【正文】 、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（12）（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。（13）有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主體墻又有幕墻時，以主體墻為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。（15）、貨棚等按柱外圍水平面積計算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。（17）室內體育館按實際面積層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。（18）機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護結構的。（20）房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護結構外圍水平面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍（1）。（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺、房屋天面上的花園、泳池。（5）頂層挑臺的底版局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。（7）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺等。（8）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通道行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有維護結構，都不計算計算建筑面積。40（9）屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。（11）廣場式室外樓梯。（12）獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則 在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，（）以上的房屋及室內相通的部位計算建筑面積。（1）計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。（2）計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）位；裝飾性建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：。，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（三）套內建筑面積的測算套內建筑面積 指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。即：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積套內使用面積 套內使用面積，系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影面積計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀的反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。套內墻體面積 套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：（1）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。（2）非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內有多個陽臺的，全部計算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。其中，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。（四）公攤面積的測算共有建筑面積的構成 商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多棟房屋的警務室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。（2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警務室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間共有建筑面積的分攤系數整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積247。各套套內建筑面積之和共有建筑面積的分攤方法 分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數（五）其他相關面積指標及系數實用面積 實用面積=建筑面積除公共分攤面積面積誤差比 面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積）247。合同約定面積100%產權面積 房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。預測面積 預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內使用面積與建筑面積之比。即：使用率=套內使用面積（地毯面積）247。商品房銷售面積（建筑面積）100% 一般來說，高層住宅的使用率為72%—80%，小高層住宅的使用率是80%—85%，多層住宅的使用率是90%左右，商業(yè)賣場的使用率是50%左右。房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應盲目追求使用率。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設計的寬一點才夠檔次。公共空間品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當使用率超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。實用率 實用率是套內建筑面積（也就是套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：實用率=套內建筑面積247。商品房銷售面積100% 實用率是套內建筑面積和銷售面積之比，因為分子多了套內墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數字上的好看對于銷售是有很大幫助的。其實，有關房地產的所有法規(guī)文件中均無對商品房實用率的明確定義，不屬于行業(yè)內必須精確計算、上報審核備案的剛性指標系數，實用率是開發(fā)商在銷售競爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。五、價格、稅費、銀行按揭知識（一）價格術語起 價 即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。房地產項目的定價方式與普通商品有很大區(qū)別，由于樓層、朝向、景觀、戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價”。在房地產廣告中，起價通過表述為“元/平方米起售”等形式。較低的起步價容易引起消費者的注意?？蛻魡柤皟r格（尤其是電話問價）時，如果沒有具體指明哪一套房子的價格，售樓人員在回答時一般應以起價回答，如“元起”，也就是以最低價告知?；?價 所謂“基價”，也叫“基礎價”，是指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?！盎鶅r”是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系。房地產項目的定價方法有很多種，如“隨市就市”、“成本導向定價”等。但不管采用哪種方法，在定價時，一般都要先確定一個基礎價格，然后在這個基礎價格之上，根據樓層、朝向、景觀、戶型等因素進行一定的調整，從而得出各具體單元的銷售價格。均 價 所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價。在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內踩盤人員的做法。均價一般不是對外的銷售價格，而是通過計算得出的。但也有例外，有時開發(fā)商會以均價作為噱頭進行宣傳，如 某高層物業(yè)推出的“不計樓層、超向，以元/平方米統(tǒng)一價格銷售”，即以均價作為銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。表 價 是指“樓盤銷售價目表”上標明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價格表”，上面標明各個具體單元銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。“表價”可以對外出示給客戶，客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應以“表價”或高于“表價”的價格告知。底 價 是指可以對外銷售的最低價格?！暗變r”不同于“表價”。通常情況下，公司內不同級別的人所擁有的底價權限是不一樣的。售樓人員的底價權限最低，此外，售樓經理通常也會擁有一定的價格權限，既可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權限。預售價 預售價是商品房預售時的價格。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。單價、總價、折后價認購價、開盤價、現房價（二）付款方式 為了吸引客戶，許多開發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。比較常見的付款方式有：一次性付款 是指購房者簽約后必須將購房款一次性付給發(fā)展商。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式。開發(fā)商為資金回籠，鼓勵一次性付款，會給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價格優(yōu)惠。其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，對經濟能力有限的購房者壓力較大。分期付款 是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。對于客戶分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。對于開發(fā)商其不利之處在于付款期限的延長，不利于資金回籠。按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔保的質押文件，經銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產作為償還貸款的擔保。因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽定購房合同時應繳納的首期費用，其余費用由客戶向銀行貸款，銀行將款項直接轉入開發(fā)商帳戶。實際工作中，對于按揭貸款經常以“七成二十年”的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70%），為最高貸款額度，當然，客戶也可以選擇少于七成。二十年表示按揭貸款的最長年限，客戶也可以選擇短于二十年的按揭年限。（三）購房按揭貸款 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來補。不過，住房公積金貸款辦理的時間較長，辦理手續(xù)也比較繁瑣。商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的風險范圍內，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。當然，沒有人愿意做賠本的買賣，如