【導(dǎo)讀】SHOPPINGMALL可行性研究報告

　　

【正文】 熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤前后這一個月集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪掃蕩。推廣重點為第一期，主推賣點為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機及高檔辦公環(huán)境。 以主力商戶進駐為主題進行宣傳推廣，以此進入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商活動的高潮。本階段的宣傳推廣應(yīng)以本專案商業(yè)前景展現(xiàn)為主，全面提高本 案商業(yè)中心的核心地位。 宣傳形式：報廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預(yù)售及正式開盤前，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式）。 第 3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強勢營銷態(tài)勢繼續(xù)升溫市場以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強主力商戶與基礎(chǔ)商戶進駐的宣傳，營造熱烈火爆的招商氛圍。進一步擴 大本專案商業(yè)的知名度，通過強勢媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個性的宣傳，提升流動目標商戶的心理價位，同時大力宣傳本專案的商業(yè)價值的增長空間，促成目標商成交。推廣重點為第一期，同時 townhouse住宅 開始預(yù)熱并進行內(nèi)部認購。賣點為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。 宣傳形式：報廣（維持力度）、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)。 第 4階段：此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減少，并對前段營銷推廣工作進行認真總結(jié)，并適當(dāng)做出調(diào)整，為第二次強銷期同時也是為 townhouse住宅正式入市蓄勢。 宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)。 第 5階段：此時一期項目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進入第二次銷售旺季，對觀望 的消費者來說，購買時機已成熟；但本期仍需要一定力度的報廣推廣推波助瀾，催化市場。同時此階段為 townhouse住宅的開盤期、需要營造新的市場熱點，可借助這個機會推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定目標。 宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告（參考：利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”做為鼓勵）。 第 6階段：此時項目一期商戶及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項目整體效果凸顯。以鞏固市場和擴大市場占 有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累 積更多的客戶資源。因已有商戶及企業(yè)入駐，應(yīng)以活動推廣為宜、通過大 眾傳播強化市場。 宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。 第 7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時項目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質(zhì)疑、且已度過營銷風(fēng)險點，可適當(dāng)降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。 宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。 第 8階段：此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執(zhí)行掃尾期價格體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)該階 段既定的營銷目標，完成最后的銷售。在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項目蓄勢。 營銷推廣費用預(yù)算 根據(jù)本項目一期開發(fā)的實際情況和對本項目的價格定位，可以得出本項目的銷售金額為 352500萬。按商業(yè)物業(yè)項目營銷推廣慣例，我們建議本項目推廣總額度按整體銷售金額的 3%，即 10575萬元。 以下為按照總額 10575 萬元營銷推廣預(yù)算初估的媒體預(yù)算的分配情況，并在營銷執(zhí)行建議確定后，另做調(diào)整。 媒體費用分配比例6% 6%33%14%24%3%4%4% 1%5%營銷資料 現(xiàn)場包裝 戶外 活動 報紙雜志 網(wǎng)絡(luò) 電臺 電視 展會 本項目媒體費用分配比例 項目的銷售和經(jīng)營 銷售方式 1）本項目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對外發(fā)售。 2）提供 20年包租， 20年以后可以自己經(jīng)營或者由經(jīng)營管理公 司繼續(xù)包租 。 3）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。 4）對外發(fā)售投資置業(yè)卡，購買者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購買商鋪和沖抵購房款。 5）每年平均回報率 10%。 6） 項目提供購買 5年后無條件隨時按照原購買價回購物業(yè)。 7）由銀行提供返租履約擔(dān)保服務(wù)。 明細 金額（萬元） 比例 營銷資料 6% 現(xiàn)場包裝 6% 戶外 33% 活動 14% 報紙 2538 24% 雜志 3% 網(wǎng)絡(luò) 423 4% 電臺 423 4% 電視 1% 展會 5% 合計 10575 100% 8）返租方式按照月返和年返的方式。 9）項目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。 經(jīng)營管理 1）經(jīng)營管理單位：（待定） 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、超市 3）物業(yè)管理單位： 商業(yè)管理有限公司 (籌 ) 第五章 項目工程建設(shè)進度 工程建設(shè)期 4年，具體開發(fā)進度如下： 項目主體開發(fā)建設(shè)分三期，一期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和 5A級寫字樓及 整個 Shopping Mall基礎(chǔ)處理、二期為 townhouse、三期為五星級酒店。 第一年： 完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質(zhì)勘測、設(shè)計、可行性研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、一期商業(yè)、辦公開工建設(shè)，分時施工。 完成整個 Shopping Mall基礎(chǔ)處理， 商業(yè)部分工程量完成 20％，辦公部分的工程量完成 40％。 第二年：進行一期商業(yè)、辦公施工。商業(yè)部分工作量完成 40％，辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。二期 townhouse住宅開工，主體結(jié)構(gòu)完工。進行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)。 第三年：商業(yè)部分全部完工。二期 townhouse 設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。三期酒店開工建設(shè)，工程量完成 70％。 第四年： 三期酒店主體結(jié)構(gòu)完成，設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成；進行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)，項目進行綜合驗收。 第六章 投資估算及資金籌措 估算依據(jù) 本項目總投資估算根據(jù)項目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、相關(guān)文件、建筑規(guī)劃設(shè)計方案、進度計劃、地價水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進行估算。 估 算范圍 本估算包括項目前期市場調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、取得土地使用權(quán)、建筑施工等完成該項目所需投入工程建設(shè)資金和正常運營資金。 估算說明 土地 費用 土地費用包括向政府交納的地價款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用和征地拆遷補償費用。項目用地位于新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶，剩余部分為農(nóng)田。根據(jù)國家和地方法律法規(guī)，對于住戶拆遷需支付拆遷補償費用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，并支付征地及相關(guān)費用。根據(jù)對當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅恼{(diào)查了解和項目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項目需向政府交納的地價款約 20 萬 /畝，需拆遷居民 320 戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補償金約 16萬元，征地補償費為 26000元 /畝，青苗補償費 1600元 /畝，耕地占用平衡 2021元 /畝，管理費 600元 /畝，測繪費 200元 /畝，初步確定土地費用為 。 前期工程費用 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出，設(shè)計勘查費用取建安費用的 2％，可行性研究費用取工程總投資的 2％，前期其它費用取建安費用的 1％，前期工程費用取 。 基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。該項目經(jīng)初步測算，確定 。 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。結(jié)合項目的規(guī)劃設(shè)計和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰞r格水平，商業(yè)部分結(jié)構(gòu)部分 1500元 /平方米，安裝裝飾部分 1500 元 /平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分 1500 元 /平 方米，安裝裝飾部分 1500元 /平方米； townhouse結(jié)構(gòu)部分 1000元 /平方米，安裝裝飾部分 1000元 /平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分 1500 元 /平方米，安裝裝飾部分 4000 元 /平方米。建筑安裝工程費總價 97500萬元。 公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。初步測算按照總建筑面積的 5％配備公共配套設(shè)施，平均造價按照 500元 /平方米，公共配套設(shè)施建 設(shè)費 750萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費用按建設(shè)投入的 10％計取，取 。 財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。本項目貸款 20210 萬元人 民幣，募集資金 25000萬元，資金成本取 9％，財務(wù)費用為 11250萬元。 銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。銷售費 用取總銷售收入的 3％，即 。 開發(fā)期稅費 項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。根據(jù)項目當(dāng)?shù)卣募椖块_發(fā)期稅費主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及配套補助費、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費、墻體材料節(jié)能費、拆遷管理費、綠化建設(shè)費、建筑工程勞保費、工程交易服務(wù)費、施工圖設(shè)計審查費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等費用，該項費用測算合計為 。 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。本次測算取建安工程費的 2％，為 1950萬元。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，取上述各項費用的 7％，為 。 稅費 項目負擔(dān)的各種稅金和地方政府和有關(guān)部門征收的費用，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)標準估算 。主要包括營業(yè)稅及附加費、所得稅、交易管理費、交易印花稅等。 投資估算結(jié)果 本可行性研究對投資進行了估算，經(jīng)估算本項目建設(shè)總投資為 。其中： 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 750萬元 管理費費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 不可預(yù)見費用 具體估算過程和建設(shè) 資金投入計劃見《總投資估算表》。 資金籌措 本項目總投資 ，詳見資金使用計劃與籌措表。 第七章 財務(wù)評價及效益分析 估算依據(jù) 依據(jù)國家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標準、規(guī)定文件，參照項目的規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)方的開發(fā)計劃和銷售計劃等進行估算。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 項目計算期的確定 為便于分析、研究，按照國家計劃委員會關(guān)于項目評估和建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的有關(guān)評估方法和評估規(guī)范，財務(wù)經(jīng)濟分析和計算均以一年為計算 單位，資金支出、經(jīng)營收入以及財務(wù)利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計算。 建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進度計劃。 項目建設(shè)計算期為 4年，共分 4個計算期。 項目的銷售收入以項目取得預(yù)售許可證開始進行銷售，根據(jù)建設(shè)進度和銷售計劃及市場情況進行預(yù)測，分 5年進行銷售，建成后以酒店經(jīng)營為目的的酒店物業(yè)按照第五年進行正常銷售為前提進行估算。 流轉(zhuǎn)稅、費的確定 根據(jù)國家和市政府有關(guān)法規(guī)，按銷售收入的 %計算。 其中： 營業(yè)稅按銷售收入的 5%計提； 城市建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的 7%計提； 教育附加按營業(yè)稅的 3%計 提。 所得稅的確定 所得稅按利潤的 33%計提。 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率的確定方法是采用機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取 12%。 年貸款利率的確定 目前中央銀行公布的 13 年期貸款利率為 %， 35 年期貸款利率為 ％，本項目考慮股東融資，考慮項目的具體情況，本次估算年貸款利率取 9%。 銷售收入估算 本項目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體