【導(dǎo)讀】濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。面積3257平方公里，建成區(qū)面積295平方公里。特色、蘊(yùn)含著文化品位的樓盤(pán)，市場(chǎng)利好消息不斷。的普遍現(xiàn)象，在濟(jì)南也是一種典型現(xiàn)象。因此在濟(jì)南，具有品位的樓。濟(jì)南市下一步房地產(chǎn)的發(fā)展，不論方向如何，應(yīng)該脫離文化這一中心，才能創(chuàng)造良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。市重要地區(qū)的支路。加強(qiáng)綜合交通樞紐建設(shè)，初步建立以快速公共交?？土髯呃?，建設(shè)北園大街、緯二路等100公里的快速公交線(xiàn)路。濟(jì)南市擬借“南水北調(diào)””之機(jī)，投入90億元治理濟(jì)南城區(qū)30公里長(zhǎng)的小清河河段，日程，預(yù)計(jì)3年內(nèi)將會(huì)開(kāi)始治理。的綜合性省會(huì)城市。75％，中等收入國(guó)家為60％，低收入國(guó)家為28％。速，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)必將高速發(fā)展。北跨黃河，南部嚴(yán)控。和濟(jì)南市高新科技開(kāi)發(fā)的發(fā)展。市現(xiàn)狀，重點(diǎn)發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港城市組團(tuán)。心區(qū)的城市功能，加大舊城改造的力度。而西北部作為濟(jì)南城市改造的重點(diǎn)區(qū)。期銷(xiāo)售前景較為樂(lè)觀(guān)。

　　

【正文】 周邊商業(yè)較為發(fā)達(dá)，將方便人們生活，增強(qiáng)區(qū)域吸引力 區(qū)域周邊商業(yè)相對(duì)較為發(fā)達(dá)，南距離西市場(chǎng)較近，東部有北部商貿(mào)服務(wù)軸，周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，有著較方便的生活商業(yè)配套設(shè)施。一方面眾多的從業(yè)者為區(qū)域項(xiàng)目提供潛在目標(biāo)客戶(hù)群，另一方面方便區(qū)域居民的日常生活，區(qū)域吸引力不斷增加。 北園大街 BRT 經(jīng)過(guò)區(qū)域，將促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 北園大街 BRT 通過(guò)區(qū)域，將增強(qiáng)區(qū)域的吸引力 ，提升區(qū)域價(jià)值，使得區(qū)域的交通更加便捷，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 區(qū)域供應(yīng)量相對(duì)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈 區(qū)域在售商品房規(guī)模高達(dá) 萬(wàn)㎡，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 37 萬(wàn)㎡左右，以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量約為 112 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。此外，已知潛在市場(chǎng)供應(yīng)土地規(guī)模約 35 萬(wàn)㎡。 區(qū)域內(nèi)在售舊村改造項(xiàng)目規(guī)模約為 95 萬(wàn)㎡，未來(lái)供應(yīng)量約 40 萬(wàn)㎡。有極大的可能完善手續(xù)，這將彌補(bǔ)區(qū)域中低消費(fèi)者市場(chǎng)。 區(qū)域中已知市場(chǎng)供應(yīng)量約 150 萬(wàn)㎡左右（不包含舊村改造項(xiàng)目），主要以大盤(pán)規(guī)模供應(yīng)為主，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 區(qū)域建筑類(lèi)型 多樣，小高層、高層區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者接受度逐漸提高 區(qū)域內(nèi)建筑類(lèi)型包含多層、花園洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等多種建筑形式，主要以小高層、高層為主，多層主要為早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期供應(yīng)部分，花園洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品主要分布在規(guī)模較大的社區(qū)內(nèi)。隨著區(qū)域內(nèi)乃至濟(jì)南市場(chǎng)多層建筑形式的減少，小高層、高層建筑產(chǎn)品形式的增多，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對(duì)于小高層和高層的建筑形式接受度逐漸提高。 區(qū)域內(nèi)小規(guī)模性開(kāi)發(fā)可以小高層、高層建筑形式為主，規(guī)模性開(kāi)發(fā)、社區(qū)配套完善的大盤(pán)可適當(dāng)增加花園洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品形式以增加樓盤(pán)形象。 區(qū)域加權(quán)均加為 4270 元 /㎡，價(jià)格差異較大，有一定升值空間 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)均價(jià)在 38008800 元 /㎡之間，跨度較大，主要由于地段、產(chǎn)品類(lèi)型的不同，使得價(jià)格差異較大。例如翡翠郡，小高層、高層類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)在 4400 元 /㎡左右，花園洋房均價(jià)則為 4900 元 /㎡，別墅類(lèi)預(yù)計(jì)均價(jià)在 8800 元 /㎡左右。 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)加權(quán)均價(jià)為 4270 元 /㎡，遠(yuǎn)低于濟(jì)南整體市場(chǎng)均價(jià)，低于北部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)約 300 元 /㎡，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有一定的升值空間。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，銷(xiāo)售速度為 8194 ㎡ /月較快 區(qū)域樓盤(pán)通過(guò)較強(qiáng)力度的營(yíng)銷(xiāo)推廣為銷(xiāo)售提供有力的 支持，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度較快。由于各樓盤(pán)的推廣節(jié)奏和銷(xiāo)售策略不同，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)銷(xiāo)售速度差異較大，其中外海西子城市花園通過(guò)放緩銷(xiāo)售節(jié)奏，坐等區(qū)域的升值，以獲取更大升值，對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)行控制。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較快。 戶(hù)型多樣化，面積跨度區(qū)間大，可以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者需求 區(qū)域內(nèi)戶(hù)型多樣化，有一室一廳、一室二廳、兩室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、復(fù)式等多種戶(hù)型設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為 60270 ㎡，跨度大?？梢猿浞譂M(mǎn)足區(qū)域內(nèi)各類(lèi)消費(fèi)者的不同層次的需求。 戶(hù)型面 積的多樣化，一方面為區(qū)域項(xiàng)目提供了市場(chǎng)借鑒，另一方面使得市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，需要注重戶(hù)型舒適度的設(shè)計(jì)和高性?xún)r(jià)比的打造，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍。 主力戶(hù)型并不一定為暢銷(xiāo)戶(hù)型 區(qū)域樓盤(pán)的主力戶(hù)型為二室二廳 85105 ㎡，三室二廳 110140 ㎡。而暢銷(xiāo)戶(hù)型為注重動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)的小戶(hù)型面積搭配同時(shí)具備高舒適度的戶(hù)型。暢銷(xiāo)戶(hù)型有一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。三室二廳 140 ㎡左右設(shè)計(jì)不合理的較大戶(hù)型相對(duì)較難銷(xiāo)售。 二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡為區(qū)域 暢銷(xiāo)戶(hù)型，并且屬于主力戶(hù)型。 滯銷(xiāo)戶(hù)型：戶(hù)型設(shè)計(jì)較差和頂層及大面積戶(hù)型相對(duì)較為滯銷(xiāo) 區(qū)域樓盤(pán)主要為中檔產(chǎn)品為主，價(jià)格是一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，面積較大的戶(hù)型，總價(jià)相對(duì)較高，銷(xiāo)售速度較為緩慢。戶(hù)型設(shè)計(jì)差和頂層及大面積戶(hù)型較為滯銷(xiāo)。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡等銷(xiāo)售速度較為緩慢。 在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮減少頂層復(fù)式的設(shè)計(jì)，大面積的戶(hù)型搭配可以適當(dāng)減少，以增加暢銷(xiāo)戶(hù)型的設(shè)計(jì)。 區(qū)域周邊消費(fèi)者為主力目標(biāo)客戶(hù)群 區(qū)域主力客群為周邊居民升級(jí)置業(yè)需求為主和周邊經(jīng) 商者，年輕人青睞小戶(hù)型產(chǎn)品。此外，區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的品牌具有一定認(rèn)知度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力較為關(guān)注。 在充分爭(zhēng)取區(qū)域客戶(hù)的基礎(chǔ)上，吸引區(qū)域外中等收入消費(fèi)者的關(guān)注，有助于區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 小結(jié)： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較為緩慢，目前切入需要投入一定的精力進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)造，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，可以通過(guò)前期的綜合研究、精細(xì)的產(chǎn)品塑造、專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣，減少區(qū)域開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力。 案例借鑒 ? 外海西子城市花園 樓盤(pán)概況 開(kāi)發(fā)商：濟(jì)南外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：浙大安地建筑設(shè)計(jì)公司、濟(jì)南建筑設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì) ：潘天壽景觀(guān)設(shè)計(jì)研究院 物管公司：上海萬(wàn)科物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)：多層 ，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 銷(xiāo)售電話(huà)： 88325111/222/333 外海西子城市花園位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)幸福街，東鄰興濟(jì)河，南鄰幸福街，西側(cè)為城市綠化隔離帶，北靠規(guī)劃道路。地處西部規(guī)劃新城區(qū)?？傆玫?422 畝，建筑面積 36 萬(wàn)㎡，景觀(guān)上導(dǎo)入西湖園林意境，創(chuàng)造出雅致的都市居住空間。將成為濟(jì)南西部大的規(guī)模高尚社區(qū)。位于濟(jì)南的西北部，在冬季盛行西北風(fēng)的情況下，風(fēng)沙較大。 小區(qū)規(guī)劃 外海西子城市花園小區(qū)占地 422 畝，總建筑面積 36 萬(wàn)㎡，容積率 ， 約 20xx 戶(hù)。綠化率 38%。交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)精裝、其他簡(jiǎn)裝。一期 開(kāi)盤(pán)，二期 開(kāi)盤(pán)，三期 20xx 年 9 月開(kāi)盤(pán)。 外海西子城市花園建筑風(fēng)格為歐式風(fēng)格，外立面選用涂料。園林景觀(guān)導(dǎo)入西湖園林的意境，與優(yōu)雅的新古典主義建筑風(fēng)格相融合。 外海西子城市花園共有 65 棟樓組成，其中多層 61 棟、小高層 4 棟。小高層主要分布在小區(qū)的中心位置上。 外海西子城市花園共分為四期開(kāi)發(fā)，有風(fēng)荷苑、柳鶯苑、桂雨苑、明月苑、云竹苑五個(gè)組團(tuán)組成。其中一期為風(fēng)荷苑， 10 棟多層已竣工交付使用，二期柳鶯苑 9 棟多層、桂雨苑已 于 20xx 年 1 月入住。一、二期建筑面積約 萬(wàn)㎡。 20xx 年 9 月份三期明月苑開(kāi)盤(pán)，共 21 棟， 4 棟小高層、 17 棟多層，該期總建筑面積 萬(wàn)㎡。 1 12樓為小高層。明月苑最先推出 8樓，截止到調(diào)研日期 20xx 年 5 月 31 日 7和 9— 19樓尚未推出，三期將于 20xx 年 3 月份入住，目前主體在建。四期云竹苑在規(guī)劃中，全部為多層。 小區(qū)的公建、配套 中心會(huì)所，教育設(shè)施，家庭智能化，背景音樂(lè)，濟(jì)南外國(guó)語(yǔ)學(xué)校外海分校，中心景觀(guān)廣場(chǎng)，時(shí)尚商業(yè)街等。 中心會(huì) 所面積達(dá) 3000 ㎡，內(nèi)設(shè)美食中心、茶吧、器械健身、體操房、乒乓球室、臺(tái)球室、兒童游樂(lè)園、美容美發(fā)等。 戶(hù)型分析 一期戶(hù)型情況： 戶(hù) 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91 12 34% 三室二廳 130150 180 51% 躍層 140210 50 15% 二期戶(hù)型情況： 戶(hù) 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91/86/103 81 24% 三室二廳 120140 124 37% 四室二廳 149 48 14% 五室二廳 176178 48 14% 三期 8戶(hù)型情況： 戶(hù) 型 面積（㎡） 比 例 分布 二室二廳 89 20% 二室二廳 10 109 10% 三室二廳 109 14% 三室二廳 128129 15% 四室二廳 14 157 13% 五室二廳 157 13% 復(fù)式 140210 15% 三期推出的 8約 180 戶(hù)。 三期主力戶(hù)型面積區(qū)間 89158 ㎡。 5為四室二廳二衛(wèi) 157 ㎡和五 室二廳二衛(wèi) 157 ㎡搭配 小高層主力戶(hù)型為三室二廳二衛(wèi) 144 ㎡和四室二廳二衛(wèi) 144 ㎡ 熱銷(xiāo)戶(hù)型 ：二室二廳 89 ㎡和三室二廳 128129 ㎡ 一期、二期、三期主力戶(hù)型為二室二廳 89 ㎡左右和三室二廳 130 ㎡左右， 三期四室二廳和五室二廳 144158 ㎡戶(hù)型有所增加。頂層主要以躍層為主。 滯銷(xiāo)戶(hù)型： 二室二廳 10 109 ㎡，五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡ 等戶(hù)型面積設(shè)計(jì)相對(duì)較大的戶(hù)型。 整體戶(hù)型點(diǎn)評(píng)： 臥室多數(shù)布置在朝陽(yáng)位置 戶(hù)型設(shè)計(jì)較為合理，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、采光通風(fēng) 價(jià)格與銷(xiāo)售分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 調(diào)研時(shí)間 銷(xiāo)售率 均價(jià) 起價(jià) 最高價(jià) 外海西子城市花園一期 20xx 年 1 月 1 日 90% 2300 1760 2650 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 3 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 4 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 9 月 11 日 95% 2800 2400 3100 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 9 月 開(kāi)盤(pán) 3300 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 5 月 30 95% 3500 3000 4200 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 12 月 99% 3800 —— —— 20xx 年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為 2300 元 /㎡，到 20xx 年底均價(jià)達(dá)到 2800 元 /㎡， 20xx 年 9 月份三期開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià) 3300 元 /㎡，價(jià)格一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。到 20xx 年 5 月 30 日均價(jià)達(dá)到 3500 元 /㎡。根據(jù)樓座的不同，其中 6 號(hào)樓 3 層價(jià)格為 4200 元 /㎡。層差 100 元 /㎡，朝差因景觀(guān)和位置不同價(jià)格差異不同，朝差在 200400 元 /㎡。 從價(jià)格走勢(shì)上看，該區(qū)域升值潛力較大，近期價(jià)格上漲幅度較 20xx 年和 20xx 年有所下降 。 20xx 年控制樓盤(pán)上市速度，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，坐等地段升值，獲取更高利潤(rùn)。 20xx 年底三期銷(xiāo)售率 99%，整體銷(xiāo)售率約 40%。 周邊配套 道路： 幸福街：雙向二車(chē)道，交通型次干道，是通向外界的交通型道路， 公交線(xiàn)路 ： 2 路， 45 路， 73 路， 83 路， K91 路， K59 路， K27 路， K100 路， K107 路等多條公交線(xiàn)路，方便人們的日常出行 中小學(xué) :多家中小學(xué) 綜合商場(chǎng) :市華聯(lián)，嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)，汽車(chē)城，現(xiàn)代家電市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等。 銀行 :工行，建行，農(nóng)行等 醫(yī)院 :槐蔭醫(yī)院、省立醫(yī)院西院等 其他 :娛樂(lè)健身中心，青少年活 動(dòng)中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童游戲場(chǎng)，休息廳廊，教育設(shè)施更是外海城市的重點(diǎn)。 休閑娛樂(lè)： 匡山景點(diǎn)、森林公園 項(xiàng)目所在區(qū)域，屬于濟(jì)南西部城區(qū)，周邊生活商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)缺乏，自然環(huán)境較差，流動(dòng)人口較多，整體素質(zhì)一般。隨著進(jìn)一步的發(fā)展，生活商業(yè)配套逐漸完善，居民日常出行方便，可以通過(guò)公交到達(dá)城市中心區(qū)以及各個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域整體居住氛圍需要進(jìn)一步提高。 客戶(hù)群分析 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 行業(yè)上看為周邊事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員以及在區(qū)域內(nèi)工作的私營(yíng)業(yè)主。 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析 你是明月我是水 外 海西子城市花園針對(duì)周邊環(huán)境較差的現(xiàn)狀，重視小區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)。對(duì)于周邊缺乏高質(zhì)量學(xué)校的情況，與濟(jì)南外國(guó)語(yǔ)學(xué)校合辦濟(jì)南外海實(shí)驗(yàn)學(xué)校，不斷完善自身配套設(shè)施和小區(qū)形象，打造區(qū)域內(nèi)品質(zhì)社區(qū)。樹(shù)立江南水鄉(xiāng)的園林情趣。 針對(duì)大戶(hù)型難以去化的情況，直接采用促銷(xiāo)優(yōu)惠措施促進(jìn)銷(xiāo)售。 車(chē)位 /車(chē)庫(kù)的價(jià)格與銷(xiāo)售介紹 車(chē)位配比為 1： ，半地下和地下停車(chē)庫(kù)約 400 個(gè)，價(jià)格未定。 地下室的價(jià)格與銷(xiāo)售介紹 地下室面積區(qū)間 750 ㎡，主力面積 30 ㎡，價(jià)格區(qū)間為 9001400 元 /㎡。與住宅捆綁式銷(xiāo)售，可以貸款，有產(chǎn)權(quán)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)景觀(guān)規(guī)劃較好，在區(qū)域內(nèi)屬于高品質(zhì)小區(qū) 小區(qū)配套設(shè)施較為完善 周邊公交線(xiàn)路較多，可以方便居民的日常出行 戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，注重采光通風(fēng) 劣勢(shì)： 項(xiàng)目所在區(qū)域生活、商業(yè)、休閑娛樂(lè)配套設(shè)施較為缺乏 周邊外來(lái)流動(dòng)人口較多，人文構(gòu)成復(fù)雜，人文環(huán)境相對(duì)較差 ? 泉城花園 樓盤(pán)概況 泉城花園位于槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處，由濟(jì)南四建開(kāi)發(fā)，小區(qū)由 34 棟住宅樓組成，其中有 21 棟小高層、 10 棟多層和 3 棟高層組成?？偨ㄖ娣e 35 萬(wàn)㎡，容積率 ，綠化率 39%。 總戶(hù)數(shù) :3000 戶(hù)左右 停車(chē)位 :1500 個(gè)左右 開(kāi)發(fā)商 :濟(jì)南四建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 投資商 :濟(jì)南四建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 多層 多層 高層 小高層 物業(yè)管理公司 :萬(wàn)盛物業(yè) 承建商 :濟(jì)南四建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 銷(xiāo)售電話(huà)： 85602266 開(kāi)發(fā)時(shí)序 本項(xiàng)目為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，