【正文】 規(guī)避：利用 差異化的產(chǎn)品和 良好的包裝，形成強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目品牌形象，建立江南指標(biāo)性樓盤的地位。 2) 錦繡江南 、金康天和人家等在此區(qū)域已經(jīng)初步樹立了項(xiàng)目品牌，同時(shí)均有一定的后續(xù)供應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目具有一定的威脅。 突破：從產(chǎn)品局部上形成突破 ， 形成差異化 、性價(jià)比高 的產(chǎn)品，從而吸引市場(chǎng)的關(guān)注 。 弱化： 引進(jìn)一些抗污能力強(qiáng) 的樹種， 形成抗污綠化帶， 以最大程度的減少東南向的煙囪造成的污染； 發(fā)展商與 南寧市 公交車 總 公司溝通，開通 2－ 3條公交專線； 項(xiàng)目必須樹立鮮明的市場(chǎng)形象并形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上形成良好的認(rèn)知度和美譽(yù)度，從而對(duì)抗項(xiàng)目弱勢(shì)。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 28 項(xiàng)目 SWOT 分析 ■ 優(yōu)勢(shì)（ S） 1) 項(xiàng)目總 占地 ，在市場(chǎng)上有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 2) 項(xiàng)目的容積率 ，所建的建筑以多層為主，多層也是現(xiàn)區(qū)域內(nèi)所稀缺的 ,項(xiàng)目推出后會(huì)具有很強(qiáng)的 區(qū)域 產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ； 3) 項(xiàng)目所在路況非常好 ,通 往其他 城區(qū) 的道路 十分便捷； 4) 項(xiàng)目附近的 教育配套齊全， 中小學(xué)較多，能解決客戶對(duì)子女讀書 的顧慮； 5) 項(xiàng)目地塊所成交價(jià)格較低，介時(shí) 較低的 入市價(jià)格 將具 有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) ； 6) 目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變 其他區(qū)域的消費(fèi)者 對(duì)江南區(qū)的看法， 形成一定的跨區(qū)域購買效應(yīng) ，從而 吸引 其 來江南區(qū)入住 。在后期的推廣中應(yīng)當(dāng)對(duì)優(yōu)勢(shì)加以利用，對(duì)劣勢(shì) 加以規(guī)避。 項(xiàng)目周邊狀況 分析 ■ 交通環(huán)境分析 項(xiàng)目目前交通環(huán)境良好，路網(wǎng)形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁橫跨邕江順暢通達(dá)南寧市各區(qū)。 圖片 項(xiàng)目地塊的地形 地貌 ■ 地形 本項(xiàng)目的地形比較方正， 進(jìn)深約 550米，西面臨街（北湖北路）長約 160米。 ◆ 綜合點(diǎn)評(píng) （ 1） 從總占地面積與容積率來看，周邊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以占地 5 萬 m2以上的大盤和為 ； （ 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)方面來看， 周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對(duì)其他區(qū)域來說最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高 檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)于其他區(qū)域較弱，因此建議本案以多層和小高層為主； （ 3） 從戶型面積方面來看，江南區(qū)的暢銷戶型以 7685 ㎡ 的 兩房和 110120 ㎡的 三房為主 ； （ 4） 從項(xiàng)目定位與營銷策略方面來看，暢銷產(chǎn)品多數(shù)定位為中低檔產(chǎn)品，營銷策略方面多數(shù)以低價(jià)入市，通過整體包裝與營銷策劃進(jìn)一步提高價(jià)格，建議本案以立足于中檔市場(chǎng)為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設(shè)立樣板房，給消費(fèi)者直觀的感受，從而進(jìn)一步拉動(dòng)銷售。 （ 7） 營銷策略：四房和樓中樓兩種戶型產(chǎn)品一直銷售緩慢，營銷策略是走低價(jià)策略。 ■ 陽光新城 （ 1） 總占地面積： 500畝（合計(jì) m2） （ 2） 總建筑面積： 55萬 m2 （ 3） 容積率： （ 4） 建筑形式：多層 （ 5） 配套：全區(qū)除 VIP會(huì)所組團(tuán)是框架結(jié)構(gòu)，其余為七層多層磚混結(jié)構(gòu)所組成，總規(guī)劃為 4800 戶， 120 平米中心廣場(chǎng)， 4000 m2多功能會(huì)所以及 30000 m2步行商業(yè)街 。三房和二房各占一半，雖然產(chǎn)品形式單一，但低價(jià)格路線和營銷策略廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 24 抓住此區(qū)域的客戶的需求， 100115 m2三房和 80 m2兩房最受消費(fèi)者歡迎。 （ 8） 目標(biāo)客戶群分析：隨著項(xiàng)目在產(chǎn)品和價(jià)格上的升級(jí)，目前以跨越了區(qū)域限制，吸引不少中心城區(qū)的客戶，其中新城區(qū)的客戶占 50%以上，多數(shù)以年輕人群為主，相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不過雄厚。 （ 6） 戶型面積：現(xiàn)推出小高層 1 15棟，其中 14樓為 69 套， 15樓為 51套，主要以三房為主，有經(jīng)濟(jì)型、躍式型和寬松型，面積在 113128 m2之間。 消費(fèi)群所從事行業(yè)分析圖%%%8%私營企業(yè)國營企業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)單位個(gè)體工商戶普通職員、中層職員與高層職員所占比例圖%%%普通職員中層職員高層職員廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 23 項(xiàng)目 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ■ 錦繡江南 （ 1） 總占地面積： 160畝（合計(jì) m2） （ 1） 總建筑面積： 31萬 m2 （ 2） 容積率： （ 3） 建筑形式：多層、小高層 （ 4） 配套：社區(qū)社有 500米長沿街大型南國風(fēng)情騎樓街鋪， 5000 m2開放式休閑場(chǎng)， 1000 m2南北中央景觀園林及大型陽光泳池，羽毛球場(chǎng)，多功能會(huì)所。 消費(fèi)者來源分析圖%%%%江南區(qū)青秀區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)其他區(qū)域消費(fèi)群購買年齡層次分析圖%41%% %2030歲3140歲4150歲51歲以上 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 21 (4) 個(gè)人月收入 —— 集中在 10002021元之間的比例最高 消費(fèi)群集中的收入以 10002021元 /月為主，高收入的客戶數(shù)量比例較低。 (3) 消費(fèi)群家庭結(jié)構(gòu) —— 以二口、三口之家為主 夫妻二人及一家三口的客戶群體所占的比重較大，夫妻二人這一客戶群體基本以新婚夫婦為主 ，屬一次置業(yè)，現(xiàn)大多都以在外租房為居住條件，因此對(duì)第一次購房都持謹(jǐn)慎態(tài)度。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 20 江南區(qū)和青秀區(qū)的客戶群體共占 62%以上，西鄉(xiāng)塘區(qū)的客戶群體占 %，上述三個(gè)群體是本區(qū)域最主要的消費(fèi)群體，其他區(qū)域中以周邊縣城客戶所占比例較大。 項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)者分析 根據(jù)現(xiàn)有的資源以及資料，對(duì)項(xiàng)目周邊兩個(gè)項(xiàng)目的客戶情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以此對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的房產(chǎn)消費(fèi)者進(jìn)行分析。 通過以上分析可以看出，該區(qū)域產(chǎn)品還是以 7685 ㎡ 的二房和 95130的三房戶型為主流，銷售速度較快的是 110120 ㎡ 左右的三房和 7685 ㎡ 的兩房。 (2) 面積在 131160 ㎡ 比例占 %，由于大面積戶型缺少需求，所以 161 ㎡以上的戶型推出量僅為 1%，而且銷售較為緩慢。現(xiàn)代城 100% 0% 0% 濱江 ? 從白沙大道板塊幾個(gè)主要樓盤的建筑占地面積與容積率方面進(jìn)行分析，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對(duì)其他區(qū)域來說最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)于其他區(qū)域較弱，區(qū)域內(nèi)別墅等高檔物業(yè)銷售速度不理想，因此建議本案立足中檔市場(chǎng)，并以多層和小高層為主?，F(xiàn)代城 m2 m2 濱江 ? 按上述數(shù)據(jù)對(duì)比，本案的占地面積較大，達(dá)到 m2，僅次于占地面積達(dá) 萬 m2的錦繡江南，在本板塊屬于大盤；而容積率方面將控制在 ，這相對(duì)于錦繡江南和翠嶺人家來說，也具有一定的優(yōu)勢(shì)。從總體上看，為了充分利用江景資源，南高北低呈階梯式布局。 濱江麗景花園都是坐北朝南以排列式或錯(cuò)落式布局。 （ 3） 良慶板塊 —— 陽光新城、鑫金麗景花園） ? 產(chǎn)品規(guī)劃布局分析 從目前項(xiàng)目周邊各大在售樓盤整體規(guī)劃布局來看： （ 1） 邕江橋頭板塊 —— 盛景名庭、雅典衛(wèi)城占地的面積在 4000m2 左右，在布局方面相對(duì)單一，都是呈 L字型布局。（金康天和人家、南國花園康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花園、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽光新城、鑫金 ? 本案占 地 （ ㎡ ），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體價(jià)格上可按略低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果項(xiàng)目在年底進(jìn)行銷售的話，銷售均價(jià)可以控制在 24002500元 /㎡ 之間，并且不排除通過策劃包裝以及產(chǎn)品提升，價(jià)格進(jìn)一步拉高的可能。