【正文】 改善居住環(huán)境。 華夏金色 陽(yáng)光花園 從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，金色陽(yáng)光花園客戶(hù)群主要來(lái)自天橋區(qū)和槐蔭區(qū)，來(lái)自于中部、東部 和南部居民較少。 外海西子 城市花園 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 ? 客群分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 客戶(hù)群特征 泉城花園 購(gòu)買(mǎi)者以在項(xiàng)目周邊區(qū)域居住和工作的人居多，購(gòu)買(mǎi)一室和兩室的客戶(hù)以年輕人 居多，購(gòu)買(mǎi)三室的客戶(hù)以為改善居住條件為購(gòu)買(mǎi)目的的中年人為主。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡等銷(xiāo)售速度較為緩慢。 滯銷(xiāo)戶(hù)型：戶(hù)型設(shè)計(jì)較差和頂層及大面積戶(hù)型相對(duì)較為滯銷(xiāo) 區(qū)域樓盤(pán)主要為中檔產(chǎn)品為主，價(jià)格是一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，面積較大的戶(hù)型，總價(jià)相對(duì)較高 ，銷(xiāo)售速度較為緩慢。 暢銷(xiāo)戶(hù)型：小戶(hù)型面積和舒適度高的戶(hù)型暢銷(xiāo) 暢銷(xiāo)戶(hù)型注重動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)的小戶(hù)型面積搭配同時(shí)具備高的舒適度。 主力戶(hù)型：二室二廳 85105 ㎡；三室二廳 110160 ㎡ 樣本 樓盤(pán)的主力戶(hù)型為二室二廳 85105 ㎡；三室二廳 110140 ㎡?？梢猿浞譂M(mǎn)足區(qū)域內(nèi)各類(lèi)消費(fèi)者的不同層次的需求。各個(gè)樓盤(pán)的景觀(guān)規(guī)劃和設(shè)計(jì)都屬于精心設(shè)計(jì)的。 綠化率在 38%40%之間 區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較差，通過(guò)較高綠化率提升樓盤(pán)品質(zhì)。處于 之間樓盤(pán)多為開(kāi)發(fā)商較早獲取的土地，而容積率相對(duì)較高的項(xiàng)目則屬于開(kāi)發(fā)商近兩年獲取的土地。其中主要建筑類(lèi)型以多層、小高層為主，高層有逐漸增多的趨勢(shì)。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較快。由于區(qū)域內(nèi)周邊自然環(huán)境、生活環(huán)境相對(duì)較差，樓盤(pán)均注重產(chǎn)品的塑造、戶(hù)型的設(shè)計(jì)、景觀(guān)的規(guī)劃、小區(qū)配套的完善，形成較高的性?xún)r(jià)比，取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)較強(qiáng)力度的營(yíng)銷(xiāo)推廣為銷(xiāo)售提供有力的支持，外海西子 城市花園 36 一期 二期 三期 3800 40% 26 華夏金色 陽(yáng)光花園 一期 二期 三期 4600 5% 20 重汽翡翠郡 68 高層和小高層均價(jià) 4400，花園洋房均價(jià) 4900，別墅均價(jià) 8800 15% 13600 使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度較快。同一個(gè)項(xiàng)目 ，由于產(chǎn)品的不同，價(jià)格跨度區(qū)間大，翡翠郡，小高層、高層類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)在 4400 元 /㎡左右，花園洋房均價(jià)則為 4900 元 /㎡，別墅類(lèi)預(yù)計(jì)均價(jià)在 8800 元 /㎡左右。區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)加權(quán)均價(jià)為 4270 元 /㎡，遠(yuǎn)低于濟(jì)南整體市場(chǎng)均價(jià)，低于西部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)約 300 元 /㎡，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有一定的升值空間。樣本樓盤(pán)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量約為 112 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析 ? 供應(yīng)面積 項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) 推出時(shí)間 容積率 綠化率 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 泉城花園 槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處 濟(jì)南四建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 35 39% 4100 10% 外海西子 城市花園 幸福街與興 濟(jì)河交匯處 濟(jì)南外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 36 一期 二期 三期 38% 3800 40% 華夏金色 陽(yáng)光花園 天橋區(qū)堤口 路 177 號(hào) 濟(jì)南華夏海龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 一期 二期 三期 40% 4600 85% 重汽 翡翠郡 原濟(jì)南重型 汽車(chē)總廠(chǎng)廠(chǎng) 區(qū)內(nèi) 中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)房地產(chǎn)公司 68 40% 高層小高層均價(jià) 4400花 園洋房均價(jià)4900 15% 區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大。根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、城市空間結(jié)構(gòu)、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度，將項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)范圍界定為：東到無(wú)影山中路，南到堤口路，西至二環(huán)西路，北到興濟(jì)河北路。但隨著經(jīng)十西路沿線(xiàn)眾多中檔樓盤(pán)的上市和西部區(qū)域 道路改造的實(shí)施，西部區(qū)域的居住價(jià)值將迅速提升，發(fā)展前景被廣泛看好。一是因?yàn)樵搮^(qū)域在售中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)速度較慢，如新世界陽(yáng)光花園開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在監(jiān)測(cè)時(shí)間內(nèi)房源有限，對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)作用有限；新增樓盤(pán)如外海中央花園、泉城花園等位置較偏，價(jià)格相對(duì)較低。究其原因可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：南部雖有魯能領(lǐng)秀城、蝶泉山莊等大規(guī)模新增供應(yīng)，但這些樓盤(pán)位于南外環(huán)沿線(xiàn)，價(jià)格相對(duì)較低，新盤(pán)對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)作用不明顯；另外南部基本上都是高檔樓盤(pán)，其價(jià)格的定位本來(lái)就很高，價(jià)格上升的空間相對(duì)較??；但隨著舜耕板塊高檔樓盤(pán)的上市會(huì) 拉動(dòng)該區(qū)域價(jià)格的上漲。東部成為濟(jì)南高收入階層的主要選擇區(qū)域。東部是濟(jì)南發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。 各區(qū)域的漲幅北部居首，隨著濟(jì)濼路的改造完成、經(jīng)一路的全線(xiàn)通車(chē)、緯六路高架橋的全線(xiàn)開(kāi)通和北園大街快速通道系統(tǒng)的建設(shè)，使北部的發(fā)展帶來(lái)了更大的潛力，重汽翡翠郡、鑫苑碧水尚景等樓盤(pán)的高價(jià)入市迅速拉升了區(qū)域價(jià)格；另北部均價(jià)的起點(diǎn)低，相對(duì)于其他區(qū)域，價(jià)格上漲空間要大一些，因此數(shù)據(jù)顯示北部的漲幅最高。從 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月份濟(jì)南住宅整體均價(jià)由 4154 元 /平米漲至 4636 元 /平米，幅漲達(dá) %。樣本樓盤(pán)如下：志成金色港灣、普利利源花園、重汽翡翠郡、天建天和園、金色陽(yáng)光花園、巴黎花園、融基湖光山色、萊茵小鎮(zhèn)小高層、大舜天成自由城、錦繡泉城、福潤(rùn)康城、泉景天沅、白金翰宮、魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園、京魯山莊、外海蝶泉山莊、外?，F(xiàn)代中央花園、陽(yáng)光 100、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉馨現(xiàn)代逸居、三箭如意苑、鑫苑城市之家、中天匯麗華城、海右重華、黃金時(shí)代、盛世花城、泉城花園、碧水尚景。 市場(chǎng)對(duì)兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱銷(xiāo)戶(hù)型多為處在 90～ 130 平方米之間的三居室和二居室。從各區(qū)域戶(hù)型供應(yīng)特征看，中部、東部及南部戶(hù)型設(shè)計(jì)較大，三室占絕對(duì)主力且面積較大，集中在120160 平米之間。根據(jù)山東住宅數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示濟(jì)南住宅市場(chǎng)以?xún)墒?、三室為主，一室、四室也各?一定市場(chǎng)份額。 南部自然環(huán)境好，是別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集區(qū)，在舜耕路板塊就有熙園、國(guó)華東方美郡等別墅項(xiàng)目；位于二環(huán)南路的建筑面積 324 萬(wàn)平米、容積率僅為 的魯能領(lǐng)秀城更是迅速拉低了區(qū)域的平均容積率，該區(qū)域的容積率為 ； 西部和北部區(qū)域的容積率一般在 —— 之間，這一容積率決定了此類(lèi)區(qū)域樓體類(lèi)型主要以都 多層和小高層為主。 隨 著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來(lái)越高，為保證住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，只能用增加容積率的方式。 容積率、建筑形態(tài)分區(qū)比較 區(qū)域特征 容積率 建筑類(lèi)型 中部 小高層、高層為主 東部 以高層、小高層為主 南部 多層、小高層為主 西部 均 小高層，多層為主 北部 以多層、小高層為主 兼有高層 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0東部 西部 南部 北部容積率 容積率反映的是一個(gè)區(qū)域的土地稀缺性和用地強(qiáng)度的大小，區(qū)域容積率的大小與區(qū)域內(nèi)的主力建筑類(lèi)型成正比。 西部區(qū)域和北部區(qū)域由于歷史原因，北部區(qū)域在生活配套、交通條件等方面相對(duì)不占競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些劣勢(shì)在短期內(nèi)不能改善，該區(qū)域住宅多采用提高綠化率這一捷徑以達(dá)到提高樓盤(pán)品質(zhì)，從而提高銷(xiāo)售價(jià)格，西部和北部區(qū)域樓盤(pán)綠化率分別達(dá)到 %和 %； 南部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，該區(qū)域綠化主要依靠周邊山體，因此綠化率達(dá) %，區(qū)域內(nèi)有的樓盤(pán)的綠化率達(dá) 45%，從而抬高了整個(gè)板塊的綠化率； 東部區(qū)域樓盤(pán)綠化率達(dá) %，該區(qū)域自 20xx 年開(kāi)始，區(qū)域住宅均價(jià)超過(guò)南部達(dá)到各區(qū)域最高值。 中部區(qū)域供應(yīng)量小，此區(qū)域作為濟(jì)南市的城市中心，集中了整個(gè)大量的商業(yè)、辦公樓盤(pán)等，可以利用的土地較少，只有部分舊城改造的土地可以作為開(kāi)發(fā)用地。北部中、大盤(pán)較快的推售進(jìn)程使北部的供應(yīng)面積增加，重汽翡翠郡于 20xx 年12 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)推 出 萬(wàn)平米的住宅面積進(jìn)行銷(xiāo)售；鑫苑集團(tuán)在進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)短短一年的時(shí)間在北部區(qū)域開(kāi)發(fā)了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，這使北部的住宅供應(yīng)迅速增加。東部區(qū)域新盤(pán)較多，樓盤(pán)規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等，從而使東部成為濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。主要因?yàn)槟喜坎糠謽潜P(pán)推售速度較快，如魯能領(lǐng)秀城這一大盤(pán)自 20xx 年 11 月開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)，至 20xx 年 4 月份已推出 28 萬(wàn)平米左右，現(xiàn)在售面積約為 8萬(wàn)平米。 住宅區(qū)域成熟度（見(jiàn)附表一） 在售項(xiàng)目供應(yīng)量分區(qū)比較 各區(qū)域住宅供應(yīng)量對(duì)比圖0102030405060東部 南部 西部 北部供應(yīng)量（萬(wàn)平米） （以下分析將采取各項(xiàng)目在售面積、未推出部分不計(jì)在內(nèi)） 對(duì)在售樓盤(pán)現(xiàn)推出部分建筑面積的分區(qū)比較，可以反映出各個(gè)區(qū)域住宅的供應(yīng)量 。 房地產(chǎn)供求分區(qū)分析 ? 區(qū)域劃分依據(jù)及界線(xiàn) 根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤(pán)的集中區(qū)域和集中程度，對(duì)濟(jì)南市的樓盤(pán)區(qū)域進(jìn)行 劃分： —— 東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉 —— 南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，北至二環(huán)東路 —— 西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路 —— 北部：南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。 ? 需求分析 歷年商品住宅銷(xiāo)售走勢(shì)圖0501001502002500300060009000120xx1500018000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)平方米） 3 7 . 8 7 5 1 . 5 5 8 1 . 8 1 1 0 9 . 5 4 1 7 5 . 8 9 2 0 4 . 1 4 1 9 1 . 3 3成交套數(shù) 1460 3066 5490 8886 13069 15165 1411120xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年 20xx 年，濟(jì)南商品住宅銷(xiāo)售呈快速上升趨勢(shì)。其中一次是 20xx 年，受政府宏觀(guān)調(diào)控的影響，各開(kāi)發(fā)商放慢了住宅開(kāi)發(fā)的進(jìn)度， 20xx 年濟(jì)南的住宅峻工面積為 萬(wàn)平米，相比于 20xx 年下降 %。 第二章 濟(jì)南市住宅市場(chǎng)分析 住宅總體供應(yīng)分析 濟(jì)南歷年住宅施工面積變化圖0100200300400500600700800 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%面積（萬(wàn)平米） 4 5 7 . 3 5 9 5 . 2 5 9 3 . 7 3 6 7 2 . 7 7 1 3 . 0 1 7 3 7 . 4 4增長(zhǎng)率 5 1 . 8 0 % 3 0 . 1 6 % 0 . 2 5 % 1 3 . 3 0 % 5 . 9 9 % 3 . 4 3 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 濟(jì)南歷年住宅竣工面積變化圖050100150200250300 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%面積（萬(wàn)平米） 2 1 1 . 2 1 6 3 . 3 5 2 4 1 . 6 2 5 4 . 1 8 2 4 6 . 3 2 0 0 . 2 9增長(zhǎng)率 6 6 . 4 0 % 2 2 . 6 6 % 4 7 . 9 0 % 5 . 2 % 3 . 1 % 1 8 . 7 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 （注： 06 年數(shù)據(jù)未公示） 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，濟(jì)南市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，由 20xx年的 萬(wàn)平米增長(zhǎng)到 20xx 年的 萬(wàn)平米，濟(jì)南住宅施工面積增幅雖有起起落落，但其總量保持了持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。以高質(zhì)量的品牌產(chǎn)品帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地產(chǎn)建設(shè)。殘酷的一面是在檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備、資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目操盤(pán)的綜合實(shí)力，利好的一面是新時(shí)期的機(jī)遇，此種形式之下，對(duì)于項(xiàng)目的可行性，需要開(kāi)發(fā)商避免并且戰(zhàn)勝一切不利因素，充分利用和發(fā)揮宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，利用開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，打造品牌項(xiàng)目、品牌企業(yè)。 ? 宏觀(guān)經(jīng) 濟(jì)綜述 通過(guò)上面的分析，濟(jì)南市及項(xiàng)目所在區(qū)域的大勢(shì)已經(jīng)基本上比較清楚。將住宅竣工面積和銷(xiāo)售面積對(duì)比來(lái)看，供需比呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)，供需逐漸平衡，根據(jù)供需平衡理論，供需比不斷下降，意味著需求在不斷增加，未來(lái)將有較大的供應(yīng)，自20xx 年濟(jì)南市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 05 年后濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)到了 15%以上，但遠(yuǎn)落后于京滬穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全 國(guó)最高，達(dá)到了 51%，這正好反映了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。 ? 房地產(chǎn)投資分析 年份 固定資產(chǎn)投 資額（億元） 房地產(chǎn)投資 額（億元） 房地產(chǎn)投 資增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資額占固定 資產(chǎn)投資額比重 1999 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % %