【正文】 、容積率、產(chǎn)品比例設(shè)定、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷推廣策略等是決定產(chǎn)品價(jià)格、銷售速度的重要因素。但是根據(jù)購(gòu)買原因的不同，購(gòu)買產(chǎn) 品覆蓋面較廣。 周邊鎮(zhèn)區(qū) 私營(yíng)業(yè)主較多，置業(yè)的主要目的是投資或者臨時(shí)居住（在厚街有生意或者其他）； 購(gòu)買物業(yè)類型較復(fù)雜， 2房和大戶型一一覆蓋。伴隨著東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型和人才引進(jìn)政策的逐步落實(shí)， 2類人士在購(gòu)買群中所占比例將進(jìn)一步增加；該類客戶中最新涌現(xiàn)了如教師、醫(yī)生等具有穩(wěn)定收入的投資主體，值得關(guān)注。 外地來(lái)莞人士 企業(yè)白領(lǐng)、管理人員、專業(yè)人士等構(gòu)成（ 包含少量政府公務(wù)員）。 4． 客戶群（構(gòu)成、特征及變化趨勢(shì)） 通過(guò)分析厚街地區(qū)在售重點(diǎn)樓盤客戶資料，可以發(fā)現(xiàn)厚街的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資群體的構(gòu)成、特征以及變化趨勢(shì)有自身的特點(diǎn)： 厚街籍人士 私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員比例較高，購(gòu)買能力較強(qiáng)；中大戶型的主要客戶，該類客戶比例愈高，樓盤檔次愈高。 （在本項(xiàng)目中存在部分二房二廳 面積偏大的情況） 房間功能設(shè)置、開間匹配 通過(guò)收集典型樓盤的銷售情況資料，分析影響銷售速度和實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)的種種因素：我們發(fā)現(xiàn)房型設(shè)計(jì)是否緊湊（相應(yīng)的面積匹配相應(yīng)的房間數(shù)量和套房數(shù)量）、開間設(shè)置是否合理在促進(jìn)銷售中十分重要！具體包含以下幾點(diǎn)： 二房面積在 55—— 75平方米范圍內(nèi)一般不設(shè)置主人套間，當(dāng)面積范圍上升到80平方米以上時(shí)，一般都要設(shè)置主人套間，二房的暢銷戶型基本遵從以上規(guī)律； 三房面積在 95—— 110平方米、 110—— 125平方米范圍內(nèi)屬于緊湊型和舒適型三房，也是厚街地區(qū)以及莞城地區(qū)十分暢銷的戶型（當(dāng) 然，同等情況下還要考慮價(jià)格、朝向、周邊環(huán)境等重要因素）； 同樣的規(guī)律我們可以發(fā)現(xiàn)在一房、四房，或者更大單位里面同樣成立！ 在開間的設(shè)置上主要講究匹配（不僅僅指客廳，主房甚至次臥同樣重要?。?，客廳的開間從 與所配戶型的總面積相對(duì)應(yīng)，比如： 88平方米的二房，使用率達(dá)到 85%，廳的開間應(yīng)該在 ，而主臥開間也至少要達(dá)到 。二房：熱銷戶型面積范圍較廣，分布在 5585平方米范圍內(nèi)；三房：中檔定位的樓盤熱銷三房面積在95105平方米，中檔偏上定位的樓盤熱銷三房面積略大，基本在 105135平方米；四房：中檔或偏上樓盤熱銷戶型面積 140160平方米；小戶型：公寓 30平方米，一房一廳 4055平方米。此外，首次置業(yè)和投資型小戶型逐步占據(jù)了一定比例 ，如一房一廳和單身公寓。 3. 戶型設(shè)計(jì)、配比、功能設(shè)置以及開間尺寸要求 戶型的設(shè)計(jì)、配比是樓盤產(chǎn)品的重要參數(shù)，它決定了房子能夠吸引（網(wǎng)羅）到多少客戶，并且欣然落定！ 結(jié)構(gòu)配比 二房、三房、四房將成為厚街地區(qū) 2020年洋房市場(chǎng)的主要供給產(chǎn)品類型。 1．項(xiàng)目規(guī)模 厚街地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目以中小盤為主，特別是新推項(xiàng)目或者老盤新一期推出總建筑面積均在 10萬(wàn)平方米甚至 5萬(wàn)平方米以下； 商品住宅的賣點(diǎn)之一就是小區(qū)化生活，而小區(qū)化生活的重要構(gòu)成要素就是規(guī)模，所以，能否營(yíng)造小區(qū)化生活、能否在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，規(guī)模是重要因素之一。 ○ 銷售價(jià)格 最低價(jià)： 2700元 /平方米；最高價(jià)： 4237元 /平方米；項(xiàng)目整體均價(jià) 3100元 /m2；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 28002900元 /m2； ○ 暢銷戶型 三房（ 小、中）（ 87—— 103平方米）、單身公寓（ 29平方米）、二房（ 77—— 82平方米）； ○ 庫(kù)存戶型 四房（ 113—— 120平方米）、一房（ 53平方米）、三房（大）（ 115—— 133平方米）； 中信新天地在戶型設(shè)計(jì)上的多樣性決定了他適合不同人群、不同購(gòu)買動(dòng)機(jī)的需求；同時(shí)其暢銷戶型的種類也反映了一個(gè)現(xiàn)象：戶型與面積的匹配直接影響了產(chǎn)品被市場(chǎng)接受的程度！ 從中信新天地的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、客戶群體定位、銷售情況等分析發(fā)現(xiàn)：在允許的定位范圍內(nèi)如果能夠豐富戶型種類以及面積分布，對(duì)擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體、提高銷售速度等具有相當(dāng) 的促進(jìn)作用！ ? 宏遠(yuǎn)活力康城 —— 住進(jìn)來(lái) 動(dòng)起來(lái) 1. 基本狀況 ○ 地產(chǎn)商 發(fā)展商：廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 ○ 地理位置 南城區(qū)，原宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)內(nèi)，南城區(qū)西南部，與南城區(qū)隔運(yùn)河相望。 3. 銷售狀況 ○ 客戶群定位 外地在莞白領(lǐng)比例較高，其次是私營(yíng)業(yè)主，東莞本地人的購(gòu)房目的一部分是投資性質(zhì)。 參照樓盤情況收集 ? 光大景湖春天 —— 白領(lǐng)精英生活特區(qū) 1. 基本狀況 ○ 地產(chǎn)商 發(fā)展商：廣東光大企業(yè)集團(tuán) 物業(yè)管理：光大物業(yè) ○ 地理位置 東莞東城銀村路 ○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 202000平方米；總戶數(shù)： 2100戶； ○ 項(xiàng)目檔次： 中檔 二房 58—— 65平方米 5% 三房 93—— 127平方米 68% 三房（帶工人房） 135—— 150平方米 20% 復(fù)式 183—— 250平方米 7% 3. 銷售狀況 ○ 客戶群 公務(wù)員 企業(yè)白領(lǐng) 私營(yíng)企業(yè)主 ○ 銷售價(jià)格 最低價(jià)： 2500元 /平方米；最高價(jià)： 3900元 /平方米；平均價(jià)格： 3150元 /平方米； ○ 暢銷戶型 二房（ 58—— 65平方 米）、三房（ 93—— 127平方米）； ○ 庫(kù)存戶型 三房（ 135—— 150平方米）、復(fù)式（ 183—— 250平方米）； 景湖春天在戶型設(shè)計(jì)上主攻中三房的定位，加上 03年開始市場(chǎng)宣傳形象的改變，造就了爭(zhēng)取成為 03年最大贏家的基礎(chǔ)！ 其暢銷戶型還是二房（ 58—— 65平方米）、三房（ 93—— 127平方米），可以覺(jué)察到戶型設(shè)計(jì)、定位的實(shí)用以及實(shí)惠仍然是博得市場(chǎng)親睞的重要手段。 東逸翠苑雖然首期推出 6棟高層單位，但是其 12萬(wàn)平方米的整體規(guī)劃應(yīng)該可以給到買家相當(dāng)?shù)男判摹? 粵港花園雖然位于沙田鎮(zhèn)，但其優(yōu)越的自然景觀吸引了不少臨鎮(zhèn)的買家；可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的自然條件和規(guī)模對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、速度等產(chǎn)生比較大的影響。 樓盤： 1. 重點(diǎn)分析：香榭麗公寓（一、二、三期）、東逸翠苑、粵港花園（二期）、三屯花園（三期）、麗湖山莊（親情假日）、豐泰花園山莊（洋房） ：光大景湖春天、中信新天地、宏遠(yuǎn)活力康城； 重點(diǎn)樓盤分析 ? 香榭麗公寓 —— 我不要全世界，我只要二人世界 1. 基本狀況 ○ 地產(chǎn)商 發(fā)展商：東莞市東房住宅有限公司 物業(yè)管理：香 榭麗物業(yè)管理有限公司（ /平方米） ○ 地理位置 東莞市厚街鎮(zhèn)體育路 ○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 15700平方米；建筑面積： 54000平方米；容積率： ；綠化面積：5400平方米；綠化率： 32%；實(shí)用率： 81—— 83%；總戶數(shù)： 750戶（其中：一期282戶、二期 235戶、三期 233戶）； ○ 規(guī)劃、配套以及交樓標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目規(guī)劃：一字排開的聯(lián)體高層住宅； 主要配套：空中會(huì)所（餐飲、健身、泳池）、體育公園、市政配套（康樂(lè)南路）； 交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯； ○ 開盤時(shí)間、交樓時(shí)間 一期： 030428； 030331； 二期： 0305； 040631； 三期：未定； ○ 項(xiàng)目檔次： 中檔公寓型住宅 一期： 一房 42—— 48平方米 30%； 二房 62—— 73平方米（主力 62平方米） 65%； 三房 83平方米 5%； 二期： 一房 41平方米 14%； 二房 62—— 73平方米 64%； 三房（?。? 82平方米 7%； 三房（大） 110平方米 15%； 三期： 二房（小） 68— — 73平方米 50%； 二房（大） 82平方米 8%； 三房（?。? 92平方米 14%； 三房（大） 110—— 124平方米 14%； 四房 110—— 120平方米