【正文】 ，和 諧 ，交流鄰 里、社區(qū)氛 圍 、 歸 屬感，一生居住建筑形式 單 一 單 一 多 樣 化容 積 率 較 高。 極低。小于 適中配套情況城市公眾 專 屬快餐式配套服 務 于流 動 人口極度缺乏缺少醫(yī) 療 、 購 物、教育、文化 藝術 配套多功能配套規(guī) 劃理念 利益至上 低成本蔓延無序 把尊重公共 權 益作 為規(guī)劃的首要目 標以人 為 本n 新城型都市社區(qū)具有清晰的城市機理以高品質、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)發(fā)展定義了其基本特征。其構成元素容易被廣為認可的一種社區(qū)形式。 新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。216。 與主城中心的距離適中，保持在 40分鐘車程以內；216。 有較好的交通通達性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接；216。 區(qū)域周邊有較好產業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數量的城市人口；216。 地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在 1小時內距離內有機場、港口等城市主要交通、信息樞紐；216。 區(qū)域與主城中心及產業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界（山、海、河、湖等），區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良；216。 規(guī)劃有一定的基礎設施配套，城市規(guī)劃預留有足夠的發(fā)展空間。238。社區(qū)案例研究n 新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟南大都市圈多中心化發(fā)展的重要一極，其長遠規(guī)劃價值更大本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城 “ 成為 歷城區(qū)和濟南東部城區(qū)的政治經濟文化中心 ” 的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項目 ”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟南多中心大都市圈的重要分支組成部分。238。城市案例研究n 結論238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地 荔湖城 —— 廣州 東 部新市 鎮(zhèn) 大型住宅社區(qū) 254萬平方米 華 南人文大 盤 形象：自然生 長 的 現 代城 主題： 新城市主義（在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤）238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 p城市背景： 06年廣州進入 住宅郊區(qū)化 階段，并時遇 亞運會 ，促進東部組團化發(fā)展，使城市加快向東發(fā)展步伐；p區(qū)域背景： 本區(qū)域作為 東部新城區(qū) ，毗鄰羅崗、增城的多個新興產業(yè)園區(qū)，當時配套不足。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調整，項目發(fā)展存在較大的機會；p開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠期規(guī)劃價值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭激烈；p客戶層面： 區(qū)域內產業(yè)結構并未組團化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對 區(qū)域認知度低。項目發(fā)展背景與本地塊有相似之處位置 廣州新塘新新公路占地 254萬 m2總建 254萬 m2容積率 1物業(yè)類型 小高層、獨立、聯(lián)排、疊加別墅外立面風格 現代風格分期開發(fā) 共分三期戶型區(qū)間 一期主力戶型： 90－ 240 m2三房－四房開盤時間 2023年 3月238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 項目基本情況238。大盤案例研究整體開 發(fā) 思路：p借助群山 +千 畝 水 庫 優(yōu)勢 自然景 觀資 源 ，以住宅開 發(fā)為 主，兼 顧 教育、餐 飲 、商 業(yè) 、休 閑 、 娛樂的復合型 現 代居住之城；p挖掘 長遠規(guī) 劃價 值 ： 短期吸引周 邊產業(yè) 客 戶 及市區(qū)投 資 及休 閑 居住 類 客 戶 ， 長遠 形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價 值 ；p注重城市功能： 賦 予社區(qū)與城市 發(fā) 展機理相契合的城市特 質 ，注重生 態(tài) 及可持 續(xù)發(fā) 展性，尊重自然，打造有機的活力社區(qū)。n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 建筑風格：城市感的現代主義風格，體現溫暖、高端的質感園林景觀風格：有序、潔凈、純粹的現代、自然的山水，建筑與自然有機結合，有 山、水、林的真自然p注重城市體驗： 賦予社區(qū) 城市功能 ，社區(qū)結構體現 城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民 產生歸屬感 ，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得項目整體價值提升；p環(huán)境價值： 基于自然之上的設計，打造 可持續(xù) +生態(tài)社區(qū) ；p產品價值： 三疊院、 15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產品提升產品競爭力；p配套價值： 體現城市感， 5分鐘進入商業(yè)，對內滿足民生消費需要，對外形成區(qū)域配套中心；p形象價值： 通過基于自然的現代風格建筑體現 溫暖的現代主義，提升私密性及美學意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。p文化價值： 用體現城市格調的元素增加城市感的生活氛圍，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、 代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動提供場所的泛會所。238。大盤案例研究n 規(guī)劃理念 廣州 金地荔湖城 238。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶需求市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端區(qū)域中高端為主區(qū)域內中端及市區(qū)中端區(qū)域中端及市區(qū)中端區(qū)域中端為主238。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶演變初期：市區(qū)占 5成中后期：區(qū)域占比 快速提升未來整體客戶來源廣州： 40%；開發(fā)區(qū)： 2025%；新塘： 2530%；其他： 1015%產品策略：一期主流需求以 經濟類別墅及類別墅 產品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強度，以較豐富的產品線，吸納廣泛層次的客源。216。 一期： 160260平經濟型別墅 產品套數占比超過三成，依托資源優(yōu)勢，樹立項目的別墅社區(qū)形象；同 時設置 洋房和高層復式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內地緣性中高端客戶、產業(yè)單位客戶；216。 二期： 隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高， 二期推出高層洋房產品；216。 戶型： 洋房產品戶型設置較廣，在環(huán)境資源較佳的位置設置 180㎡ 戶型，吸納范圍較廣的多次置業(yè) 客戶； 同時設置 80120平中小戶型高層洋房試驗市場， 吸納周邊產業(yè)園區(qū)的自住型客戶；216。 后期： 后續(xù)隨著 市場的逐漸成熟和客層外溢 推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市發(fā)展的脈搏。238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 產 品策略：216。 首期開盤時已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套， 結合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點，形成社區(qū)中心， 較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢，提升了項目的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度；216。 具特色的 商業(yè)街和中心節(jié)點 設計，增加了項目特色，營造獨特的生活氛圍商業(yè)＋景觀中心節(jié)點238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 價格策略：首期采取 總 價控制、價格 讓 渡策略，同 時 提升 產 品的附加 值 ，以高性價比淡化區(qū)位劣 勢物業(yè)類型 面積（㎡） 總價疊拼 160－ 260 低總價洋房 小高層洋房 88－ 120公寓 47－ 90小高層洋房238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州金地荔湖城 n 典型郊區(qū)大盤的成功關鍵因素與啟示216。 開發(fā)策略： 強調 展示、配套先行的開發(fā)理念 ，以可持續(xù)發(fā)展的良性運作獲得土地升值和 產品溢價的長期收益 。216。 客戶策略：注重客戶的歷史演變， 根據區(qū)域人口時間及空間分布控制產品策略 ；216。 產品策略：多元化產品 ， 大盤開發(fā)歷時彌久，開發(fā)戰(zhàn)略注重區(qū)域發(fā)展及客群的歷史演變，產品序列具有前瞻性；對應客戶策略，豐富產品類型，迎合各層次客戶的不同需求；216。 配套策略：兼顧開發(fā)成本及配套運營效率 的前提下，配套設施建設與住宅分期開發(fā)緊密結合，為住宅提供價值點；216。 價格策略 : 通過規(guī)劃長遠價值及產品適度創(chuàng)新， 提升產品高性價及投資屬性，隨項目的認同度和成熟度的變化，調整價格策略。238。類似案例研究廣州金地荔湖城 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項目整體定位v 項目規(guī)劃建議238。發(fā)展模式研究n 開發(fā)模式 ——由單純住宅向主題化邁進開發(fā)模式 模式概述 成功因素 典型項目單純住宅模式由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項目，贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，通過開發(fā)的效率與土地升值贏利；作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步轉向復合型、主題化發(fā)展u功能配比多元化、合理化u發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進u合理的開發(fā)周期與分區(qū)u土地政策寬松u雖處城市外圍但交通方便金地荔湖城、碧桂園鳳凰城主題驅動模式隨著競爭的日益激烈，經歷了單純的郊區(qū)住宅大盤之后，大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質，實現產品差異化，增強對客戶的吸引力u適應市場需求及社會發(fā)展方向u體現主題的硬件設施建設先行u營銷主題社區(qū)文化u宣傳推廣緊密圍繞主題展開奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社區(qū)、成都世紀城（會展）旅游地產模式利用、改造項目自身較強的自然景觀優(yōu)勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點，通過熱點的形成帶動區(qū)域 土地升值，進而開發(fā)住宅等物業(yè)，其核心是旅游或主題娛樂，住宅是配套u旅游、主題樂園助推拿地u旅游、主題樂園提升土地價值u地產開發(fā)快速實現價值華僑城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產模式 以某一種工業(yè)產業(yè)為核心依托 u工業(yè)發(fā)展帶來人流的聚集北京星網工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務花園）模式 以花園式辦公環(huán)境促進地產的開發(fā) u工業(yè)用地，辦公環(huán)境的郊區(qū)化 北京總部基地產業(yè)整合模式 通過具有盈利能力特色產業(yè)的經營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)u總體規(guī)劃，分步實施，先定產業(yè)，再定開發(fā)思路；u分散開發(fā)降低風險，提高盈利u規(guī)劃合理銜接長春汽車新城、綠地盤龍谷文化城根據不同地塊先天資源，以分主題驅動模式，提升分期地塊的號召力及分地塊附加值238。發(fā)展模式研究n 開發(fā)模式 ——盈利模式選擇盈利模式 條件 特征 對企業(yè)要求 與本項目契合度n純高端豪宅n—— 資源追求高額溢價l強勢的資源（自然、人文、人造等）l容積率一般 1l銷售速度一般比較慢l需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入l私密社區(qū)l客戶沒有區(qū)域限制l高額的資金投入l企業(yè)財務狀況允許回現緩慢 n多元產品線 ——高端產品獲取溢價，中端產品獲取現金流l有較佳的資源（自然、人文、人造）可以依托l(wèi)要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套l容積率一般 l性價比高銷售速度較快l兼顧回款速度和溢價l需要投入部分生活配套l對城區(qū)客戶依賴較重l較高的資金投入 √n中低端物業(yè) ——追求現金流速度l沒有可依托的強勢資源l中等容積率l靠低價獲得銷售速度l需要投入部分生活配套l對城區(qū)客戶依賴較重l品牌要求低 多元產品線不是簡單的物業(yè)組合，價值層級細分指導下的開發(fā)次序更重要238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)產品特征： 根據客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產品并將成為承載多元價值的復合型社區(qū)238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設計特征 (一 )社區(qū)內部多樣性： 多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。p功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動的開展，在與城市相對較遠的距離滿足日常生活的基本需要。p產品的多樣性 :通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。易交流性：p 社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質居住者的交流。p 采用組團式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多的交流機會。p 社區(qū)內部規(guī)劃社區(qū)會所，體現新的生活方式，同時提供更豐富品質及公共交流空間人文性p 公共中心、步行道路為人提供充分的交流機會及安全歸屬感；p 別具匠心的鄰里特征和個性，明細的社區(qū)導視系統(tǒng)為居民提供舒適體驗238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設計特征 (二 )社區(qū)個性p 通過社區(qū)的標志性建筑，以及圍墻，道路等是的松散型社區(qū)具備明確的邊界感與領域感。p 強化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。p 通過整體建筑的特色風格，特別是啟動社區(qū)的建筑風格，確立新城型社區(qū)在所在區(qū)域內的領袖性地位，與標志性，樹立自身地位。居住舒適性p 由客戶核心價值點出發(fā) ,社區(qū)必須具有舒適的居住密度。p 社區(qū)內部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢的景觀，即對外部要有一定的視覺撞擊。同時景觀的規(guī)劃 也遵循項目增加公共活動空間的原則，適度的增加社區(qū)內部景觀節(jié)點性的規(guī)劃。發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項目整體定位v 項目規(guī)劃建議238。 項目整體定位 — 回顧城市大都市圈重要一極新城型都市社區(qū)