科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查報(bào)告房市分析(編輯修改稿)
2025-06-22 13:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水平，其余五項(xiàng)低于平均水平 。 在總評(píng)分方面， 科技 *城比平均水略低 %，在所有13 家寫(xiě)字樓中排名第 8，評(píng)分和排名基本反映了科技 *城物業(yè)的基本水平。 首先，在設(shè)施一項(xiàng)上，科技 *城高于平均水平。 各高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓在包括中央空調(diào)、水暖、通信在內(nèi)的設(shè)施水平對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，雖各有差異，但整體感覺(jué)并不明顯。從實(shí)際情況來(lái)看，雖然由于建造年代較早，科技 *城的硬件設(shè)施存在著諸如電梯數(shù)量過(guò)少等問(wèn)題，但這種情況是普遍存在的，因此科技 *城設(shè)施的綜合水平并不遜色。（領(lǐng)先比例 ％） 在辦公環(huán)境和車位方面，科技 *城高于平均水平： ? 科技 *城周圍的高層樓宇較少，保證了采光效果，同時(shí) 周圍施工項(xiàng)目較少，因此物業(yè)的整體辦公環(huán)境尚佳。（領(lǐng)先比例 ％） ? 在車位方面，科技 *城有 550 個(gè)車位，在列選的寫(xiě)字樓中優(yōu)勢(shì)明顯。（領(lǐng)先比例 ％） 在地段、品質(zhì)、服務(wù)、布局以及大客戶比例等方面，科技 *城落后于平均水平。 ? 在地段上，科技 *城隸屬于南京西路商務(wù)區(qū)，地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)，但是制約因素也很明顯 —— 周圍的道路（包括北京東路、浙江東路等）較窄，而且多為沿街五金商鋪和老式里弄，這使物業(yè)的商務(wù)價(jià)值有所降低。（落后比率：％） ? 在品質(zhì)方面，最主要的影響因素是周圍業(yè)態(tài)和大廈的整體外觀。福建中路具有“ 五金汽配一條街”的特征，而且業(yè)態(tài)的單位規(guī)模較小，因此雖然專業(yè)性較強(qiáng)，但是卻使得寫(xiě)字樓商業(yè)氛圍和經(jīng)營(yíng)定位受到限制?？萍?*城最初的“科技園區(qū)”定位也影響了物業(yè)的商務(wù)品質(zhì)。另外，科技 *城由于建造年代較早，在整體外觀上與新建的甲級(jí)寫(xiě)字樓存在一定差距，而這也是決定商務(wù)樓品質(zhì)的重要因素。（落后比率： ％） ? 在物業(yè)服務(wù)方面，通過(guò)比較，我們發(fā)現(xiàn)科技 *城在一些細(xì)節(jié)方面還需要更加專業(yè)化，唯有這樣，才能提升物業(yè)的整體形象。（落后比率： ％） ? 在布局方面，科技 *城的整體布局尚有提升空間。雖然建筑的結(jié)構(gòu)性布局已經(jīng)無(wú)法改 變，但在業(yè)態(tài)布局方面，提升空間較大 —— 主樓可以增加部分服務(wù)性業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位也可以再商榷。（落后比率： 4％） 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 12 頁(yè) ? 大客戶比例對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性、盈利能力乃至物業(yè)的品質(zhì)都有重要影響。在這方面，東銀大廈做得比較好。（落后比率： ％） 科技京城各因素指標(biāo)對(duì)比（與平均水平）%%%%%%%%%%%%%%%%辦公環(huán)境地段 品質(zhì) 服務(wù) 設(shè)施 布局大客戶比例車位領(lǐng)先/ 落后比率 從整個(gè)對(duì)比圖中我們能夠找到提升科技 *城整體租賃水平的重點(diǎn)突破口，即排除了地段因素暫時(shí)無(wú)法改變，品質(zhì)提升需要一定成本投入之外， 我們應(yīng)該從提高服務(wù)水平、吸引大客戶進(jìn)入等方面入手，提升科技 *城物業(yè)的整體水平。 （ 3） 案例對(duì)比（東銀大廈） 東銀大廈處于北京東路、福建中路，和科技 *城隔街相望，物業(yè)結(jié)構(gòu)同樣為“高層寫(xiě)字樓 +低層商鋪”，業(yè)態(tài)分布也極為相似，因此是科技 *城最具可比性的參照案例。 目前東銀大廈的租金為 元 /平米 /天（比科技 *城高 ％），出租率約為 ％（比科技 *城高 ％），應(yīng)該說(shuō)東銀大廈的整體經(jīng)營(yíng)水平要明顯優(yōu)于科技 *城。通過(guò)對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)，東銀大廈的主要優(yōu)勢(shì)有如下幾點(diǎn)： 一、寫(xiě)字樓與商鋪的分割涇渭分明。東銀大廈的低層商鋪為新一五金商城（類似于賽格廣場(chǎng)），但是其高層寫(xiě)字樓卻并未受到五金商鋪的影響。 其主要原因在于，東銀對(duì)商城和寫(xiě)字樓進(jìn)行了無(wú)形的分割，寫(xiě)字樓的入口在南京東路，而五金商城的入口在北京東路，而且中間通路很少，尋常人很難想象二者屬于同一家物業(yè)。這種業(yè)態(tài)和定位劃分具有一定借鑒意義。 二、大客戶比例高。通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)東銀大廈的大客戶比例很高，僅浦發(fā)銀行就租用了該物業(yè)高層寫(xiě)字樓中的 4～ 5 層， SKF 租用了約 3 層左右，僅這兩家就解決了東銀全部高層寫(xiě)字樓 30％的租賃問(wèn)題，而且這些大客戶也降低了物業(yè)管理的難 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 12 頁(yè) 度，更在一定程度上提升了物業(yè)的定位與品質(zhì)。 三、租戶篩選。通過(guò)咨詢我們發(fā)現(xiàn)，為了保證寫(xiě)字樓的整體 定位和品味，東銀的租賃部對(duì)租戶還進(jìn)行了篩選，對(duì)貿(mào)易代理、物流等行業(yè)，適當(dāng)提高了準(zhǔn)入門檻。其存在部分空置的原因也就在于此。 四、硬件水平。我部認(rèn)為東銀大廈樓內(nèi)的辦公環(huán)境、設(shè)施與科技 *
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