【導讀】各自的取得條件是怎樣的？在市場條件下常用的方式用哪些？各級的含義是什么？登記并繳納相應稅費？房交機關在接件后又必須在多少個工作日內(nèi)辦結？在小區(qū)建設中通過這兩項指標一般可以對項目的什。如不足此高度應采取什么措。其真實動機和購買欲望。

　　

【正文】 )頭發(fā)要常洗，女員工上班不披頭散發(fā)；男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后領為適度，頭發(fā)不得有頭屑； d)女員工上班化淡妝，留長指甲者不得在指甲上涂色； e)工裝保持清潔、挺拔。著深色的不露趾皮鞋并保持清潔； 2)儀態(tài) ：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然 。 a)立姿應雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重均落 在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方）； b)坐姿必須端正，不得將將腿搭在坐椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋； c)工作時間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、打哈欠、駝背、聳肩、插兜； 3） 表情 a)微笑，是員工最起碼應有的表情； b)面對顧客應表現(xiàn)出熱情、親切、真實，做到精神振奮，情緒飽滿； c)和顧客交談時應眼望對方，頻頻點頭稱是； d)雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放、不抓頭、抓癢、挖鼻，不得敲桌子，或玩弄其他物品； e)行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應靠邊而走， 不得從二人中間穿行。與同時出門（如電梯門），應讓顧客先行。請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞、粗俗無禮； f)不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時應轉身向后，并說對不起。 g)不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下； h)上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志； i)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向； j)顧客和你講話時應全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉； k)在為客戶服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài) 、做鬼臉、吐舌； l)員工在服務、打電話和與客戶交談時，如有客人走近，應立即示意，以表示你已注意到他（她）的到來，不得無所表示，等客人先開口。 4)言談 a)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低，以免客戶聽不清； b)不準講粗口、使用蔑視和污辱性的語言； c)三人以上對話，要用相互都懂的語言； d)不得模仿他人的語言語調(diào)和談話 ； e)不講過份的玩笑。 業(yè)務素質(zhì) 1)樓盤的硬件知識 a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）； b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來社區(qū)描述） ； c)建筑風格、規(guī)劃及設計特色、優(yōu)點 d)戶型理解，市場比較優(yōu)點，裝修建議、未來生活描繪 e)建筑物的優(yōu)點：用材、設備、配套； f)相關的尺寸和建筑指標 2)樓盤的軟件知識 a)朝向、風水、景觀； b)開發(fā)商、承建、設計商的品牌（或?qū)嵙Γ? c)投資回報； 3)宏觀把握能力 a)社會政治、經(jīng)濟形勢、尤其時事焦點； b)當前經(jīng)濟生活大事； c)房地產(chǎn)市場的總體形勢，競爭樓盤的優(yōu)劣勢； d)投資理財?shù)囊话阈猿ＷR； e)相關行業(yè)的政策法規(guī)和財政稅務政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）； f)社會流行趨勢。 4)精神素質(zhì) a)良好的職業(yè)道德，忌貪、忌急（拒請、拒禮）； b)良好的團隊形象、忌排擠他人、忌扁低他人、忌抬高自我； c)靈活、機敏的聯(lián)絡技術，具有韌勁、不折不撓，隨時保持高度的自信心； 5)交際素質(zhì) a)敏感相關信息（新盤發(fā)售、市政拆遷、市政建設、相關行業(yè)的會議、相關展銷 …… ）； b)學會交一批朋友、學會將朋友資源、社會資源進行利用； c)學會傳布信息，扮演意見領袖，學會制造相對圈內(nèi)的個人影響力 如何完善個人素質(zhì) 1)建立職業(yè)敏感意識，對宏觀、微觀均能做到敏感，培養(yǎng)對周邊事物的興趣； 2)四勤： a)勤觀察：看盤、看報、看電視、看書、看展覽 …… b)勤記錄：收集整理資料，勤工作報告、工作日記、工作計劃、工作總結，看到的寫出來就是一次認識上的升華； c)勤學習：對不懂的、不會的、不清楚的知識、細節(jié)、事情要勤學習、不恥下問、不厭求知； d)勤思考：對每天的工作得失進行思考，對已接待和未接待的客戶要多思考具體策略，具體方法，對潛在的客戶挖掘要思考具體的挖掘策略。思考過去、現(xiàn)在和將來。養(yǎng)成事事均經(jīng)過周密思考而后定的習慣。“行成于思毀于隨”。 3)五快： a)腦快：熟悉資料要快，反應能力快； b)眼快：觀察信息 、情報資訊要快速，客戶進入視線范圍要快速，切勿“視而不見”； c)手快：記錄、整理、寫作要快； d)腳快：勤走動。切忌一味的“守株待兔”，拜訪客戶、市場調(diào)查要快速到達； e)嘴快：聯(lián)系客戶要快、回復客戶要快。 4)七忌 a)忌缺自信心：信心不足，動力無源； b)忌懼怕壓力：擔心公司的高壓政策，求穩(wěn)定的不現(xiàn)實心態(tài)； c)忌自尊心太強：如顧忌面子，不敢超越自我，不敢大膽償試； d)忌意志不堅：貴在堅持； e)忌孤芳自賞：不能與人合作，不能坦誠相待，將自身與群體隔離； f)忌嫉妒之心：嫉妒他人，好疑多慮，缺乏對人 的信任感和正常心態(tài)； g)忌易于滿足：不愿苦心追求更大的目標并為之奮斗。 專業(yè)問題題庫 法規(guī)政策 通常說的五證是哪五證？各自的取得條件是怎樣的？ 答：五證分別是 《國有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》 。 ? 按與政府簽訂的土地合同繳納土地出讓金后，可獲得 《國有土地使用證》 ； ? 規(guī)劃方案報規(guī)劃部門，如通過獲得《規(guī)劃用地許可證》 ； ? 出正式的建設施工圖，報施工圖審查機構審查，通過管理部門獲得《工程規(guī)劃許可證》； ? 繳納基礎配套費后獲《施工許可證》 ? 開發(fā)企業(yè)具備 營 業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì) 和上述四證， 開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金達到建設總投資的 25%以上 ， 提交商品房預售方案（說明商品房的位置、裝修標準、施工進度和竣工、交付使用時間、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理、出具由專業(yè) 資質(zhì)房地產(chǎn)測繪機構制作的《商品房預售面積預測報告書》） ， 保證預售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權未設定抵押權 ， 需向境外預售的商品房，應當同時提交允許向境外銷售的批復文件 ，具備這五個條件后就可向區(qū)級以上 房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》 1 按我國現(xiàn)行的土地政策，土地使用權有哪些獲取方式？各種取得 方式的含義是什么？現(xiàn)在市場條件下常用的方式用哪些？ 答：現(xiàn)行土地政策下，土地使用權的獲取方式有 ：劃撥和出讓。其中出讓又分為協(xié)議、招標和拍賣。 ? 劃撥：國家無償將土地給予一些國民事業(yè)用地 。 現(xiàn)在國家已控制這種方式取得土地使用權 ? 協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達成一致的成交價格獲取土地使用權的方式。國家對這種土地使用權的獲取方式也盡量控制 。 ? 招標：就某一塊建設用地政府以投標的形式公開向社會征集項目開發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時產(chǎn)生的社會效益最大的項目獲得用地。 ? 拍賣：就某一塊建設用地，政府以競 價的形式公開向社會招商，價高者得。 現(xiàn)有市場條件下常用的是后兩種方式。 1 不同的土地用途有不同的使用年限，一共有哪幾種，請分別舉例進行描述。 ? 居住用地：最高 70 年，一般 50 年。 ? 工業(yè)用地： 50 年。 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40 年。 ? 綜合和其它用地（如教育、科研、文化、衛(wèi)生、體育）用地： 50 年。 重慶現(xiàn)實行的是一刀切的政策，所有用地實行 50 年制。 1 土地使用年限到期后該如何處理？ 答： 土地使用權到期后，如該地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并交納一部分土地出讓金后可以繼續(xù)使用。如不符合當時 政府規(guī)劃要求，該土地使用權由政府無償收回且附著在土地上的建筑物也要進行拆除而政府不做賠償。 1 按開發(fā)銷售與消費過程特點可 將 房地產(chǎn)市場分為幾級？各級的含義是什么？ ? （一級市場）：開發(fā)商向政府購買土地使用權 —— 開發(fā)商對政府。 ? （二級市場）：開發(fā)商在土地上尋求房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場 ——開發(fā)商對消費者； ? （三級市場）：業(yè)主將已擁有的房屋進行出租出售等活動的市場 —— 消費者對消費者； 1 按照國家的最新相關政策，新房交易有哪些稅目及稅率？ ? 按揭印花稅：貸款總價 ％ ? 契稅：總房款 ％ ? 合同 印花稅：總房款 ％ ? 權證印花稅： 5 元 1 在購房中辦理個人住房公積金貸款需要購房者提供哪些相關資料？ ? 借款人及產(chǎn)權共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件； ? 合法有效的《重慶市商品房買賣合同》； ? 已繳納不低于購房總價款 30%自籌資金的憑據(jù)； ? 借款人及配偶收入證明； ? 婚姻狀況證明（含單身證明）； ? 產(chǎn)權共有人（含配偶）同意抵押的書面意見； ? 公積金管理中心要求的其他資料。 1 什么叫交房后的一證兩書？ 答：是指交房后開發(fā)商應協(xié)助或幫助業(yè)主辦理的《土地使用證》和《房屋產(chǎn)權證》，現(xiàn)在這兩證已合為一本，所以 又稱為一證。另外在辦理新建登記后還應向業(yè)主頒發(fā) 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 。 1 簡述什么是交房驗收中的登記備案制？ 答： 通過質(zhì)量、環(huán)境、消防、防雷、規(guī)劃五方面的驗收并取得驗收報告后辦妥重慶市建設竣 工驗收備案登記手續(xù)。 現(xiàn)行的房屋交易制度中規(guī)定簽定完預售房合同后，多少天之內(nèi)必須送房交機關進行合同登記并繳納相應稅費？房交機關在接件后又必須在多少個工作日內(nèi)辦結？ 答：簽定預售合同后，必須在 30 天以內(nèi)送房交機關進行合同登記；房交部門接件后必須在30 個工作日內(nèi)辦結。 1現(xiàn)行土地政策中，開發(fā)商獲 取土地使用權幾年內(nèi)必須進行開發(fā)建設？ 答 ： 2 年 1按照國家的最新政策，二手房交易過程中稅目和稅率的規(guī)定？ ? 買方 轉讓手續(xù)費： 3/平方米 轉移登記費： 80/套 契稅：總房款 ％ 合同印花稅：總房款 ％ 權證印花稅： 5/套 國土工本費： ? 賣方： 轉讓手續(xù)費： 3/平方米 合同印花稅：總房款 ％ 如為普通住房且在購入后 5 年內(nèi)轉讓交營業(yè)稅： 成交價或評估價 % 如為普通劃撥地另加土地收益金：等級地價建筑面積 如為職工優(yōu)售房另加土地收益金：成交價或評估價 1% 1 新房 交易有哪些 費 ？ 各是多少？ ? 抵押登記費： 80/套 ? 轉移登記費： 80/套 ? 地籍零星測量費： ? 土地權屬調(diào)查費： 7 ? 工本費： 10 ? 大修基金：總房款 3％或總房款 2％ ? 保險費： 一些銀行是強制繳納，一些銀行可由客戶自己選擇是否保險 ? 配套費（ 五通費 ） ： 一些開發(fā)商在除房款以外單獨收取的一筆費用，一些開發(fā)商全都體現(xiàn)在房價里，沒有另行收取 1商業(yè)貸款可以轉為公積金貸款嗎？ 答：不能。 1經(jīng)濟實用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？ 答： 土地的出讓方式不同：經(jīng)濟實用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地） 開發(fā)建設費用不同：配套費、人防費、稅費都可以享受到一些優(yōu)惠 購買人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場的，另外市場供應的經(jīng)濟實用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購買。 轉讓的年限要求不同：經(jīng)濟實用房必須在購買 5 年后才能進行轉讓 轉讓時對土地出讓金的處理：經(jīng)濟實用房 5 年后轉讓時必須補交土地出讓金。 建筑設計 請簡述綠化率與綠地率的區(qū)別。 答： 綠地率與綠化率 （綠化覆蓋率） 都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術指標 ，其 基本 的 計算公式在形式上是一樣的 ， 但兩者的具體 計算 指標 卻有所 不 同 。比如 建筑外墻 1． 5 米和道路邊線 1米以內(nèi)的用地，不得計入綠地 率 。 再 如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到 3 米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時 也 不能計入。相反，計算綠化率時，有塊草皮就可以計入，所以 綠地率要比綠化率的要求嚴格得多，計算出來所得的值也要小很多。 容積率和建筑密度各是什么含義？在小區(qū)建設中通過這兩項指標一般可以對項目的什么情況進行大概的判定？ ? 建筑密度 ： 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（ %）。 ? 容積率 ：居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)總 用地面積的比。 這兩項指標合起來大概能對該小區(qū)的住宅分布的疏密程度有大致的標準，從而進一步對住宅小區(qū)的檔次、綠化環(huán)境的大小進行大概的判定。 普通單行機動車道寬度不應小于 4 米，雙車道寬度是多少？ 答：不應小于 7 米 住宅建筑超過多少層必須加電梯？ 答： 7 層以上（含 7 層）， 住宅一般常見有哪些建筑結構形式？各自的優(yōu)劣？（至少說出兩種） ? 磚混 優(yōu)：結構成本較低、既是分隔墻又可作為承重墻，一舉兩得，易達到結構的構造要求，施工較簡單，進度快，技術要求低