【正文】 、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計(jì)算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（12）（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（13）有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主體墻又有幕墻時，以主體墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。（15）、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計(jì)算。（17）室內(nèi)體育館按實(shí)際面積層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。（18）機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。（20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮計(jì)算建筑面積。計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。（2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍（1）。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺、房屋天面上的花園、泳池。（5）頂層挑臺的底版局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計(jì)算建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。（7）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺等。（8）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通道行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算計(jì)算建筑面積。40（9）屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。（11）廣場式室外樓梯。（12）獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則 在計(jì)算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，（）以上的房屋及室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。（1）計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）位；裝飾性建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：。，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（三）套內(nèi)建筑面積的測算套內(nèi)建筑面積 指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影面積計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀的反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價格。計(jì)算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：（1）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。（2）非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個陽臺的，全部計(jì)算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺的，計(jì)算一半。（四）公攤面積的測算共有建筑面積的構(gòu)成 商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多棟房屋的警務(wù)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。（2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警務(wù)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。各套套內(nèi)建筑面積之和共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（五）其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)實(shí)用面積 實(shí)用面積=建筑面積除公共分?jǐn)偯娣e面積誤差比 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）247。合同約定面積100%產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。實(shí)測面積 實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）247。商品房銷售面積（建筑面積）100% 一般來說，高層住宅的使用率為72%—80%，小高層住宅的使用率是80%—85%，多層住宅的使用率是90%左右，商業(yè)賣場的使用率是50%左右。房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率。房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)的寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當(dāng)使用率超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積247。商品房銷售面積100% 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗔颂變?nèi)墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對于銷售是有很大幫助的。其實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無對商品房實(shí)用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計(jì)算、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實(shí)用率是開發(fā)商在銷售競爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。五、價格、稅費(fèi)、銀行按揭知識（一）價格術(shù)語起 價 即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價方式與普通商品有很大區(qū)別，由于樓層、朝向、景觀、戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價”。在房地產(chǎn)廣告中，起價通過表述為“元/平方米起售”等形式。較低的起步價容易引起消費(fèi)者的注意。客戶問及價格（尤其是電話問價）時，如果沒有具體指明哪一套房子的價格，售樓人員在回答時一般應(yīng)以起價回答，如“元起”，也就是以最低價告知?；?價 所謂“基價”，也叫“基礎(chǔ)價”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?！盎鶅r”是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價方法有很多種，如“隨市就市”、“成本導(dǎo)向定價”等。但不管采用哪種方法，在定價時，一般都要先確定一個基礎(chǔ)價格，然后在這個基礎(chǔ)價格之上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進(jìn)行一定的調(diào)整，從而得出各具體單元的銷售價格。均 價 所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。均價一般不是對外的銷售價格，而是通過計(jì)算得出的。但也有例外，有時開發(fā)商會以均價作為噱頭進(jìn)行宣傳，如 某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、超向，以元/平方米統(tǒng)一價格銷售”，即以均價作為銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。表 價 是指“樓盤銷售價目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價格表”，上面標(biāo)明各個具體單元銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價?！氨韮r”可以對外出示給客戶，客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應(yīng)以“表價”或高于“表價”的價格告知。底 價 是指可以對外銷售的最低價格?！暗變r”不同于“表價”。通常情況下，公司內(nèi)不同級別的人所擁有的底價權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會擁有一定的價格權(quán)限，既可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權(quán)限。預(yù)售價 預(yù)售價是商品房預(yù)售時的價格。預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。單價、總價、折后價認(rèn)購價、開盤價、現(xiàn)房價（二）付款方式 為了吸引客戶，許多開發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。比較常見的付款方式有：一次性付款 是指購房者簽約后必須將購房款一次性付給發(fā)展商。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式。開發(fā)商為資金回籠，鼓勵一次性付款，會給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價格優(yōu)惠。其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。分期付款 是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。對于客戶分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。對于開發(fā)商其不利之處在于付款期限的延長，不利于資金回籠。按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因?yàn)樗苁故袌鰸撛谛枨笱杆俎D(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽定購房合同時應(yīng)繳納的首期費(fèi)用，其余費(fèi)用由客戶向銀行貸款，銀行將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商帳戶。實(shí)際工作中，對于按揭貸款經(jīng)常以“七成二十年”的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70%），為最高貸款額度，當(dāng)然，客戶也可以選擇少于七成。二十年表示按揭貸款的最長年限，客戶也可以選擇短于二十年的按揭年限。（三）購房按揭貸款 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費(fèi)減半。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來補(bǔ)。不過，住房公積金貸款辦理的時間較長，辦理手續(xù)也比較繁瑣。商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的風(fēng)險范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。當(dāng)然，沒有人愿意做賠本的買賣，如