【正文】 總建筑面積 35 萬㎡，容積率 ，綠化率 39%。與住宅捆綁式銷售，可以貸款，有產(chǎn)權(quán)。 車位 /車庫的價(jià)格與銷售介紹 車位配比為 1： ，半地下和地下停車庫約 400 個(gè)，價(jià)格未定。樹立江南水鄉(xiāng)的園林情趣。 營銷推廣分析 你是明月我是水 外 海西子城市花園針對周邊環(huán)境較差的現(xiàn)狀，重視小區(qū)景觀設(shè)計(jì)。 客戶群分析 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。隨著進(jìn)一步的發(fā)展，生活商業(yè)配套逐漸完善，居民日常出行方便，可以通過公交到達(dá)城市中心區(qū)以及各個(gè)區(qū)域。 銀行 :工行，建行，農(nóng)行等 醫(yī)院 :槐蔭醫(yī)院、省立醫(yī)院西院等 其他 :娛樂健身中心，青少年活 動中心，網(wǎng)球場，兒童游戲場，休息廳廊，教育設(shè)施更是外海城市的重點(diǎn)。 20xx 年底三期銷售率 99%，整體銷售率約 40%。 從價(jià)格走勢上看，該區(qū)域升值潛力較大，近期價(jià)格上漲幅度較 20xx 年和 20xx 年有所下降 。根據(jù)樓座的不同，其中 6 號樓 3 層價(jià)格為 4200 元 /㎡。 整體戶型點(diǎn)評： 臥室多數(shù)布置在朝陽位置 戶型設(shè)計(jì)較為合理，動靜分區(qū)、干濕分離、采光通風(fēng) 價(jià)格與銷售分析 項(xiàng)目名稱 調(diào)研時(shí)間 銷售率 均價(jià) 起價(jià) 最高價(jià) 外海西子城市花園一期 20xx 年 1 月 1 日 90% 2300 1760 2650 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 3 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 4 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 9 月 11 日 95% 2800 2400 3100 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 9 月 開盤 3300 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 5 月 30 95% 3500 3000 4200 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 12 月 99% 3800 —— —— 20xx 年開盤時(shí)均價(jià)為 2300 元 /㎡，到 20xx 年底均價(jià)達(dá)到 2800 元 /㎡， 20xx 年 9 月份三期開盤時(shí)均價(jià) 3300 元 /㎡，價(jià)格一直保持穩(wěn)步增長。頂層主要以躍層為主。 三期主力戶型面積區(qū)間 89158 ㎡。 中心會 所面積達(dá) 3000 ㎡，內(nèi)設(shè)美食中心、茶吧、器械健身、體操房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂園、美容美發(fā)等。四期云竹苑在規(guī)劃中，全部為多層。 1 12樓為小高層。一、二期建筑面積約 萬㎡。 外海西子城市花園共分為四期開發(fā)，有風(fēng)荷苑、柳鶯苑、桂雨苑、明月苑、云竹苑五個(gè)組團(tuán)組成。 外海西子城市花園共有 65 棟樓組成，其中多層 61 棟、小高層 4 棟。 外海西子城市花園建筑風(fēng)格為歐式風(fēng)格，外立面選用涂料。交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)精裝、其他簡裝。 小區(qū)規(guī)劃 外海西子城市花園小區(qū)占地 422 畝，總建筑面積 36 萬㎡，容積率 ， 約 20xx 戶。將成為濟(jì)南西部大的規(guī)模高尚社區(qū)。地處西部規(guī)劃新城區(qū)。 小結(jié)： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展相對較為緩慢，目前切入需要投入一定的精力進(jìn)行市場營造，市場競爭相對較為激烈，可以通過前期的綜合研究、精細(xì)的產(chǎn)品塑造、專業(yè)的營銷推廣，減少區(qū)域開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)區(qū)域開發(fā)競爭力。此外，區(qū)域消費(fèi)者對于開發(fā)商的品牌具有一定認(rèn)知度，對開發(fā)商的實(shí)力較為關(guān)注。 在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮減少頂層復(fù)式的設(shè)計(jì)，大面積的戶型搭配可以適當(dāng)減少，以增加暢銷戶型的設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)差和頂層及大面積戶型較為滯銷。 二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡為區(qū)域 暢銷戶型，并且屬于主力戶型。暢銷戶型有一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。 主力戶型并不一定為暢銷戶型 區(qū)域樓盤的主力戶型為二室二廳 85105 ㎡，三室二廳 110140 ㎡。可以充分滿足區(qū)域內(nèi)各類消費(fèi)者的不同層次的需求。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤銷售速度較快。 區(qū)域內(nèi)樓盤注重營銷推廣，銷售速度為 8194 ㎡ /月較快 區(qū)域樓盤通過較強(qiáng)力度的營銷推廣為銷售提供有力的 支持，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤的銷售速度較快。例如翡翠郡，小高層、高層類產(chǎn)品均價(jià)在 4400 元 /㎡左右，花園洋房均價(jià)則為 4900 元 /㎡，別墅類預(yù)計(jì)均價(jià)在 8800 元 /㎡左右。 區(qū)域內(nèi)小規(guī)模性開發(fā)可以小高層、高層建筑形式為主，規(guī)模性開發(fā)、社區(qū)配套完善的大盤可適當(dāng)增加花園洋房、別墅類產(chǎn)品形式以增加樓盤形象。 區(qū)域建筑類型 多樣，小高層、高層區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者接受度逐漸提高 區(qū)域內(nèi)建筑類型包含多層、花園洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等多種建筑形式，主要以小高層、高層為主，多層主要為早期開發(fā)項(xiàng)目的后期供應(yīng)部分，花園洋房、別墅類產(chǎn)品主要分布在規(guī)模較大的社區(qū)內(nèi)。有極大的可能完善手續(xù)，這將彌補(bǔ)區(qū)域中低消費(fèi)者市場。此外，已知潛在市場供應(yīng)土地規(guī)模約 35 萬㎡。 區(qū)域供應(yīng)量相對較大，市場競爭相對激烈 區(qū)域在售商品房規(guī)模高達(dá) 萬㎡，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 37 萬㎡左右，以規(guī)模性開發(fā)為主。一方面眾多的從業(yè)者為區(qū)域項(xiàng)目提供潛在目標(biāo)客戶群，另一方面方便區(qū)域居民的日常生活，區(qū)域吸引力不斷增加。 城市規(guī)劃將使得區(qū)域環(huán)境 得到改善 根據(jù)城市規(guī)劃，區(qū)域眼小清河沿岸的匡山周邊為政府支持房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，加上周邊美里湖生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的打造，周邊環(huán)境將得到改善，有一定的升值空間，值得關(guān)注。僅綠化率就高達(dá) 40%左右，加上注重規(guī)劃設(shè)計(jì)等各個(gè)方面的細(xì)節(jié)，使得區(qū)域內(nèi)的外海西子城市花園、重汽翡翠郡等項(xiàng)目都成為濟(jì)南的經(jīng)典樓盤之一。 ? 區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 區(qū)域自然環(huán)境相對較差，消費(fèi)者認(rèn)知度相對較低，提高綠 化率提升品質(zhì) 濟(jì)南有“住東不住西、住南不住北”心理消費(fèi)習(xí)慣，區(qū)域位于濟(jì)南的西北部，區(qū)域的消費(fèi)者認(rèn)知度相對較低，加上自然環(huán)境相對較差，外來流動人口相對較多，房地產(chǎn)發(fā)展也相對滯后。 小結(jié)： 目前區(qū)域內(nèi)，自然環(huán)境、消費(fèi)者認(rèn)知度相對較低，但周邊自然環(huán)境較好、生活商業(yè)配套較為完善，市政道路進(jìn)一步改善，城市規(guī)劃等利好因素使得區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。 ● 項(xiàng)目區(qū)域南部：西市場 —— 濃厚的商業(yè)生活氛圍 西市場為濟(jì)南傳統(tǒng)的老商業(yè)，認(rèn)知度高，區(qū)域緊鄰西市場，具有方便的生活購物環(huán)境。重點(diǎn)塑造沿濟(jì)齊路和二環(huán)西路的城市景觀，打造主城區(qū)西部重要的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)、休閑度假區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)。 項(xiàng)目所在區(qū)域東部，規(guī)劃北部商貿(mào)服務(wù)基地，將吸引大量的外地經(jīng)商者，商業(yè)物流 將較為發(fā)達(dá)，這將為項(xiàng)目提供一定的潛在目標(biāo)客戶。定位為城市北部商貿(mào)服務(wù)軸、城市客運(yùn)樞紐、綜合居住區(qū)。使得區(qū)域內(nèi)對于目標(biāo)客戶群的爭奪相對較為激烈。區(qū)域自然景觀將得到逐步的完善。 ●興濟(jì)河、匡山有較好的自然景觀 該區(qū)域興濟(jì)河處于城市段的上游，治理難度較小，具有較好的自然景觀。 ●棚戶區(qū)改造、企業(yè)廠房搬遷有助于環(huán)境的改善 項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)知度較低，隨著政府棚戶區(qū)改造力度的加大和企業(yè)廠房外遷，以及整體房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，區(qū)域相對較低的價(jià)格，將吸引更多人的關(guān)注。 ●北園大街 BRT 將帶動區(qū)域房地產(chǎn)升值 北園大街 BRT 東起二環(huán)東路向西跨過濟(jì)齊路落地，橫跨項(xiàng)目所在區(qū)域，這將使得其沿線的房地產(chǎn)價(jià)值 得到迅速提升。 二環(huán)西路以東，濟(jì)齊路、興濟(jì)河、鐵路圍合城區(qū)：提高完善濟(jì)齊路、張莊路市場設(shè)施和森林公園的建設(shè)，以匡山、老屯、前后屯、閆千戶、段店等舊村改造為基礎(chǔ)，包括原兩大水泥廠所在地區(qū)的遷建，形成主城區(qū)西部以市場、公園、居住為主的生活片區(qū)，用地面積達(dá) 平方公里。依托小清河兩岸存量土地多、開發(fā)成本低、增值空間大的優(yōu)勢，以匡山、無影山、黃臺等片區(qū)為重點(diǎn)，積極發(fā)展 具有不同檔次功能的房地產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目立項(xiàng)后，該片區(qū)是目前濟(jì)南市最大的城中村改造項(xiàng)目。鵲山龍湖項(xiàng)目，包括黃河觀光、湖島旅游、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)濕 地和都市農(nóng)業(yè) 5 個(gè)功能區(qū)。而地勢低洼的濼口片區(qū)是目前濟(jì)南市最大的城中村改造項(xiàng)目，它的開發(fā)建設(shè)既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，也是城市建設(shè)問題，同時(shí)更是民生問題。在今天下午舉行的項(xiàng)目合作簽約儀式上，天橋區(qū)委書記張輝介紹，這兩個(gè)項(xiàng)目是天橋區(qū)“老城提升、新區(qū)開發(fā)”戰(zhàn)略的重要組成部 分。香港世茂集團(tuán)下一步將投巨資對鵲山龍湖和濼口片區(qū)同步實(shí)施開發(fā)建設(shè)，傾力打造濟(jì)南新地標(biāo)，兩大工程有望在明年正式動工。此外，濟(jì)南市還先后編制完成了 50 余項(xiàng)重點(diǎn)片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保了重點(diǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施。 本著這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，濟(jì)南市歷經(jīng) 30 多輪修改完善，完成了新一輪城市總體規(guī)劃修編，正上報(bào)國務(wù)院審批。 動態(tài)信息 市 政 府 通報(bào)規(guī)劃最 新進(jìn)展 濟(jì) 南 實(shí) 現(xiàn)東西比翼齊飛 07 年上半年，濟(jì)南市城市建設(shè)已完成投資 150 億元，北園大街、奧體中心、大學(xué)科技園等各項(xiàng)重點(diǎn)工程進(jìn)展迅速，濟(jì)南城市空間發(fā)展的東部和西部實(shí)現(xiàn)“兩翼齊飛”。規(guī)劃用地面積約４９萬平方米，地塊中心由一條主干道 ——經(jīng)十路貫穿東西。 ? 濟(jì)南西部中心區(qū)規(guī)劃 地產(chǎn) 開發(fā)地段是關(guān)鍵，市政配套是保障，而機(jī)遇又是促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的重要因素。槐蔭區(qū)將總占地 畝的 10個(gè)片區(qū)列入 3 年棚戶區(qū)改造計(jì)劃，其中列入 20xx 年棚戶區(qū)重點(diǎn)改造計(jì)劃的有發(fā)祥巷、振興街三角地、省委黨校以西 3 個(gè)片區(qū)，總占地約 畝，總建筑面積約 萬平方米，涉及 2700 余戶居民。該商圈將以經(jīng)十路與經(jīng)七路、緯十二路合圍的區(qū)域（振興街片區(qū)）為中心，以陽光新路、經(jīng)十路為延伸，打造一個(gè)西部最重要的商業(yè)中心，該商業(yè)中心也是經(jīng)十路沿線唯 一的一個(gè)大型商業(yè)圈。 ? 根據(jù)規(guī)劃，經(jīng)十路、陽光新路、經(jīng)七路、緯十二路交接的區(qū)域，將建成省城西部的高檔商業(yè)圈，并與泉城廣場商業(yè)圈遙相呼應(yīng)。這條“黃金線”的建設(shè)，給濟(jì)南西部創(chuàng)造了一個(gè)千載難逢的機(jī)會。機(jī)場搬遷后，地上建筑物的禁空限制取消，同時(shí)會有幾千畝的土地可以利用，而且這部分土地的地質(zhì)結(jié)構(gòu)甚佳，非常適宜建設(shè)高層建筑物。 ? 隨著京滬高鐵的建設(shè)，下一步北京到上海間的高速鐵路將實(shí)現(xiàn)公交化，從濟(jì)南到北京只需一個(gè)多小時(shí)，濟(jì)南市作為 高鐵沿線城市的戰(zhàn)略位置毋庸置疑，而高鐵濟(jì)南站落戶槐蔭使槐蔭區(qū)的重要性也更加凸現(xiàn)。京滬高鐵新濟(jì)南站建設(shè)地點(diǎn)初步選定在槐蔭區(qū)于家莊附近。 ? 高鐵成發(fā)展推進(jìn)器 ? 準(zhǔn)備長達(dá) 10 年的京滬高速鐵路即將開工建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速 350 公里，初期運(yùn)營時(shí)速 300 公里。此外，城市新規(guī)劃催生復(fù)合型社區(qū)，也將給西部商業(yè)格局帶來變化，上班、消費(fèi)、娛樂都在一起；產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅等都要有的復(fù)合型中心可能更多，這樣就會帶來一個(gè)區(qū)域的整 體發(fā)展和提升。 ? 西部的房地產(chǎn)業(yè)正在突破傳統(tǒng)的居住觀念，投身西部建設(shè)的開發(fā)企業(yè)也正在力求創(chuàng)新出一種全新的住宅消費(fèi)模式，以迎合思想轉(zhuǎn)變中的消費(fèi)需求。 ? 不僅如此，西部商品房普遍的高性價(jià)比也是吸引越來越多購房者眼球的重要因素之一。近幾年，西部大盤頻頻出擊，已對省城樓市格局產(chǎn)生了巨大影響 —— 四建?萬盛園、外海?西子城市花園、艾菲爾花園、華夏?金色陽光花園以及泉城命名具有泉城特色的四建?泉城花園。市場傳言，再用 20世紀(jì) 90年代的眼光看西部 已經(jīng)不合時(shí)宜。濟(jì)南西部在短暫時(shí)間內(nèi)，成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域也展現(xiàn)出新的氣象，關(guān)鍵在于人們生活理念和消費(fèi)觀念的變化，催生了對居住環(huán)境、品質(zhì)的高要求。這些初步規(guī)劃思路的形成并付諸實(shí)施將為槐蔭區(qū)高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，加之與其相應(yīng)的即將投入建設(shè)的京滬高鐵濟(jì)南段、經(jīng)十西路的成熟、張莊路延長線的整修、北園快速公交系統(tǒng)的建設(shè)，也一定會對槐蔭區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的促進(jìn)作用。 ? 另悉，在經(jīng)十路沿線，槐蔭區(qū)正計(jì)劃籌建一個(gè)五星級賓館，并將加快道路兩側(cè)地塊的開發(fā)建設(shè)，打造兩個(gè)亮點(diǎn)片區(qū)作為區(qū)政府近期的工作重點(diǎn)。 ? 據(jù)悉，京滬高鐵，有望在今年開工建設(shè)，并將在槐蔭區(qū)設(shè)置京滬高鐵濟(jì)南站。 ? 商業(yè)市場的繁榮發(fā)展，必然帶動整個(gè)城市向著高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化、綜合化方向發(fā)展。此外，進(jìn)行舊村改造開發(fā)的開放商通常具備較大實(shí)力，有能力逐步完善手續(xù)，對周邊中 低檔商品房形成較大的競爭威脅。據(jù)有政府不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南舊村改造項(xiàng)目高達(dá) 1000 萬平方左右。樣本舊村改造項(xiàng)目規(guī)模約 95 萬㎡，未來供應(yīng)量約 40 萬㎡。存在著大量的舊村改造項(xiàng)目 。此外，隨著政府舊城改造力度的加大，區(qū)域以廠房企業(yè)以及棚戶區(qū)為主，潛在土地供應(yīng)較大。 ? 區(qū)域潛在供應(yīng)分析潛在供應(yīng)： 地塊 位置 土地面積（畝） 規(guī)劃用地 性質(zhì) 容積率 建 筑密度 綠地率 預(yù)計(jì)建筑 類型 預(yù)計(jì)建筑 面積萬㎡ 007G16 原濟(jì)南 軋鋼廠 地塊 地塊一 34 地塊二 30 地塊一居住 地塊二公建 地塊一地 上≤ ；地 下≤ 二地上≤ ； 地下≤ 地塊一 ≤ 20% 地塊二 ≤ 42% 地塊一 ≥ 35% 地塊二 ≥ 30% 小高層 高層 5 順馳項(xiàng)目 順馳緯十 二馬路 284 居住 —— —— —— 小高層 高層 27 交專西地塊 位于北園 大街南側(cè)， 東至交專 加油站，南 至交專北墻 ，西至交校 北路 41 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)市場調(diào)研及已知市場情況周邊潛在土地供應(yīng)相對較少，上市時(shí)間存在較大的不確定性。樣本樓盤周邊經(jīng)商者構(gòu)成主力客群，年輕人青睞小戶型產(chǎn)品。 客群層次多樣化。 重汽 翡翠郡 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，