【正文】 客戶群本地人：70%； 外地人（白領(lǐng)）：30%；本地投資者中不乏教師、醫(yī)生等新興投資群體；○ 銷售狀況一次性付款95折；銀行按揭96折；（輕松按揭98折（三期））；一期：售罄；最低價：2630元/平方米；最高價：3200元/平方米；平均售價：2900元/平方米；暢銷戶型：二房（73平方米）、三房（83平方米）；二期：售罄；最低價：2550元/平方米；最高價：3450元/平方米；平均售價：2900元/平方米；暢銷戶型：三房（110平方米）、三房（82平方米）、二房（73平方米）；三期：最低價：2600元/平方米；最高價：3300元/平方米；平均售價：2950元/平方米；暢銷戶型：南向單位、大單位；庫存戶型：二房（68平方米）、三房（110——120平方米）；香榭麗公寓為發(fā)售期間厚街唯一小戶型樓盤，包裝以法式浪漫風情，帶給厚街市場較大沖擊，受到投資者以及自住型白領(lǐng)階層的追捧！從香榭麗公寓的銷售情況我們發(fā)現(xiàn)幾個值得注意的現(xiàn)象： 緊湊戶型比較受市場歡迎； 總價適中單位銷售比較順暢； 厚街人置業(yè)比較注重朝向，特別是用來自己居住； 厚街人在選擇房型是除了注重戶型與面積的配比以及總價之外，是否出現(xiàn)戶型不夠方正、是否存在洗手間門對著臥室門、是否存在臥房或者廳對著建筑棱角等問題是本區(qū)域置業(yè)者比較關(guān)心的問題；n 麗湖山莊（親情假日）1. 基本狀況○ 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)下 管理區(qū)○ 基本經(jīng)濟技術(shù)指標總戶數(shù)：367戶；○ 項目檔次：中檔，大型住宅區(qū)○ 配套以及交樓標準主要配套：小區(qū)會所（餐飲、健身、泳池）、購物大道；交樓標準：毛坯；二房（?。? 72平方米 10%；二房（大，帶主人套間） 89平方米 40%；三房（?。? 92平方米 10%；三房（大） 105平方米 30%；復(fù)式 194平方米 10%；3. 銷售狀況○客戶群外地人（白領(lǐng)）：70%；港臺商人：30%；○ 銷售狀況一次性付款95折；銀行按揭97折；最低價：1900元/平方米；最高價：3300元/平方米；平均售價：2600元/平方米；暢銷戶型：三房（小）（92平方米）、三房（大）（105平方米）；庫存戶型：二房（大）（89平方米）、三房（105平方米）、復(fù)式（194平方米）；麗湖山莊，具有10年的開發(fā)歷史，產(chǎn)品類型豐富，人氣旺盛的低密度大型社區(qū)?？梢灶A(yù)料，2004年，厚街的房地產(chǎn)市場將會十分熱鬧！隨著競爭的激烈，房地產(chǎn)消費、投資市場的啟動并走向成熟，各發(fā)展商紛紛學(xué)習廣州、深圳等地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗：邀請經(jīng)驗豐富的策劃代理機構(gòu)全程介入、給樓盤包裝以新概念、在規(guī)劃設(shè)計以及營銷推廣方面也必然不斷推陳出新……新的房地產(chǎn)經(jīng)營視野、新的開發(fā)理念、新的概念包裝盤活、帶旺了厚街房地產(chǎn)市場，03年香榭麗公寓的市場效果就是最好的證明！隨著政府政策的支持、發(fā)展商經(jīng)營開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，這種局面不僅會繼續(xù)，還會上演連臺好戲。二、厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析（一）厚街房地產(chǎn)狀況厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展名列東莞各鎮(zhèn)三甲，但其房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)卻沒有能夠“同步跟進”！只是進入新世紀，房地產(chǎn)發(fā)展才重新邁開前進的步子：香榭麗公寓、麗湖山莊親情假日等一批新老樓盤逐漸帶旺房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。此外，在宏觀范圍內(nèi)，2003年，東莞市已全面加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，繼續(xù)貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃、總量控制、成片開發(fā)、綜合配套”的指導(dǎo)，以“保持平穩(wěn)，有效增長”為目標，進一步整頓、規(guī)范房地產(chǎn)次序；逐步簡化手續(xù)，加快商品房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度；禁止興建農(nóng)民單家獨戶住宅，不再“一戶一地”批地建設(shè)。優(yōu)越的投資環(huán)境，高效、熱誠、周到的服務(wù)，吸引了眾多的中外投資者。一大批服務(wù)公眾的市政公共設(shè)施相繼規(guī)劃、開工、落成，為厚街全方位邁向現(xiàn)代化打下堅實基礎(chǔ)。鎮(zhèn)內(nèi)的水泥公路四通八達，并全部實現(xiàn)凈化、綠化和美化。改革開放以來，厚街經(jīng)濟快速發(fā)展，主要表現(xiàn)：經(jīng)濟實力雄厚，截止2003年第三季度，厚街經(jīng)濟名列東莞各鎮(zhèn)區(qū)三甲，銀行存款余額突破100億元；外貿(mào)地位顯赫，榮獲“全國出口創(chuàng)匯十強鎮(zhèn)”稱號；工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，各產(chǎn)業(yè)呈多元化協(xié)調(diào)發(fā)展勢頭；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城鎮(zhèn)形象逐年提高！進入新世紀后，結(jié)合東莞市“以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市”的定位和目標，厚街在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上更加大力發(fā)展服裝、電子、玩具、鞋類、皮具、家具等六大產(chǎn)業(yè)，取得了“驕人戰(zhàn)績”！非常值得一提的是會展和家具產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和雄厚實力！市政規(guī)劃“規(guī)劃先行、標準建設(shè)、效能管理”這是厚街鎮(zhèn)城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 厚街地處穗港經(jīng)濟走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門港，S256省道和廣深高速公路縱貫全境，至深圳寶安機場僅30分鐘車程，水、陸、空交通十分便利。此后歷代人口繁衍，百業(yè)俱興，人才輩出。厚街匯景豪庭項目前期策劃市場研究篇合富輝煌房地產(chǎn)2003年11月11日一、厚街概況厚街大略：厚街鎮(zhèn)，始建于北宋徽宗宣和中期（公元11191125年），相傳福建莆田王泰宦游至此定居，因選址軍鋪（隨軍眷屬圩場）后面，故名后街。又因民風淳厚善良，生活豐厚富足，易名厚街。全鎮(zhèn)總面積126平方公里，下轄22個村委會和1個居委會，121個村民小組，常住人口88429人（2002年底），外來人口30多萬，其中旅外僑胞和港澳同胞4萬多人。近年來，全鎮(zhèn)集中于道路建設(shè)的投資逾10億元。相繼開通了教育路、將軍路、湖景大道、家具大道、康樂南路、康樂北路、博覽大道、北環(huán)路等主干道路，交通網(wǎng)絡(luò)日臻完善。政策支持改革開放以來，厚街鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，堅持工業(yè)立鎮(zhèn)、商業(yè)旺鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、依法治鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，致力改善投資環(huán)境，在招商引資工作中搶占先機，經(jīng)濟迅猛發(fā)展。目前，厚街擁有包括世界著名企業(yè)偉易達集團、愛高實業(yè)等在內(nèi)的“三來一補”、“三資企業(yè)”共１１００多家，其中臺商企業(yè)有３３０多家，大約占東莞市臺商企業(yè)的五分之一。對于房地產(chǎn)發(fā)展方興未艾的厚街絕對是一大利好消息！以上摘錄的有關(guān)城市發(fā)展概況、相關(guān)信息、數(shù)據(jù)等都與本項目面對的市場情況相關(guān)聯(lián)，具體影響將在后面項目具體分析中分項闡述。進入2003年下半年，各“持地觀望”的發(fā)展商紛紛開始規(guī)劃、開發(fā)。好戲，從2004年初開始?。ǘ┖窠帧⑤赋堑湫蜆潜P市場分析調(diào)研說明：原則：重點收集厚街樓盤資料，結(jié)合實際情況進行市場分析； 參照莞城類型相似等具有參考價值樓盤個案相關(guān)指數(shù)、資料，為我項目自身優(yōu)劣分析提供參考；控制點：發(fā)展商（物業(yè)管理）、樓盤規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計（規(guī)劃、戶型）和戶型配比（主力戶型）、銷售情況（目標客戶、價格、進度）等。麗湖山莊暢銷戶型顯示：緊湊型戶型容易被市場接受！n 粵港花園——好江景 好心情1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：東莞市粵港花園建造有限公司投資商：瀚森投資集團○ 地理位置東莞市沙田鎮(zhèn)沙太路○ 項目檔次：中檔偏高（大致）二房 75——85平方米三房 110——120平方米四房 140——160平方米五房 180——200平方米復(fù)式 200——350平方米3. 銷售狀況○ 銷售價格約2500——3600元/平方米；粵港花園，沙田鎮(zhèn)臨江成熟住宅區(qū)，擁有成熟生活配套。n 東逸翠苑——都市生活新座標1