【正文】 0200400600800100012000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固定資產(chǎn)投資額（億元） 2 7 0 . 4 2 3 0 5 . 9 5 3 4 4 . 1 5 4 0 4 . 6 9 5 0 4 . 8 8 6 5 1 . 3 8 5 6 . 9 1 0 1 6 . 8房地產(chǎn)投資額（億元） 3 5 . 3 3 5 0 . 5 3 6 2 . 2 7 6 . 4 6 9 5 . 2 1 1 0 . 1 6 1 2 1 . 1 1 6 0 . 1房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 4 7 . 1 0 % 4 3 . 0 0 % 2 3 . 1 0 % 2 2 . 9 0 % 2 4 . 5 0 % 1 5 . 7 0 % 9 . 9 0 % 3 2 . 2 0 %房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重1 3 . 1 0 % 1 6 . 5 0 % 1 8 . 1 0 % 1 8 . 9 0 % 1 8 . 9 0 % 1 6 . 9 0 % 1 4 . 1 0 % 1 5 . 7 0 %1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資額比重均降到近年最低點(diǎn)， 20xx 年開始恢復(fù)。 ? 固定資產(chǎn)投資分析 濟(jì)南歷年固定資產(chǎn)投資情況0200400600800100012000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %固定資產(chǎn)投資額（億元） 2 7 0 . 4 306 3 4 4 . 2 4 0 4 . 7 5 0 4 . 9 6 5 1 . 3 8 5 6 . 9 1017固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率 2 2 . 5 % 1 3 . 1 % 1 2 . 5 % 1 7 . 6 % 2 4 . 8 % 2 9 . 0 % 3 1 . 6 % 1 8 . 7 %1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資額近幾年的平均漲幅在 10%以上，增勢(shì)強(qiáng)勁。濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及持續(xù)發(fā)展形成了消費(fèi)者信心和各種商業(yè)投資活動(dòng)的基礎(chǔ)，同時(shí)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性為房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功提供了 先決條件。 而西北部作為濟(jì)南城市改造的重點(diǎn)區(qū)域，城 市建設(shè)力度相比歷年大大加強(qiáng)，濟(jì)南對(duì)于西北部違規(guī)舊村改造的管懲力度更是嚴(yán)加有余，對(duì)于本項(xiàng)目而言具有極好的入世時(shí)機(jī)，后期銷售前景較為樂觀。 根據(jù)新編城市規(guī)劃，濟(jì)南將著重發(fā)展東西方向，逐步疏散城市中心區(qū)的城市功能，加大舊城改造的力度。 城市規(guī)劃研究結(jié)論 濟(jì)南市中心城區(qū)將以主城區(qū)為核心，向東、西方向發(fā)展；依托城市現(xiàn)狀，重點(diǎn)發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港城市組團(tuán)。發(fā)展新城，中心疏散，構(gòu)建東西兩軸，北跨黃河，南部嚴(yán)控。即使相比經(jīng)濟(jì)水平比其低的幾個(gè)城市，比如經(jīng)濟(jì)排行位于 16 位的重慶和 20 位的成都，濟(jì)南的城市建設(shè)也比較落后，有很大提升空間。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，決定著這個(gè)城市的城市化水平，也就決定著這個(gè)城市的城市建設(shè)狀況，世界銀行統(tǒng)計(jì)，世界高收入國家城市化率為75％，中等收入國家為 60％，低收入國家為 28％。同等品質(zhì)的樓盤因?yàn)樗谖恢脜^(qū)域不同，其價(jià)格差距往往很大，距離市中心較近的價(jià)格要比距離市中心較遠(yuǎn)的住宅高很多，這種差距主要就是市政配套的差距。 ● 城市環(huán)境綜合 濟(jì)南市擬借“南水北調(diào)””之機(jī)，投入 90 億元治理濟(jì)南城區(qū) 30 公里長(zhǎng)的小清河河段，另外濟(jì)南市主城區(qū)其他河流如東濼河、工商河、玉符河等河流的治理改造基本上已經(jīng)提上日程，預(yù)計(jì) 3 年內(nèi)將會(huì)開始治理。 ● 城市道路建設(shè) 加快建設(shè)城市快速路系統(tǒng)，將北園大街、二環(huán)東路、二環(huán)南路和濟(jì)微路改造為城市快速路，新建大金路、二環(huán)南路西向延長(zhǎng)線等城市快速路；加強(qiáng)各片區(qū)內(nèi)主干路系統(tǒng)和城市中心區(qū)微循環(huán)道路的建設(shè)；重點(diǎn)建設(shè)改造 36 條城市快速路、主干路， 29 條城市次干路， 51 條城市重要地區(qū)的支路。濟(jì)南市下一步房地產(chǎn)的發(fā)展，不論方向如何，不論結(jié)構(gòu)、樓體類型、環(huán)境規(guī)劃等等因素有多少新的變化，始終都不應(yīng)該脫離文化這一中心，才能創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績(jī)。這不僅僅是全國的普遍現(xiàn)象，在濟(jì)南也是一種典型現(xiàn)象。 優(yōu)美的自然環(huán)境和悠久的歷史文化及濃厚的泉文化，使?jié)蠘O具文化氛圍，這對(duì)于本地居民的生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣都有著極大的潛在影響。 濟(jì)南是一個(gè)歷史文化名城，作為山東省的省會(huì)，屬于副省級(jí)城市和沿海開放城市。濟(jì)南 境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。目 錄 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析?????????????????????????? 2 ?????????????????????? 2 ???????????????????????? 6 二、濟(jì)南市住宅市場(chǎng)分析??????????????????????? 11 ?????????????????????????? 11 ???????????????????????? 13 ??????????????? ??????? 14 三、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析???????????????????????? 21 ??????????????????????? 22 ????????????????????????? 32 ????????????????????????????? 36 四、項(xiàng)目自身分析?????????????????????????? 47 1 SWOT 分析???????????????????????????? 47 、威脅規(guī)避方法?????? ?????????????????? 50 五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位?????????????????????????? 51 ????????????????????????????? 51 ??????????????????????????? 55 六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位?????????????????????????? 57 ????????????????????????? 57 ????????????????????????? 59 ? ?????????????????????????? 61 ????????????????????????????? 63 ????????????????????????????? 67 附表 盛世華庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 濟(jì)南城市概況及城市規(guī)劃 ? 城市概況 地域文化 濟(jì)南市位于北緯 36度 40 分，東經(jīng) 117 度 00 分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨 黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。湖泊有大明湖、白云湖等?，F(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中、長(zhǎng)清六區(qū)和平陰、商河、濟(jì)陽三縣及章丘市，總面積 8177 平方公里 , 其中城區(qū)面積 3257平方公里，建成區(qū)面積 295 平方公里。以房地產(chǎn)而言，脫離了鋼筋混凝土的冰冷，而具有一定的文化特色、蘊(yùn)含著文化品位的樓盤，市場(chǎng)利好消息不斷 。因此在濟(jì)南，具有品位的樓半島都市圈 內(nèi)陸都市圈 盤，不會(huì)缺乏市場(chǎng)；占領(lǐng)市場(chǎng)的樓盤，一定具有特定的文化品位，而打動(dòng)大多數(shù)泉城市民。 城市建設(shè) 近年來，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，濟(jì)南市加強(qiáng)了基礎(chǔ)建設(shè)的投入。加強(qiáng)綜合交通樞紐建設(shè)，初步建立以快速公共交通為骨干，常規(guī)公共交通為主體的公共交通服務(wù)體系，結(jié)合城市主要客流走廊，建設(shè)北園大街、緯二路等 100 公里的快速公交線路。 房地產(chǎn) 樓盤檔次高低不僅僅取決于項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)配套等，還有很大一部分決定因素在于外部的市政配套等。 城市概況綜述 濟(jì)南作為山東的政治、文化、教育中心，是山東中西部以及省際區(qū)域交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的綜合性省會(huì)城市。濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)水平雖然已經(jīng)很高，但其城市化率相對(duì)較低，隨著濟(jì)南城市化進(jìn)程的加速，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)必將高速發(fā)展。 ? 城市規(guī)劃 ? 市規(guī)劃指導(dǎo)原則 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市規(guī)劃局 改變傳統(tǒng)“環(huán)狀 +放射”的布局所帶來的攤大餅式的資源耗費(fèi)式擴(kuò)張，重心展開，軸向發(fā)展。 將城市核心區(qū)域打造成為輻射整個(gè)山東半島的現(xiàn)代商務(wù) 、商業(yè)中心；將其辦公、教育等功能從城市中心區(qū)域向外疏解；同時(shí)、中心城主要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新科技開發(fā)的發(fā)展。形成“一城兩區(qū)一團(tuán)”新的城市空間布局界結(jié)構(gòu)。由于濟(jì)南北為黃河，使得北跨黃河發(fā)展中短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。 濟(jì)南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ◆ GDP 分析 濟(jì)南歷年GDP情 況01000020xx030000400000 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %G D P （億元） 9 5 2 . 2 1 0 6 6 . 2 1200 1 3 6 7 . 8 1 6 1 8 . 9 1 8 7 6 . 5 2 1 8 5 . 1人均 G D P （元） 16999 18842 20994 23590 27611 31604 36394G D P 增長(zhǎng)率 1 2 . 1 % 1 2 . 1 % 1 3 . 2 % 1 4 . 5 % 1 5 . 6 % 1 5 . 9 % 1 5 . 7 %人均 G D P 增長(zhǎng)率 7 . 2 % 1 0 . 8 % 1 1 . 4 % 1 2 . 4 % 1 7 . 0 % 1 4 . 5 % 1 4 . 4 %20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒 近些年，濟(jì)南市 GDP 和人均 GDP 均為高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于全國 7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%第一產(chǎn)業(yè) 9 5 .0 1 9 7 .1 7 9 8 .7 4 1 0 3 .3 1 1 8 .6 9 1 3 2 .4 1 4 5 .1第二產(chǎn)業(yè) 4 1 8 .6 1 4 4 3 .1 5 5 0 9 .0 9 5 9 9 .6 8 7 3 9 .7 864 1 0 0 1 .8第三產(chǎn)業(yè) 4 3 8 .5 6 5 2 5 .8 4 5 9 2 .9 9 6 6 2 .3 5 7 6 0 .4 8 8 8 0 .1 1 0 3 8 .2第一產(chǎn)業(yè)所占比例 1 0 .0 % 9 .1 % 8 .2 % 7 .6 % 7 .3 % 7 .1 % 6 .6 %第二產(chǎn)業(yè)所占比例 4 3 .9 % 4 1 .6 % 4 2 .4 % 4 4 .6 % 4 5 .9 % 4 6 .0 % 4 5 .9 %第三產(chǎn)業(yè)所占比例 4 6 .1 % 4 9 .3 % 4 9 .4 % 4 7 .8 % 4 6 .8 % 4 6 .9 % 4 7 .5 %20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 通過上表可以看出，濟(jì)南市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來越大，在某種程度上說明濟(jì)南市的城市功能越來越完善，城市吸引力在不斷地增強(qiáng)。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平，加大固定資產(chǎn)投資 將是濟(jì)南市較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)一貫政策。主要由于 20xx 年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，市場(chǎng)接受考驗(yàn)，經(jīng)過觀望后，當(dāng)前日趨理性，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。 ? 房地產(chǎn)需求分析 0501001502002503003500 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 41 . 61 . 82 . 0住宅竣工面積（萬㎡） 2 1 1 . 2 1 6 3 . 3 5 2 4 1 . 6 2 5 4 . 1 8 1 4 6 . 3 2 0 0 . 2 9住宅銷售面積（萬㎡） 1 1 9 . 2 5 1 1 7 . 2 9 1 8 6 . 3 9 2 4 1 . 2 8 2 4 5 . 7 4 293住宅供需比 1 . 8 1 . 4 1 . 3 1 . 1 0 . 6 0 . 7 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx （注： 00 年 — 05 年數(shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)年鑒為主、 06 年統(tǒng)計(jì)年鑒未出） 自 20xx 年以來濟(jì)南市的住宅竣工面積和銷售面積在不斷的增長(zhǎng)，說明市場(chǎng)需求在不斷的增加。如此發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于未來的房地產(chǎn)開發(fā)提高了信心。宏觀的經(jīng)濟(jì)，不管是濟(jì)南市的歷史文化與人文素質(zhì)、城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)狀況與政策導(dǎo)向、房地產(chǎn)發(fā)展與政策影響等，都昭示著濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。 另外根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的分析提出以下意見： 除了