【導(dǎo)讀】各自的取得條件是怎樣的？在市場(chǎng)條件下常用的方式用哪些？各級(jí)的含義是什么？登記并繳納相應(yīng)稅費(fèi)？房交機(jī)關(guān)在接件后又必須在多少個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)？在小區(qū)建設(shè)中通過(guò)這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什。如不足此高度應(yīng)采取什么措。其真實(shí)動(dòng)機(jī)和購(gòu)買欲望。

　　

【正文】 )頭發(fā)要常洗，女員工上班不披頭散發(fā)；男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后領(lǐng)為適度，頭發(fā)不得有頭屑； d)女員工上班化淡妝，留長(zhǎng)指甲者不得在指甲上涂色； e)工裝保持清潔、挺拔。著深色的不露趾皮鞋并保持清潔； 2)儀態(tài) ：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然 。 a)立姿應(yīng)雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(kāi)（體重均落 在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方）； b)坐姿必須端正，不得將將腿搭在坐椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋； c)工作時(shí)間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、打哈欠、駝背、聳肩、插兜； 3） 表情 a)微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情； b)面對(duì)顧客應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)，做到精神振奮，情緒飽滿； c)和顧客交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱是； d)雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放、不抓頭、抓癢、挖鼻，不得敲桌子，或玩弄其他物品； e)行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走， 不得從二人中間穿行。與同時(shí)出門（如電梯門），應(yīng)讓顧客先行。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞、粗俗無(wú)禮； f)不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說(shuō)話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。 g)不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。不得將任何物件夾于腋下； h)上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志； i)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向； j)顧客和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉； k)在為客戶服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài) 、做鬼臉、吐舌； l)員工在服務(wù)、打電話和與客戶交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示你已注意到他（她）的到來(lái)，不得無(wú)所表示，等客人先開(kāi)口。 4)言談 a)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低，以免客戶聽(tīng)不清； b)不準(zhǔn)講粗口、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言； c)三人以上對(duì)話，要用相互都懂的語(yǔ)言； d)不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話 ； e)不講過(guò)份的玩笑。 業(yè)務(wù)素質(zhì) 1)樓盤的硬件知識(shí) a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）； b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來(lái)社區(qū)描述） ； c)建筑風(fēng)格、規(guī)劃及設(shè)計(jì)特色、優(yōu)點(diǎn) d)戶型理解，市場(chǎng)比較優(yōu)點(diǎn)，裝修建議、未來(lái)生活描繪 e)建筑物的優(yōu)點(diǎn)：用材、設(shè)備、配套； f)相關(guān)的尺寸和建筑指標(biāo) 2)樓盤的軟件知識(shí) a)朝向、風(fēng)水、景觀； b)開(kāi)發(fā)商、承建、設(shè)計(jì)商的品牌（或?qū)嵙Γ? c)投資回報(bào)； 3)宏觀把握能力 a)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、尤其時(shí)事焦點(diǎn)； b)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活大事； c)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)劣勢(shì)； d)投資理財(cái)?shù)囊话阈猿ＷR(shí)； e)相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)和財(cái)政稅務(wù)政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）； f)社會(huì)流行趨勢(shì)。 4)精神素質(zhì) a)良好的職業(yè)道德，忌貪、忌急（拒請(qǐng)、拒禮）； b)良好的團(tuán)隊(duì)形象、忌排擠他人、忌扁低他人、忌抬高自我； c)靈活、機(jī)敏的聯(lián)絡(luò)技術(shù)，具有韌勁、不折不撓，隨時(shí)保持高度的自信心； 5)交際素質(zhì) a)敏感相關(guān)信息（新盤發(fā)售、市政拆遷、市政建設(shè)、相關(guān)行業(yè)的會(huì)議、相關(guān)展銷 …… ）； b)學(xué)會(huì)交一批朋友、學(xué)會(huì)將朋友資源、社會(huì)資源進(jìn)行利用； c)學(xué)會(huì)傳布信息，扮演意見(jiàn)領(lǐng)袖，學(xué)會(huì)制造相對(duì)圈內(nèi)的個(gè)人影響力 如何完善個(gè)人素質(zhì) 1)建立職業(yè)敏感意識(shí)，對(duì)宏觀、微觀均能做到敏感，培養(yǎng)對(duì)周邊事物的興趣； 2)四勤： a)勤觀察：看盤、看報(bào)、看電視、看書(shū)、看展覽 …… b)勤記錄：收集整理資料，勤工作報(bào)告、工作日記、工作計(jì)劃、工作總結(jié)，看到的寫出來(lái)就是一次認(rèn)識(shí)上的升華； c)勤學(xué)習(xí)：對(duì)不懂的、不會(huì)的、不清楚的知識(shí)、細(xì)節(jié)、事情要勤學(xué)習(xí)、不恥下問(wèn)、不厭求知； d)勤思考：對(duì)每天的工作得失進(jìn)行思考，對(duì)已接待和未接待的客戶要多思考具體策略，具體方法，對(duì)潛在的客戶挖掘要思考具體的挖掘策略。思考過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。養(yǎng)成事事均經(jīng)過(guò)周密思考而后定的習(xí)慣。“行成于思?xì)в陔S”。 3)五快： a)腦快：熟悉資料要快，反應(yīng)能力快； b)眼快：觀察信息 、情報(bào)資訊要快速，客戶進(jìn)入視線范圍要快速，切勿“視而不見(jiàn)”； c)手快：記錄、整理、寫作要快； d)腳快：勤走動(dòng)。切忌一味的“守株待兔”，拜訪客戶、市場(chǎng)調(diào)查要快速到達(dá)； e)嘴快：聯(lián)系客戶要快、回復(fù)客戶要快。 4)七忌 a)忌缺自信心：信心不足，動(dòng)力無(wú)源； b)忌懼怕壓力：擔(dān)心公司的高壓政策，求穩(wěn)定的不現(xiàn)實(shí)心態(tài)； c)忌自尊心太強(qiáng)：如顧忌面子，不敢超越自我，不敢大膽償試； d)忌意志不堅(jiān)：貴在堅(jiān)持； e)忌孤芳自賞：不能與人合作，不能坦誠(chéng)相待，將自身與群體隔離； f)忌嫉妒之心：嫉妒他人，好疑多慮，缺乏對(duì)人 的信任感和正常心態(tài)； g)忌易于滿足：不愿苦心追求更大的目標(biāo)并為之奮斗。 專業(yè)問(wèn)題題庫(kù) 法規(guī)政策 通常說(shuō)的五證是哪五證？各自的取得條件是怎樣的？ 答：五證分別是 《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》 。 ? 按與政府簽訂的土地合同繳納土地出讓金后，可獲得 《國(guó)有土地使用證》 ； ? 規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門，如通過(guò)獲得《規(guī)劃用地許可證》 ； ? 出正式的建設(shè)施工圖，報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，通過(guò)管理部門獲得《工程規(guī)劃許可證》； ? 繳納基礎(chǔ)配套費(fèi)后獲《施工許可證》 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)具備 營(yíng) 業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì) 和上述四證， 開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的 25%以上 ， 提交商品房預(yù)售方案（說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和竣工、交付使用時(shí)間、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理、出具由專業(yè) 資質(zhì)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)制作的《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》） ， 保證預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán) ， 需向境外預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批復(fù)文件 ，具備這五個(gè)條件后就可向區(qū)級(jí)以上 房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》 1 按我國(guó)現(xiàn)行的土地政策，土地使用權(quán)有哪些獲取方式？各種取得 方式的含義是什么？現(xiàn)在市場(chǎng)條件下常用的方式用哪些？ 答：現(xiàn)行土地政策下，土地使用權(quán)的獲取方式有 ：劃撥和出讓。其中出讓又分為協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。 ? 劃撥：國(guó)家無(wú)償將土地給予一些國(guó)民事業(yè)用地 。 現(xiàn)在國(guó)家已控制這種方式取得土地使用權(quán) ? 協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達(dá)成一致的成交價(jià)格獲取土地使用權(quán)的方式。國(guó)家對(duì)這種土地使用權(quán)的獲取方式也盡量控制 。 ? 招標(biāo)：就某一塊建設(shè)用地政府以投標(biāo)的形式公開(kāi)向社會(huì)征集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時(shí)產(chǎn)生的社會(huì)效益最大的項(xiàng)目獲得用地。 ? 拍賣：就某一塊建設(shè)用地，政府以競(jìng) 價(jià)的形式公開(kāi)向社會(huì)招商，價(jià)高者得。 現(xiàn)有市場(chǎng)條件下常用的是后兩種方式。 1 不同的土地用途有不同的使用年限，一共有哪幾種，請(qǐng)分別舉例進(jìn)行描述。 ? 居住用地：最高 70 年，一般 50 年。 ? 工業(yè)用地： 50 年。 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地： 40 年。 ? 綜合和其它用地（如教育、科研、文化、衛(wèi)生、體育）用地： 50 年。 重慶現(xiàn)實(shí)行的是一刀切的政策，所有用地實(shí)行 50 年制。 1 土地使用年限到期后該如何處理？ 答： 土地使用權(quán)到期后，如該地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并交納一部分土地出讓金后可以繼續(xù)使用。如不符合當(dāng)時(shí) 政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回且附著在土地上的建筑物也要進(jìn)行拆除而政府不做賠償。 1 按開(kāi)發(fā)銷售與消費(fèi)過(guò)程特點(diǎn)可 將 房地產(chǎn)市場(chǎng)分為幾級(jí)？各級(jí)的含義是什么？ ? （一級(jí)市場(chǎng)）：開(kāi)發(fā)商向政府購(gòu)買土地使用權(quán) —— 開(kāi)發(fā)商對(duì)政府。 ? （二級(jí)市場(chǎng)）：開(kāi)發(fā)商在土地上尋求房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場(chǎng) ——開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者； ? （三級(jí)市場(chǎng)）：業(yè)主將已擁有的房屋進(jìn)行出租出售等活動(dòng)的市場(chǎng) —— 消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者； 1 按照國(guó)家的最新相關(guān)政策，新房交易有哪些稅目及稅率？ ? 按揭印花稅：貸款總價(jià) ％ ? 契稅：總房款 ％ ? 合同 印花稅：總房款 ％ ? 權(quán)證印花稅： 5 元 1 在購(gòu)房中辦理個(gè)人住房公積金貸款需要購(gòu)房者提供哪些相關(guān)資料？ ? 借款人及產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件； ? 合法有效的《重慶市商品房買賣合同》； ? 已繳納不低于購(gòu)房總價(jià)款 30%自籌資金的憑據(jù)； ? 借款人及配偶收入證明； ? 婚姻狀況證明（含單身證明）； ? 產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)； ? 公積金管理中心要求的其他資料。 1 什么叫交房后的一證兩書(shū)？ 答：是指交房后開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助或幫助業(yè)主辦理的《土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，現(xiàn)在這兩證已合為一本，所以 又稱為一證。另外在辦理新建登記后還應(yīng)向業(yè)主頒發(fā) 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 。 1 簡(jiǎn)述什么是交房驗(yàn)收中的登記備案制？ 答： 通過(guò)質(zhì)量、環(huán)境、消防、防雷、規(guī)劃五方面的驗(yàn)收并取得驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后辦妥重慶市建設(shè)竣 工驗(yàn)收備案登記手續(xù)。 現(xiàn)行的房屋交易制度中規(guī)定簽定完預(yù)售房合同后，多少天之內(nèi)必須送房交機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記并繳納相應(yīng)稅費(fèi)？房交機(jī)關(guān)在接件后又必須在多少個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)？ 答：簽定預(yù)售合同后，必須在 30 天以內(nèi)送房交機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記；房交部門接件后必須在30 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。 1現(xiàn)行土地政策中，開(kāi)發(fā)商獲 取土地使用權(quán)幾年內(nèi)必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)？ 答 ： 2 年 1按照國(guó)家的最新政策，二手房交易過(guò)程中稅目和稅率的規(guī)定？ ? 買方 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： 3/平方米 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： 80/套 契稅：總房款 ％ 合同印花稅：總房款 ％ 權(quán)證印花稅： 5/套 國(guó)土工本費(fèi)： ? 賣方： 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： 3/平方米 合同印花稅：總房款 ％ 如為普通住房且在購(gòu)入后 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓交營(yíng)業(yè)稅： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià) % 如為普通劃撥地另加土地收益金：等級(jí)地價(jià)建筑面積 如為職工優(yōu)售房另加土地收益金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià) 1% 1 新房 交易有哪些 費(fèi) ？ 各是多少？ ? 抵押登記費(fèi)： 80/套 ? 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： 80/套 ? 地籍零星測(cè)量費(fèi)： ? 土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)： 7 ? 工本費(fèi)： 10 ? 大修基金：總房款 3％或總房款 2％ ? 保險(xiǎn)費(fèi)： 一些銀行是強(qiáng)制繳納，一些銀行可由客戶自己選擇是否保險(xiǎn) ? 配套費(fèi)（ 五通費(fèi) ） ： 一些開(kāi)發(fā)商在除房款以外單獨(dú)收取的一筆費(fèi)用，一些開(kāi)發(fā)商全都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里，沒(méi)有另行收取 1商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)為公積金貸款嗎？ 答：不能。 1經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？ 答： 土地的出讓方式不同：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地） 開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用不同：配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)都可以享受到一些優(yōu)惠 購(gòu)買人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場(chǎng)的，另外市場(chǎng)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購(gòu)買。 轉(zhuǎn)讓的年限要求不同：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房必須在購(gòu)買 5 年后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)土地出讓金的處理：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 5 年后轉(zhuǎn)讓時(shí)必須補(bǔ)交土地出讓金。 建筑設(shè)計(jì) 請(qǐng)簡(jiǎn)述綠化率與綠地率的區(qū)別。 答： 綠地率與綠化率 （綠化覆蓋率） 都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ，其 基本 的 計(jì)算公式在形式上是一樣的 ， 但兩者的具體 計(jì)算 指標(biāo) 卻有所 不 同 。比如 建筑外墻 1． 5 米和道路邊線 1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠地 率 。 再 如地下車庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到 3 米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí) 也 不能計(jì)入。相反，計(jì)算綠化率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以 綠地率要比綠化率的要求嚴(yán)格得多，計(jì)算出來(lái)所得的值也要小很多。 容積率和建筑密度各是什么含義？在小區(qū)建設(shè)中通過(guò)這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什么情況進(jìn)行大概的判定？ ? 建筑密度 ： 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（ %）。 ? 容積率 ：居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)總 用地面積的比。 這兩項(xiàng)指標(biāo)合起來(lái)大概能對(duì)該小區(qū)的住宅分布的疏密程度有大致的標(biāo)準(zhǔn)，從而進(jìn)一步對(duì)住宅小區(qū)的檔次、綠化環(huán)境的大小進(jìn)行大概的判定。 普通單行機(jī)動(dòng)車道寬度不應(yīng)小于 4 米，雙車道寬度是多少？ 答：不應(yīng)小于 7 米 住宅建筑超過(guò)多少層必須加電梯？ 答： 7 層以上（含 7 層）， 住宅一般常見(jiàn)有哪些建筑結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？（至少說(shuō)出兩種） ? 磚混 優(yōu)：結(jié)構(gòu)成本較低、既是分隔墻又可作為承重墻，一舉兩得，易達(dá)到結(jié)構(gòu)的構(gòu)造要求，施工較簡(jiǎn)單，進(jìn)度快，技術(shù)要求低