科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營情況調(diào)查報告房市分析(參考版)
2025-05-13 13:47本頁面
【正文】 以上為我部對科技 *城的調(diào)研報告，由于時間倉促，不足之請領(lǐng)導(dǎo)予以指正和審視。其次，平時就要不定期的和重點(diǎn)客戶進(jìn)行溝通，及時了解客戶的需要和不滿，將問題解決在萌芽狀態(tài)，而不是任合同到期后，客戶一走了之。最后，澄清一個誤區(qū)：引入中介招商的作法不是為了代替我公司招商人員的工作，而是為了更有效的引進(jìn)重點(diǎn)大客戶。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，中介帶來的客人，其出租價格要比直接客戶需高出 8%10%左右。如果遇到大客戶，但租金價格要求超過了招商部的權(quán)限范圍，可專項向公司總部申請，由公司領(lǐng)導(dǎo)決策平衡短期和中期利益。 （ 2）優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提 高大客戶的比例 在小客戶 /高租金和大客戶 /優(yōu)惠租金之間，我部建議應(yīng)選擇后者，其原因是大客戶可以提高辦公樓的品質(zhì)，且對以后租金的上漲不敏感。 其次，物業(yè)管理水平的高低，是客戶可否享受到高質(zhì)量服務(wù)和提高續(xù)約率的關(guān)鍵，招商人員需和物業(yè)管理人員進(jìn)行密切配合，解決客戶在入駐前和入駐后所遇到地問題。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗， 招商人員的職業(yè)素養(yǎng)在很大程度上影響著招商成功率，因此對一線工作人員要制定有效的激勵機(jī)制和專業(yè)招商的技巧培訓(xùn)，加強(qiáng)團(tuán)隊精神建設(shè)。 以提高科技 *城的軟性弱項為主，提高招商水平和服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶的信賴和口碑。 在中短期，科技 *城應(yīng)該著力將“科技 +商務(wù)”的定位主題化，將“時尚性”、“先進(jìn)性”“商務(wù)性”融入到科技 *城的樓宇經(jīng)濟(jì)中，以更好地利用臨近南京路的地緣優(yōu)勢，聚集人氣，提升樓宇的整體品牌。因此，在中短期內(nèi)，我們宜把目標(biāo)客戶定位為國內(nèi)一線企業(yè)和國外二線企業(yè)等中端、中高端客戶。 高端客戶對寫字樓的品質(zhì)和外觀要求較高，而需求的價格彈性較小，不過分看中租金成本。我部認(rèn)為后一種更具現(xiàn)實(shí)意義和商業(yè)可行性。換句話說，應(yīng)該把“科技”定位當(dāng)作一種概念化運(yùn)作工具，服務(wù)于商務(wù)盈利和對外宣傳，而不應(yīng)成為一種桎梏。從長期來看，模糊的“科技”定位必將影響科技 *城的品牌和號召力。這些有悖于定位的初衷。在實(shí)際情況中，我們并沒有感受到“科技”的特色。這種定位非常高端，也有區(qū)分度。 ? 在長期，如果我公司繼續(xù)持有科技 *城，可以選擇性地對大樓的外觀和電梯等關(guān)鍵方面進(jìn)行一定投入，延長該物業(yè)的生命周期。因此，必須根據(jù)不同時期制定相應(yīng)的定位與策略，具體地： ? 在中短期，科技 *城的“科技”定位應(yīng)該實(shí)用化、概念化。 三、科技 *城的定位分析與優(yōu)化策略 客觀地說，科技 *城的建成時間相對較早，目前已經(jīng)步入了一個相對敏感的（衰老）時期。 ? 模型只是針對近兩年的時間數(shù)據(jù)得到的，沒有考慮長期的租金整體增長等情況，根據(jù)經(jīng)驗，如果加入市 場因素等外生變量，最優(yōu)定價可能更高。 試圖通過降低租金來提高出租率，無法確保租金收入獲得最大化。 ? 當(dāng) x= 元時，單位租金收入為 元 ? 當(dāng) x= 元時，單位租金收入為 元，收入將有所提高（約 1%） （ 3）結(jié)果分析 建模的過程表明： ? 2020 年租金定價為 元基本合理，但并未獲得收入最大化， 適當(dāng)上調(diào)租金仍可以提高租金收入。 租金收入是由出租率和租金單價共同決定的，單位平均收入 I 和出租率 Y 以及租金單價 X 應(yīng)有如下關(guān)系： 1* 2 1I x y x x ?? ? ? ? ?，通過變量求導(dǎo)，最終解得 x= 為最優(yōu)解。該模型的擬合誤差非常小（ ~），誤差全部落到了置信區(qū)間內(nèi)部。 （二）租金的縱向測算 為了更精確地找到租金定價的合理點(diǎn)位，同時也為了搞清降低租金能否有效提高租金收入，在縱向上，我們運(yùn)用了計量模型對科技 *城的租金數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，并找到了理論上的租金最優(yōu)單價（ 2020 年為 元）。我部認(rèn)為東銀大廈樓內(nèi)的辦公環(huán)境、設(shè)施與科技 *城相比，差距并不十分明顯。其存在部分空置的原因也就在于此。 三、租戶篩選。 二、大客戶比例高。 其主要原因在于，東銀對商城和寫字樓進(jìn)行了無形的分割，寫字樓的入口在南京東路，而五金商城的入口在北京東路，而且中間通路很少，尋常人很難想象二者屬于同一家物業(yè)。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，東銀大廈的主要優(yōu)勢有如下幾點(diǎn)： 一、寫字樓與商鋪的分割涇渭分明。 （ 3） 案例對比（東銀大廈） 東銀大廈處于北京東路、福建中路，和科技 *城隔街相望，物業(yè)結(jié)構(gòu)同樣為“高層寫字樓 +低層商鋪”，業(yè)態(tài)分布也極為相似，因此是科技 *城最具可比性的參照案例。在這方面，東銀大廈做得比較好。雖然建筑的結(jié)構(gòu)性布局已經(jīng)無法改 變，但在業(yè)態(tài)布局方面，提升空間較大 —— 主樓可以增加部分服務(wù)性業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位也可以再商榷。（落后比率： ％） ? 在物業(yè)服務(wù)方面，通過比較，我們發(fā)現(xiàn)科技 *城在一些細(xì)節(jié)方面還需要更加專業(yè)化，唯有這樣，才能提升物業(yè)的整體形象?？萍?*城最初的“科技園區(qū)”定位也影響了物業(yè)的商務(wù)品質(zhì)。（落后比率：％） ? 在品質(zhì)方面，最主要的影響因素是周圍業(yè)態(tài)和大廈的整體外觀。（領(lǐng)先比例 ％） 在地段、品質(zhì)、服務(wù)、布局以及大客戶比例等方面，科技 *城落后于平均水平。（領(lǐng)先比例 ％） 在辦公環(huán)境和車位方面，科技 *城高于平均水平： ? 科技 *城周圍的高層樓宇較少，保證了采光效果，同時 周圍施工項目較少，因此物
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