【導(dǎo)讀】SHOPPINGMALL可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度，在開盤前后這一個(gè)月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪掃蕩。推廣重點(diǎn)為第一期，主推賣點(diǎn)為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機(jī)及高檔辦公環(huán)境。 以主力商戶進(jìn)駐為主題進(jìn)行宣傳推廣，以此進(jìn)入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時(shí)開始逐步進(jìn)入整個(gè)招商活動(dòng)的高潮。本階段的宣傳推廣應(yīng)以本專案商業(yè)前景展現(xiàn)為主，全面提高本 案商業(yè)中心的核心地位。 宣傳形式：報(bào)廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預(yù)售及正式開盤前，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式）。 第 3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶與基礎(chǔ)商戶進(jìn)駐的宣傳，營(yíng)造熱烈火爆的招商氛圍。進(jìn)一步擴(kuò) 大本專案商業(yè)的知名度，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個(gè)性的宣傳，提升流動(dòng)目標(biāo)商戶的心理價(jià)位，同時(shí)大力宣傳本專案的商業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)空間，促成目標(biāo)商成交。推廣重點(diǎn)為第一期，同時(shí) townhouse住宅 開始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。賣點(diǎn)為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。 宣傳形式：報(bào)廣（維持力度）、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。 第 4階段：此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時(shí)經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推廣，已經(jīng)打下了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減少，并對(duì)前段營(yíng)銷推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)做出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷期同時(shí)也是為 townhouse住宅正式入市蓄勢(shì)。 宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。 第 5階段：此時(shí)一期項(xiàng)目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進(jìn)入第二次銷售旺季，對(duì)觀望 的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買時(shí)機(jī)已成熟；但本期仍需要一定力度的報(bào)廣推廣推波助瀾，催化市場(chǎng)。同時(shí)此階段為 townhouse住宅的開盤期、需要營(yíng)造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，可借助這個(gè)機(jī)會(huì)推陳出新，作第二次的強(qiáng)勢(shì)推廣，力爭(zhēng)達(dá)到第二次銷售高峰，完成既定目標(biāo)。 宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告（參考：利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”做為鼓勵(lì)）。 第 6階段：此時(shí)項(xiàng)目一期商戶及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項(xiàng)目整體效果凸顯。以鞏固市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)占 有率為原則，充分利用已購(gòu)客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累 積更多的客戶資源。因已有商戶及企業(yè)入駐，應(yīng)以活動(dòng)推廣為宜、通過(guò)大 眾傳播強(qiáng)化市場(chǎng)。 宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。 第 7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷樓盤的市場(chǎng)形象已無(wú)可質(zhì)疑、且已度過(guò)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營(yíng)銷推廣力度，依托前期推廣余勢(shì)鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。 宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。 第 8階段：此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動(dòng)，在嚴(yán)格執(zhí)行掃尾期價(jià)格體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)該階 段既定的營(yíng)銷目標(biāo)，完成最后的銷售。在盡量保障項(xiàng)目投資回報(bào)的前提下，以較低價(jià)格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項(xiàng)目蓄勢(shì)。 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)本項(xiàng)目一期開發(fā)的實(shí)際情況和對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位，可以得出本項(xiàng)目的銷售金額為 352500萬(wàn)。按商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣慣例，我們建議本項(xiàng)目推廣總額度按整體銷售金額的 3%，即 10575萬(wàn)元。 以下為按照總額 10575 萬(wàn)元營(yíng)銷推廣預(yù)算初估的媒體預(yù)算的分配情況，并在營(yíng)銷執(zhí)行建議確定后，另做調(diào)整。 媒體費(fèi)用分配比例6% 6%33%14%24%3%4%4% 1%5%營(yíng)銷資料 現(xiàn)場(chǎng)包裝 戶外 活動(dòng) 報(bào)紙雜志 網(wǎng)絡(luò) 電臺(tái) 電視 展會(huì) 本項(xiàng)目媒體費(fèi)用分配比例 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng) 銷售方式 1）本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對(duì)外發(fā)售。 2）提供 20年包租， 20年以后可以自己經(jīng)營(yíng)或者由經(jīng)營(yíng)管理公 司繼續(xù)包租 。 3）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。 4）對(duì)外發(fā)售投資置業(yè)卡，購(gòu)買者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買商鋪和沖抵購(gòu)房款。 5）每年平均回報(bào)率 10%。 6） 項(xiàng)目提供購(gòu)買 5年后無(wú)條件隨時(shí)按照原購(gòu)買價(jià)回購(gòu)物業(yè)。 7）由銀行提供返租履約擔(dān)保服務(wù)。 明細(xì) 金額（萬(wàn)元） 比例 營(yíng)銷資料 6% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 6% 戶外 33% 活動(dòng) 14% 報(bào)紙 2538 24% 雜志 3% 網(wǎng)絡(luò) 423 4% 電臺(tái) 423 4% 電視 1% 展會(huì) 5% 合計(jì) 10575 100% 8）返租方式按照月返和年返的方式。 9）項(xiàng)目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。 經(jīng)營(yíng)管理 1）經(jīng)營(yíng)管理單位：（待定） 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市 3）物業(yè)管理單位： 商業(yè)管理有限公司 (籌 ) 第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 工程建設(shè)期 4年，具體開發(fā)進(jìn)度如下： 項(xiàng)目主體開發(fā)建設(shè)分三期，一期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和 5A級(jí)寫字樓及 整個(gè) Shopping Mall基礎(chǔ)處理、二期為 townhouse、三期為五星級(jí)酒店。 第一年： 完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質(zhì)勘測(cè)、設(shè)計(jì)、可行性研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、一期商業(yè)、辦公開工建設(shè)，分時(shí)施工。 完成整個(gè) Shopping Mall基礎(chǔ)處理， 商業(yè)部分工程量完成 20％，辦公部分的工程量完成 40％。 第二年：進(jìn)行一期商業(yè)、辦公施工。商業(yè)部分工作量完成 40％，辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。二期 townhouse住宅開工，主體結(jié)構(gòu)完工。進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)。 第三年：商業(yè)部分全部完工。二期 townhouse 設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。三期酒店開工建設(shè)，工程量完成 70％。 第四年： 三期酒店主體結(jié)構(gòu)完成，設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成；進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 第六章 投資估算及資金籌措 估算依據(jù) 本項(xiàng)目總投資估算根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、相關(guān)文件、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)度計(jì)劃、地價(jià)水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進(jìn)行估算。 估 算范圍 本估算包括項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、建筑施工等完成該項(xiàng)目所需投入工程建設(shè)資金和正常運(yùn)營(yíng)資金。 估算說(shuō)明 土地 費(fèi)用 土地費(fèi)用包括向政府交納的地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。項(xiàng)目用地位于新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶，剩余部分為農(nóng)田。根據(jù)國(guó)家和地方法律法規(guī)，對(duì)于住戶拆遷需支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，并支付征地及相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的調(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項(xiàng)目需向政府交納的地價(jià)款約 20 萬(wàn) /畝，需拆遷居民 320 戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補(bǔ)償金約 16萬(wàn)元，征地補(bǔ)償費(fèi)為 26000元 /畝，青苗補(bǔ)償費(fèi) 1600元 /畝，耕地占用平衡 2021元 /畝，管理費(fèi) 600元 /畝，測(cè)繪費(fèi) 200元 /畝，初步確定土地費(fèi)用為 。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出，設(shè)計(jì)勘查費(fèi)用取建安費(fèi)用的 2％，可行性研究費(fèi)用取工程總投資的 2％，前期其它費(fèi)用取建安費(fèi)用的 1％，前期工程費(fèi)用取 。 基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。該項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，確定 。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)價(jià)格水平，商業(yè)部分結(jié)構(gòu)部分 1500元 /平方米，安裝裝飾部分 1500 元 /平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分 1500 元 /平 方米，安裝裝飾部分 1500元 /平方米； townhouse結(jié)構(gòu)部分 1000元 /平方米，安裝裝飾部分 1000元 /平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分 1500 元 /平方米，安裝裝飾部分 4000 元 /平方米。建筑安裝工程費(fèi)總價(jià) 97500萬(wàn)元。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。初步測(cè)算按照總建筑面積的 5％配備公共配套設(shè)施，平均造價(jià)按照 500元 /平方米，公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi) 750萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用按建設(shè)投入的 10％計(jì)取，取 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目貸款 20210 萬(wàn)元人 民幣，募集資金 25000萬(wàn)元，資金成本取 9％，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 11250萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷售費(fèi) 用取總銷售收入的 3％，即 。 開發(fā)期稅費(fèi) 項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣募?xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、墻體材料節(jié)能費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑工程勞保費(fèi)、工程交易服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算合計(jì)為 。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。本次測(cè)算取建安工程費(fèi)的 2％，為 1950萬(wàn)元。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，取上述各項(xiàng)費(fèi)用的 7％，為 。 稅費(fèi) 項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府和有關(guān)部門征收的費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 。主要包括營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、所得稅、交易管理費(fèi)、交易印花稅等。 投資估算結(jié)果 本可行性研究對(duì)投資進(jìn)行了估算，經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資為 。其中： 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 750萬(wàn)元 管理費(fèi)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用 具體估算過(guò)程和建設(shè) 資金投入計(jì)劃見《總投資估算表》。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 ，詳見資金使用計(jì)劃與籌措表。 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 估算依據(jù) 依據(jù)國(guó)家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定文件，參照項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)方的開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃等進(jìn)行估算。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 項(xiàng)目計(jì)算期的確定 為便于分析、研究，按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估和建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)評(píng)估方法和評(píng)估規(guī)范，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算均以一年為計(jì)算 單位，資金支出、經(jīng)營(yíng)收入以及財(cái)務(wù)利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計(jì)算。 建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)算期為 4年，共分 4個(gè)計(jì)算期。 項(xiàng)目的銷售收入以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證開始進(jìn)行銷售，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃及市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，分 5年進(jìn)行銷售，建成后以酒店經(jīng)營(yíng)為目的的酒店物業(yè)按照第五年進(jìn)行正常銷售為前提進(jìn)行估算。 流轉(zhuǎn)稅、費(fèi)的確定 根據(jù)國(guó)家和市政府有關(guān)法規(guī)，按銷售收入的 %計(jì)算。 其中： 營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)提； 城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)提； 教育附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì) 提。 所得稅的確定 所得稅按利潤(rùn)的 33%計(jì)提。 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率的確定方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取 12%。 年貸款利率的確定 目前中央銀行公布的 13 年期貸款利率為 %， 35 年期貸款利率為 ％，本項(xiàng)目考慮股東融資，考慮項(xiàng)目的具體情況，本次估算年貸款利率取 9%。 銷售收入估算 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體