【正文】 建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。開征時間：2004年1月1日優(yōu)惠政策：對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房。個人所得稅申報納稅時應(yīng)提供以下資料：1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；　　2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件；　　3．契證原件；　　4．購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件、復(fù)印件；　　5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；　　6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書?！　?．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房。二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件（1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。（2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。三、出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán)。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。（5）職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。（6）法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。五、房改房贈與的計稅標(biāo)準(zhǔn)：贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：%繳稅。被贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的3%繳納。 印花稅：%繳納。 土地出讓金(直系贈與不交土地出讓金)六、房改房交換的計稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，%。 印花稅:%繳納。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評估價(不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴(kuò)面的價款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補帖的經(jīng)濟(jì)適用房價格之乘積，下同），免繳所得收益；，按25%的比例繳納所得收益；，按50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積）(實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。七、房改房上市交易實例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū)X幢2單元301室房屋一套，95年參加房改，99年11月以21萬元的價格賣于小張。，土地等級為二級，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費？答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合稅免繳。 印花稅：224000元%=112元 所得收益：，免繳所得收益。買方小張應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：224000元%=3360元 印花稅：224000元%=112元 土地出讓金：500=3350元小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費共計6934元。例題二：老劉是單位的處級干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴(kuò)面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。2000年3月1日以42萬元的價格賣給小謝。土地等級為一級，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費有：綜合稅：因老劉出售的房改房購進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。（489000元3300元 24000元）%=印花稅：489000元%=所得收益：因為老劉為處級干部，故所得收益的計算方法為：（489000元3300元432000元）50%=26850元（432000元 351000元）25%=20250元共須繳納所得收益47100元。買方小謝應(yīng)繳納的稅費有：契稅：489000% 印花稅: 489000%土地出讓金：600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為10平方米，土地等級為一級土地。（成本價為22000元，商品價為12000元，個人出資擴(kuò)面為11000元）在2001年1月買進(jìn)一套商品房，房價為480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評估金額為390000元，請計算在買進(jìn)和賣出時所交的稅費與應(yīng)退回的稅費？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）1．買進(jìn)房改房：契稅：（12000+11000）% 買進(jìn)商品房: 契稅：480000% 印花稅：480000%賣出房改房: 契稅：400000% 印花稅：400000%2 綜合稅：（400000—22000—12000—11000）% 所得收益:(400000—12000—11000—336000)50%+（336000—273000）25% 土地出讓金：10600所退稅費：(400000—12000—11000—336000)50%90%+（336000—273000）25%100%例題四：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑5幢X單 元301室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評估價為175000元，土地等級為5級，兩人共須繳納稅費多少元？答：贈與方劉文應(yīng)繳納的稅費有： 印花稅：175000%=受贈方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：1750003%=5250元。 印花稅：175000%=，兩人須繳納的稅費共計7865元。填寫成交報告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。(二) 清晰填寫該項交易之成交價格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。(三) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。(四) 傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。(五) 分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚(六) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。其他注意事項：1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。4． 成交報告在填寫時不得涂污。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。2．要有工作計劃：每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。每天要理理自己的思路，對一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。6．工作中要分清主次，找對重點。7．真實的匯報業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對癥下藥，起到“藥到病除”的效果。8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對方。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計算器、公司介紹、格式文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧中介部總監(jiān)：黃悅賢（Henry）要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)：第一關(guān)：面皮關(guān)。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對客戶有著至關(guān)重要的影響。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。第三關(guān)：壓力關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。（可能會天天睡不著）有壓力才有動力，有動力才有智力。第四關(guān)：辛苦關(guān)。沒有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財”第五關(guān)：誘惑關(guān)。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。九陰真經(jīng)：第一招：引蛇出洞。如何找客人出來？使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺第二招：埋身。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。搞好相互之間關(guān)系。第三招：揸價（又稱抓價）。把有利的東西控制在自己的手里。得到對方信任的時候就是“騙”對方的時候。掌握報價技巧。第四招：快。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。每一分，每一秒都在變化。今天決定的事到了明天就可能會有變化。沒有上、下班時間的差別。第五招：準(zhǔn)。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。配對要準(zhǔn)，談判對象要準(zhǔn)?？梢猿山坏姆吭淳褪且粋€好的房源，千萬不要主動的去判斷什么是好的房源。第六招：狠。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。不能拖泥帶水。第七招：貼。怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對你產(chǎn)生信任感。緊隨著客戶的思維走，時刻保持與之聯(lián)系。推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是需要旁敲側(cè)擊第八招：危機(jī)感。對每個成交的單子都要存在危機(jī)感。不僅對客戶要存在危機(jī)感，對同事、對自己也存在危機(jī)感。第九招：不屈不撓。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系:“推銷之前先推銷自己” 吉拉德是世界上最偉大的推銷員。有一次，一位名人向吉拉德買車,并掏出一萬元美鈔,眼看生意就要成交,對方卻突然變卦,吉拉德忍不住打電話給那位名人,:“今天你根本沒有心思聽我講話，在簽字之前，我提到獨生子吉米將進(jìn)入大學(xué)念醫(yī)科，我還提到兒子的學(xué)科成績、運動能力及他將來的抱負(fù)，我以他為榮，但你卻毫無反應(yīng)。”吉拉德并不記得這些事,因為當(dāng)時他根本沒有注意聽,他以為生意已經(jīng)談妥了。那位名人不只是買車，他還需要別人稱贊或至少是傾聽他有一個優(yōu)秀的兒子，而吉拉德在推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。由于吉拉德忽視了這一點，這就是他失敗的原因。吉拉德忽略了推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。由于吉拉德忽略了推銷自己，買車人雖然喜歡汽車，可不喜歡吉拉德，因此生意告吹了。 “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動之前，也需要先將自己推銷出去?？蛻糍徺I房地產(chǎn)商品或服務(wù)時，不僅要看商品合不合適，而且要考慮經(jīng)紀(jì)人的個人形象。現(xiàn)代推銷理論強調(diào)的一個原則——推銷，首先是推銷你自己——道理也正在于此。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。簡而言之，就是讓顧客對你有好感。如果客戶不喜歡你，或者對你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功。特別是房地產(chǎn)這種價值高的大宗商品，沒有相當(dāng)程度的信任感，達(dá)成交易就幾乎是不可能的了。45 /