【正文】 公司、濟(jì)南魯冠、山東飛洋、濟(jì)南中建建筑設(shè)備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿(mào)易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機(jī)械廠現(xiàn)狀 入住企業(yè) 14家，未來(lái)預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶 來(lái)源 工廠情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右部分企業(yè)為港臺(tái)資背景有比較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力因照顧企業(yè)原因，每天需往來(lái)于區(qū)域之間，大部分高層非濟(jì)南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購(gòu)房需求工作便捷性投資，性價(jià)比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)238。力諾科技園n 企業(yè)中高管有一定財(cái)富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群基礎(chǔ)潛在客戶 企業(yè)情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽(yáng)、力諾瑞特、力諾電力、宏濟(jì)堂制藥和雙虎集團(tuán)五大產(chǎn)業(yè)中等收入，有一定財(cái)富積累工作相對(duì)穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房高層區(qū)位力諾科技園238。郭店工業(yè)區(qū)n 企業(yè)高層來(lái)自省內(nèi)各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南山松工程機(jī)械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟(jì)南中大國(guó)際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟(jì)南旭升金屬物資有限公司、濟(jì)南豐潤(rùn)達(dá)建材有限公司、濟(jì)南重工晨光起重機(jī)制造有限公司 、濟(jì)南正大有限公司 、老萬(wàn)熱能科技（山東）有限公司 濟(jì)南金糧面粉有限公司 、濟(jì)南魯東耐火材料有限公司、濟(jì)南大板輕型建材有限公司、濟(jì)南新龍化工有限公司、濟(jì)南鋼遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)有限公司、濟(jì)南興祥源實(shí)業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟(jì)南新潤(rùn)澤實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)狀 以重工業(yè)上下游及周邊產(chǎn)業(yè)為主，未來(lái)預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)238。從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購(gòu)買(mǎi)能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營(yíng)業(yè)主，未來(lái)該群體的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)私營(yíng)業(yè)主來(lái)自全國(guó)各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財(cái)富有一定積累，整體購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)對(duì)于區(qū)域內(nèi)生意人，資金占用量不宜過(guò)大，為經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品、以及性價(jià)比突出的別墅及小高層產(chǎn)品的需求客群區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來(lái)功能定位v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件238。唐冶新城對(duì)外交通依靠經(jīng)十路與世紀(jì)大道唐冶新城主城區(qū)機(jī)場(chǎng)章丘淄博濟(jì)青高速青銀高速繞城環(huán)線216。通過(guò)經(jīng)十路與世紀(jì)大道，東西連接主城區(qū)與章丘。至主城區(qū)： 駕車(chē) 22分鐘， 公交平均 50分鐘至章丘市區(qū)： 駕車(chē) 30分鐘， 公交平均 64分鐘濟(jì)萊高速世紀(jì)大道經(jīng)十東路238。道路體系發(fā)達(dá)，公眾交通嚴(yán)重滯后，通勤成本高唐冶與濟(jì)南的公眾交通尚未納入濟(jì)南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長(zhǎng)途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南市區(qū)居民對(duì)城鄉(xiāng)公交認(rèn)可度低，區(qū)域交通方式亟待改善?，F(xiàn)有的中長(zhǎng)途城鄉(xiāng)公交：（ 1）從公交駕校至濟(jì)南職業(yè)學(xué)院的線路 1條（ 2）文化路東口至虎門(mén)線路 3條（ 3）文化路東口至南泉線路 1條（ 4）文化路東口至商職學(xué)院線路 1條（ 5）洪家樓至大正路線路 1條（ 6）洪家樓至雞山村線路 1條（ 7）洪家樓至孫村線路 1條238。濟(jì)南軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：將極大降低通勤成本216。濟(jì)南市政府于 2023年 6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術(shù)咨詢簽約，標(biāo)志著濟(jì)南市軌道交通建設(shè)工作正式啟動(dòng)。216。唐冶距主城區(qū)較遠(yuǎn)，主要體現(xiàn)在通勤成本上，交通方式的轉(zhuǎn)變，將極大的縮短唐冶與主城區(qū)的時(shí)間距離。新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預(yù)測(cè)238。國(guó)內(nèi)新城的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的，政府是最有力的資源統(tǒng)籌調(diào)度者城市 政府作用 結(jié)果216。深圳216。東莞216。南京216。鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo)?中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會(huì)?政府高調(diào)搬遷至市民中心?區(qū)域價(jià)值提升至全市最高?帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)?2023年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷?10年間未發(fā)展，住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?多次舉辦南京新 CBD論壇?申辦十運(yùn)會(huì)?吸引開(kāi)發(fā)商早期介入開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)?河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升?新區(qū)方案國(guó)際招標(biāo)?提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)?高檔住宅、寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)238。深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了 “ 郊區(qū) 新區(qū) 新城 ” 的飛躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔(dān)城市功能（平穩(wěn)發(fā)展期）房地產(chǎn)快速發(fā)展（全面建設(shè)期）產(chǎn)業(yè)初步形成（建設(shè)初期）區(qū)域初步發(fā)展（啟動(dòng)期）時(shí)間成為城市又一中心，發(fā)展另一級(jí)大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐區(qū)域，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲公共配套進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位、區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)12345216。大量開(kāi)發(fā)商（萬(wàn)科、中海、珠江合生、佳兆業(yè)等）紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展216。片區(qū)住宅均價(jià)有原來(lái)的 2023元 /㎡漲到 7000元 /㎡216。2023年 11月開(kāi)始建設(shè)坂雪崗大道（南段），建成后與市區(qū)直接相連216。輕軌 11號(hào)線設(shè)有雪崗車(chē)站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。坂雪崗規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的新區(qū)216。公交線路設(shè)計(jì)被納入到市內(nèi)的公交線路總體規(guī)劃216。坂雪崗劃入大深圳城市發(fā)展的新城范圍內(nèi) 新城中心 發(fā) 展的 規(guī) 律238。新城中心發(fā)展規(guī)律 1—— 各物業(yè)演變周期n 新城中心開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅 辦公 商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開(kāi)發(fā)周期一般在 10年以上新城中心成功開(kāi)發(fā)次序216。不同新城中心的開(kāi)發(fā)歷程基本一致216。不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同，則開(kāi)發(fā)周期不同216。功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善開(kāi)發(fā)類型商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目居住項(xiàng)目市政配套開(kāi)發(fā)次序規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)政府相關(guān)部門(mén)辦公物業(yè) 中高檔辦公 高檔辦公中高檔住宅 高檔住宅土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施市政設(shè)施 政府公務(wù)類設(shè)施時(shí)間 03年 45年 610年 10年后238。新城中心發(fā)展規(guī)律 2—— 住宅演變周期n 一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在 3年以上深圳中心區(qū)合肥政務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢(qián)江新城12KM233KM24KM21998202320232023202320232023202320232023住宅集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上12年 ＞ 3年規(guī)劃期 建設(shè)期 快速成長(zhǎng)期 穩(wěn)定繁榮期住宅供應(yīng)238。新城中心發(fā)展規(guī)律 3—— 商業(yè)、商務(wù)演變周期n 商業(yè)和商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)成功一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動(dòng) 810年規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開(kāi)建設(shè)始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開(kāi)始承擔(dān)城市功能規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 繁榮穩(wěn)定期空間歷程時(shí)間歷程住宅供應(yīng)量曲線寫(xiě)字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線商業(yè)和商務(wù)供應(yīng)峰值點(diǎn)238。新城中心發(fā)展規(guī)律 4—— 人口演變與物業(yè)的匹配周期n 新區(qū)人口是個(gè)不斷演變的過(guò)程，其中領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期迅速形成階段項(xiàng)目建設(shè)人口特征標(biāo)志規(guī)劃期、啟動(dòng)期：建設(shè)期快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期無(wú)人氣時(shí)間216。政府前期造勢(shì)216。住宅用地出讓216。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。公共設(shè)施建設(shè)投資客、豪宅客商務(wù)人士、領(lǐng)先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者216。政府公建建設(shè)216。政府部門(mén)搬遷216。高檔住宅建設(shè)216。住宅和寫(xiě)字樓商業(yè)用地出讓216。公眾對(duì)新區(qū)前景不確定216。寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)216。大型商業(yè)開(kāi)發(fā)216。區(qū)域基本成熟216。區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢216。公眾對(duì)區(qū)域確立信心216。區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎216。區(qū)域成為活力中心，216。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活基礎(chǔ)設(shè)施 住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫(xiě)字樓、商業(yè)大型綜合體大型的 MALL238。新城中心發(fā)展規(guī)律 5—— 綜合物業(yè)n 綜合體商業(yè)和商務(wù)公寓在具備發(fā)展條件后啟動(dòng)，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利深圳萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 ……綜合體客戶消費(fèi)特征為體驗(yàn)性和娛樂(lè)休閑性消費(fèi)，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 ……238。新城中心發(fā)展規(guī)律 6—— 商業(yè)與商務(wù)n 商業(yè)和商務(wù)公寓的成功運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目后期以及區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有極大的提升作用216。成功的商業(yè)和商務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)博取項(xiàng)目后期、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的直接影響因素。216。SOHO中國(guó)在北京 CBD成功開(kāi)發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務(wù)）后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟(jì)收益；216。華潤(rùn)置地成功運(yùn)作深圳萬(wàn)象城商業(yè)項(xiàng)目，后期公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價(jià)格新高價(jià)格成功的商業(yè) /商務(wù)前期成功運(yùn)作商務(wù) /商業(yè)綜合體鮮明價(jià)格曲線一般項(xiàng)目?jī)r(jià)格曲線項(xiàng)目分期 /時(shí)間Soho公寓價(jià)格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預(yù)測(cè)238。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n 根據(jù)新城中心的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)周邊產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初具規(guī)模時(shí)，新區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律唐冶新城尚未進(jìn)入快速發(fā)展通道入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團(tuán)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大，綜合性增強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升，產(chǎn)業(yè)的樞紐指向性明顯強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的融合性加強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開(kāi)始顯現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共同成為新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為集群，復(fù)合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)隨著濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和周邊條件的不斷改善，濟(jì)南進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將逐漸明顯發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)初期起步階段 快速成長(zhǎng)階段 成熟階段238。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，隨之而來(lái)產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來(lái)源會(huì)更加廣泛周邊產(chǎn)業(yè)鏈客戶導(dǎo)入制造業(yè) 物流業(yè) 貿(mào)易新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要?jiǎng)恿ι藤Q(mào)公司老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情節(jié)弱，一般有置業(yè)需求公司高校中高層，收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作原因，在濟(jì)南置業(yè)需求強(qiáng)烈238。唐冶新城發(fā)展分析結(jié)論n 唐冶新城當(dāng)前處于產(chǎn)業(yè)初步形成的建設(shè)期（初步起步階段）唐冶新城將在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)迅速發(fā)展，但尚不能成熟政府規(guī)劃216。唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用216。目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力交通條件 216。立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟216。區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)216。現(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)數(shù)量少， “ 配套完善，環(huán)境優(yōu)美 ” 成為區(qū)域的明顯特征216。土地供應(yīng)：周邊區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊238。新城背景下的客戶演變n 伴隨唐冶新城的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、休閑居住及被動(dòng)外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動(dòng)外溢客戶轉(zhuǎn)變前期 中期 后期客戶比例50%30%10%年份 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19被動(dòng)外溢人群休閑居住客群投資客產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶主動(dòng)外溢人群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 前期 中期 后期區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 配套逐步完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套成熟，生活便利，人氣旺客戶變化 價(jià)格外溢人群＞休閑居住＞地緣人群＞產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞休閑居住人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位當(dāng)前所處階段房地產(chǎn)市場(chǎng)研究04v 新格局及客群競(jìng)爭(zhēng)v 不同物業(yè)市場(chǎng)v 周邊土地及項(xiàng)目v 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘238。將來(lái)的城市格局下的房地產(chǎn)市場(chǎng)：徹底顛覆原有市場(chǎng)空間格局和空