科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營情況調(diào)查報告房市分析-wenkub
2023-05-15 13:47:20 本頁面
【正文】 了平均水平，其余五項低于平均水平 。首先確定了包括辦公環(huán)境、地段、品質(zhì)、服務(wù)等在內(nèi)的八項因素指標(biāo)，并進(jìn)行了對應(yīng)的權(quán)重設(shè)定（見表 2）。 表 1：周邊樓盤 物業(yè)名稱 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 位置 峻嶺廣場 % 南京西路、成都路 東海商業(yè)中心 % 延安東路 588～ 618 號臨浙江中路 春申江大廈 % 27 浙江中路 400 號緊鄰南京路步行街 新金橋廣場 4 % 16 西藏中路 585 號臨近北京西路 港陸黃浦中心 % 20 六合路，鳳陽路（黃浦區(qū) ，六合路 98 號） 恒積大廈 92% 22 淮海東路，西藏南路（黃浦區(qū) ，淮海東路99 號 ） 柳林 大廈 94% 25 淮海中路商業(yè)街南首（盧灣區(qū)淮海中路 1號） 匯金大廈 95% 漢口路 515 號 港泰廣場 97% 延安東路 700 號 百騰大廈 98% 黃浦區(qū) 福州路 318 號 金陵海欣大廈 96% 黃浦區(qū) 福州路 666 號 東銀大廈 94% 黃浦區(qū)北京路浙江路 表 2：科技 *城與平均水平及的對比 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 平均水平 92% 科技 *城 90% 相差比率 % % % 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 12 頁 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 東銀大廈 94％ 科技 *城 90% 相差比率 % % % 通過表 2 的統(tǒng)計也可以看出，科技 *城出租率與樣本的平均水平較為接近，基本在同一水平區(qū)間。這表明寫字樓的地域區(qū)分度較大。而供應(yīng)方面 ，上海 2020 年僅有 5 幢甲級辦公樓入市，總計僅有 44 萬平方米的新增 供應(yīng) 量。這一數(shù)據(jù) 創(chuàng)下了 1998 年以來的新低。 資料來源：戴德梁 行《上海寫字樓市場季度報告》， 圖中綠顏色線條為黃浦區(qū)歷年租金情況。 從 下 圖可以看出，自從 2000 年 開始 ，上海甲級寫字樓的租金就一路上揚，近兩年的租金更是呈現(xiàn) 出 加速上漲的趨勢。截至 2020 年 12 月底，甲級寫字樓的整體租金 水平已經(jīng)上升至 美 元 /天 /平方米 ，漲幅高達(dá) 25%。 （二）空置率下降 由于 市場需求旺盛 ，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。 這說明上海寫字樓屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。 預(yù)計寫字樓租賃的供求失衡在短期內(nèi)難以調(diào)整到位，在 2～3 年內(nèi)寫字樓租賃業(yè)仍然將是賣方市場 . （四）熱門地段受追捧 由于供應(yīng)量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更受市場認(rèn)可。 作為老牌的商務(wù)區(qū)，黃浦區(qū)寫字樓的市場認(rèn)可度整體較高， 2000 年 ~2020 年 5年間，黃浦區(qū)寫字樓的租金價格的累積增長率約為 167%，年平均租金增長率為%。 最主要的問題是科技 *城的租金單價遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于平均水平，即便與處于相同地段的東銀大廈相比，也有不小的差距。 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務(wù) 設(shè)施 布局 大客戶比例 車位 權(quán)重值 其中物業(yè)的整體品質(zhì)（包括外觀效果、知名度等等）對寫字樓的出租影響最大，因此系數(shù)設(shè)定為 ；地段因素的影響緊隨其后，考慮 到黃浦區(qū)甲級寫字樓的地段差異和品質(zhì)的聯(lián)動效應(yīng)明顯，系數(shù)設(shè)定為 ；辦公環(huán)境、服務(wù)、設(shè)施、布局屬于第三層級的影響因素，系數(shù)統(tǒng)一設(shè)定為 ；大客戶比例和車位數(shù)的影響也比較重要，系數(shù)分別設(shè)置為 和 。 在總評分方面， 科技 *城比平均水略低 %，在所有13 家寫字樓中排名第 8，評分和排名基本反映了科技 *城物業(yè)的基本水平。（領(lǐng)先比例 ％） 在辦公環(huán)境和車位方面，科技 *城高于平均水平： ? 科技 *城周圍的高層樓宇較少，保證了采光效果，同時 周圍施工項目較少，因此物業(yè)的整體辦公環(huán)境尚佳。（落后比率：％） ? 在品質(zhì)方面，最主要的影響因素是周圍業(yè)態(tài)和大廈的整體外觀。（落后比率： ％） ? 在物業(yè)服務(wù)方面，通過比較，我們發(fā)現(xiàn)科技 *城在一些細(xì)節(jié)方面還需要更加專業(yè)化，唯有這樣，才能提升物業(yè)的整體形象。在這方面，東銀大廈做得比較好。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，東銀大廈的主要優(yōu)勢有如下幾點： 一、寫字樓與商鋪的分割涇渭分明。 二、大客戶比例高。其存在部分空置的原因也就在于此。 （二）租金的縱向測算 為了更精確地找到租金定價的合理點位，同時也為了搞清降低租金能否有效提高租金收入，在縱向上，我們運用了計量模型對科技 *城的租金數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，并找到了理論上的租金最優(yōu)單價（ 2020 年為
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