載頁
2025-05-08 13:47本頁面
【導(dǎo)讀】從整體上看，上海辦公樓租賃價格呈持續(xù)上升趨勢。從下圖可以看出，呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。截至2020年12月底，甲級寫字樓的整體租金水平。已經(jīng)上升至美元/天/平方米，漲幅高達25%。勢穩(wěn)健，六大中心板塊的租金價格增長率為%。權(quán)威人士預(yù)計未來兩年，上海高端寫字樓租金價格還將以8-10%的速度持續(xù)上漲。由于市場需求旺盛，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。比2020年同期微增了%。季度下降個百分點達到%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了1998年以來的新低。說明上海寫字樓屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。尤其是，目前金融銀行業(yè)已成為上海寫字樓租賃需求的主要動力，隨著金融市場2020年將全面開放，跨國公司對于辦公樓需求也急劇膨脹。由于供應(yīng)量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更受市場認可。截至2020年末，淮海中路及南京西路兩個區(qū)域甲級寫字樓的平均空。置率分別只有%和%，遠遠低于其他商區(qū)。這表明寫字樓的地域區(qū)。平，其余五項低于平均水平。
【正文】 商鋪為例，其實它的招商形式和一般的電腦城區(qū)別并 不大，而且在后期招商非常困難，已經(jīng)形成了 “什么都搞，什么也搞不 精 ”的經(jīng)營格局，不少商位都在經(jīng)營技術(shù)含量較低的基礎(chǔ)元器件。這些有悖于定位的初衷。 定位上的偏差已對科技 *城的商業(yè)運作產(chǎn)生消極影響，再以寫字樓招商為例，提一個簡單的問題：如果要求入住的商家與科技 *城的定位明顯不符（是航運、咨詢企業(yè)），那我們是該保留商家還是堅定“科技”定位？想必即便我們選擇了前者，“高科技”的名頭還是會使很多潛在的客戶存在。從長期來看，模糊的“科技”定位必將影響科技 *城的品牌和號召力。 我們認為以“科技”為定位是正確的，關(guān)鍵是運作思 路要清晰 —— “科技”是手段，而非最終目的。換句話說，應(yīng)該把“科技”定位當(dāng)作一種概念化運作工具，服務(wù)于商務(wù)盈利和對外宣傳，而不應(yīng)成為一種桎梏。 對科技 *城的整體定位有兩種： 創(chuàng)業(yè)科技城； 。我部認為后一種更具現(xiàn)實意義和商業(yè)可行性。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 （二）科技 *城的合理定位與優(yōu)化策略 1. 定位 首先，科技 *城的客戶目標(biāo)宜設(shè)定在中高端而非高端。 高端客戶對寫字樓的品質(zhì)和外觀要求較高，而需求的價格彈性較小，不過分看中租金成本。由于科技 *城的建成時間較早，外觀和整體品質(zhì)上與新近竣工的甲級寫字 樓相比并不占優(yōu)。因此，在中短期內(nèi)，我們宜把目標(biāo)客戶定位為國內(nèi)一線企業(yè)和國外二線企業(yè)等中端、中高端客戶。 其次，定位需要逐漸實用化。 在中短期，科技 *城應(yīng)該著力將“科技 +商務(wù)”的定位主題化，將“時尚性”、“先進性”“商務(wù)性”融入到科技 *城的樓宇經(jīng)濟中，以更好地利用臨近南京路的地緣優(yōu)勢，聚集人氣，提升樓宇的整體品牌。不可因為有“科技”二字，而忽略了辦公樓的本質(zhì)功能是商務(wù)。 以提高科技 *城的軟性弱項為主，提高招商水平和服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶的信賴和口碑。 （ 1）提高招商水平和物業(yè)管理水平。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗， 招商人員的職業(yè)素養(yǎng)在很大程度上影響著招商成功率，因此對一線工作人員要制定有效的激勵機制和專業(yè)招商的技巧培訓(xùn)，加強團隊精神建設(shè)。同時，公司要培養(yǎng)招商人員的主動性，走出辦公司，了解周邊競爭樓宇的招商情況和行業(yè)發(fā)展，直接和希望引進的客戶進行溝通和聯(lián)系。 其次，物業(yè)管理水平的高低，是客戶可否享受到高質(zhì)量服務(wù)和提高續(xù)約率的關(guān)鍵，招商人員需和物業(yè)管理人員進行密切配合，解決客戶在入駐前和入駐后所遇到地問題。比較突出的問題是：電梯使用高峰期的管理、外來人員的管理（快遞、外賣），樓前貨運車輛的管理等。 （ 2）優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提 高大客戶的比例 在小客戶 /高租金和大客戶 /優(yōu)惠租金之間，我部建議應(yīng)選擇后者，其原因是大客戶可以提高辦公樓的品質(zhì)，且對以后租金的上漲不敏感。建議減少為提高出租率而過多地引進小客戶，同時在招商的過程中可將小客戶集中在相對較低的樓層，與大客戶進行樓層分割。如果遇到大客戶，但租金價格要求超過了招商部的權(quán)限范圍，可專項向公司總部申請，由公司領(lǐng)導(dǎo)決策平衡短期和中期利益。 （ 3）中介的管理 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 使用中介是辦公樓宇招商過程一種比較普遍的作法，但也是需要進行嚴格的管理。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，中介帶來的客人，其出租價格要比直接客戶需高出 8%10%左右。其次，如果客戶對租金的要求價格過低，需根據(jù)比例扣減中介傭金。最后，澄清一個誤區(qū)：引入中介招商的作法不是為了代替我公司招商人員的工作，而是為了更有效的引進重點大客戶。 （ 4）壓縮間隔期，提高大客戶的續(xù)約率 一般我公司在合同到期日 2 個月就會發(fā)問詢函，了解客戶的續(xù)約意向，如何有效地利用這 2 個月是壓縮間隔期的主要途徑。其次，平時就要不定期的和重點客戶進行溝通，及時了解客戶的需要和不滿，將問題解決在萌芽狀態(tài)，而不是任合同到期后，客戶一走了之。 （ 5）有計劃的更新辦公設(shè)施和改善辦公環(huán)境 由于科技 *城 原有設(shè)計方案的局限和不足，大規(guī)模的改造和更新不具有可操作性，也不符合公司的整體利益，故建議工程部等相關(guān)部門，對那些投入少，而感官和體驗效果好的設(shè)施予以更新，以支持科技 *城的長期租賃業(yè)務(wù)。 以上為我部對科技 *城的調(diào)研報告，由于時間倉促，不足之請領(lǐng)導(dǎo)予以指正和審視。 發(fā)展計劃部 2020 年 12 月 7 日
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1