【正文】 銀豐唐冶項目前期發(fā)展策劃思路匯報謹(jǐn)呈：山東銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （中國）山東公司169。 2023特別提示 ：本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸 ( 中國 ) 所有 。在獲得 書面許可之前，不得擅自對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布。本報告匯報思路項目定位體系項目規(guī)劃建議項目啟動區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場表現(xiàn)目標(biāo)界定與本體分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01v 宏觀經(jīng)濟v 城市規(guī)劃v 政策環(huán)境238。中國經(jīng)濟高歌猛進(jìn)? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值從 2023年 99214億元猛增到 2023年 340507億元，增長了 343%， 2023年有望實現(xiàn)翻兩番。? 中國經(jīng)濟的高歌猛進(jìn)全面推動了社會經(jīng)濟各個層面的發(fā)展，特別是為中國城市化進(jìn)程提供了澎湃的動力?？颇?數(shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟比 86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比 53%城市人口占全國人口百分比 %238。城市化進(jìn)程相對滯后? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟總量占全國經(jīng)濟總量的 86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為 53%；城市人口占全國人口約 %， 城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動力。? 中國經(jīng)濟增長依然處于高速增長通道，非農(nóng)業(yè)部門增長空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長。 城市化進(jìn)程必然要深化和加速 。238。城市化進(jìn)程闊步前行年份 城鎮(zhèn)人口（億人） 城市化 率 新增城鎮(zhèn)人口（億人）2023年 % ——2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 —— 2023年 % 2023年 % ? 在經(jīng)濟推動下，中國城市化進(jìn)程闊步前行，2023年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。? 城市規(guī)模擴張，城市人口規(guī)模增長已成為近年來中國社會發(fā)展的一個重要特點和關(guān)鍵性趨勢。238。濟南也同樣進(jìn)入了城市化快速擴張的發(fā)展階段n 濟南城市化進(jìn)程處于加速階段，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速增長期排名 城市 GDP(億元 ) 增速1 上海 %2 北京 %3 廣州 %4 深圳 %5 天津 %6 蘇州 7400 11%7 重慶 6527 %8 杭州 10%9 無錫 5000 %21 濟南 %人均 GDP 濟南 7414 ——2023年全國各城市 GDP排名GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展GDP與房地 產(chǎn)發(fā) 展模式房地 產(chǎn)發(fā) 展 階 段與人均 GDP關(guān)系國 際 通用衡量 標(biāo) 準(zhǔn)發(fā) 展 階 段 啟 動 期 發(fā) 展期 快速增 長 期 穩(wěn) 定 發(fā) 展期人均 GDP（美元） 1000～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征 超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型近幾年 濟 南 GDP增速216。 單中心城市擴張 216。 大都市化形成 216。 都市群形成對外形成區(qū)域中心主城 新城新城新城新城濟南 北京特征：舊城改造 +新城規(guī)劃對內(nèi)形成大都市從單核向多核轉(zhuǎn)變下新成中心地位加強，對外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢。238。將從目前的入門級大城市發(fā)展成都市圈的核心n 資源集聚效應(yīng)加劇，作為 “ 區(qū)域中心 ” 的城市地位得到加強，處于大都市形成過程中238。將由目前單核城市發(fā)展成為帶狀組群城市n 未來城市空間結(jié)構(gòu)呈 “ 帶狀組群 ” 布局結(jié)構(gòu)分布216。通過對區(qū)域經(jīng)濟、交通、資源等方面進(jìn)行綜合分析，濟南市城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)呈 “帶狀組群 ”式布局結(jié)構(gòu)分布。北京：單核城市空間青島：組群城市空間 深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；中心城建設(shè)用地規(guī)模將由 2023年的 295平方公里增至 410平方公里。 重大利好：216。 全運會大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)成就： 全運會奧體中心場館及相關(guān)配套建設(shè)催化城市面貌更新；216。 舊城區(qū)大規(guī)模改造： 小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動；216。 東部高新區(qū)建設(shè)： 高新區(qū)成為濟南新的經(jīng)濟增長極，城市化區(qū)域加速擴大；216。 市政府東遷： 政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進(jìn)程；216。 西部交通條件改善： 張莊機場搬遷、臘山物流商務(wù)基地打造與高鐵新客站建設(shè)，改善西部環(huán)境。階段特征：216。舊城改造與新城規(guī)劃同步進(jìn)行；216。城市外圍區(qū)域認(rèn)知迅速提升；216。城市建設(shè)以大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，迅速提高人們生活水平。238。直接表象就是各種利好因素對于不同區(qū)域的發(fā)展推動n 城市化與規(guī)劃利好激勵下，城市迅速擴張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟南城市面貌鳥瞰濟南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟南城市規(guī)劃和發(fā)展結(jié)構(gòu)的改變，城市發(fā)展速度迅速，新城的發(fā)展將出現(xiàn)跳躍式前進(jìn)。238。城市規(guī)模擴張的同時，城市形象和功能也將不斷強化n 發(fā)展勢頭強勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城部分規(guī)劃海爾綠城全運村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗，項目實現(xiàn)園林實景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟南市場比較少見的高端精裝產(chǎn)品。 中海 奧龍觀邸中海 紫御東郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢以及相對稀缺的山體別墅實現(xiàn)市場突破，中海物業(yè)服務(wù)也高于濟南市場平臺。濟南萬達(dá)廣場萬達(dá)擁有全國多個城市中心綜合體開發(fā)經(jīng)驗，大戶型產(chǎn)品豪華精裝以及 6米左右客廳開間，沖擊了濟南客戶的市場認(rèn)知，迅速實現(xiàn)了項目形象突破。恒大名都唐冶第一個多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會所展示布置也突破了濟南市場水平。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。 階段特征：一線品牌開發(fā)商高產(chǎn)品力震動當(dāng)?shù)厥袌?，客戶需求被迅速激發(fā)，隨著買家成熟度的提高和競爭的加劇，未來面臨開發(fā)模式與本土需求精準(zhǔn)對位問題，濟南房地產(chǎn)市場開始步入產(chǎn)品競爭階段。238。城市發(fā)展為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了蓬勃動力n 品牌開發(fā)商大舉進(jìn)駐帶來房地產(chǎn)市場繁榮并走向成熟物業(yè)類型 優(yōu)勢分析 影響判斷別墅 屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實力強 影響較小高端洋房豪宅 多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強的二次置業(yè) 影響較小自住中小戶型 90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成 影響較小商用物業(yè) 包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進(jìn)入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。 影響較小中心區(qū)物業(yè) 一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛 影響較小贈送面積的中小戶型 90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈送面積，這樣的戶型會受到市場的追捧 影響較小238。當(dāng)前出臺的房產(chǎn)政策對不同物業(yè)影響程度不一n 對市場影響：豪宅、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小238。城市宏觀研究n 小結(jié)中國經(jīng)濟推動了中國澎湃的城市化進(jìn)程；濟南城市化動力充裕，城市空間將從目前單核城市成長為帶狀組群城市；濟南城市擴張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性機遇；相對于當(dāng)前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長期發(fā)展趨勢，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位 v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件根據(jù)國內(nèi)外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。每一城市組群構(gòu)成城市功能上的一個重要節(jié)點，擔(dān)負(fù)著不同層級城市中心的職責(zé)。238。組群城市空間具有多中心結(jié)構(gòu)n 深圳 ——以交通主軸貫穿的多城市中心分工協(xié)作的組群城市空間系統(tǒng)新中心根據(jù)規(guī)劃， 東部為濟南主城區(qū)的主要發(fā)展方向。 在重點片區(qū)建設(shè)上，將把唐冶新城建設(shè)成為 以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。238。唐冶新城將成為未來多個城市副中心之一n 唐冶 ——以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心238。唐冶新城在多組群發(fā)展中具有先發(fā)優(yōu)勢n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)啟動，歷城政務(wù)區(qū)建設(shè)初見成效n高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。入住企業(yè)：正大集團、三星化學(xué)等。n孫村郭店彩石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬人。進(jìn)駐企業(yè)：浪潮、將軍集團等。唐冶位于高新區(qū)和孫村產(chǎn)業(yè)區(qū)等片區(qū)的有效輻射范圍內(nèi)唐冶片區(qū)處于幾個產(chǎn)業(yè)片區(qū)企業(yè)活動的經(jīng)濟輻射范圍之內(nèi)，作為新城對周邊片區(qū)的吸納作用較強。隨著規(guī)劃進(jìn)度的實施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此基礎(chǔ)上區(qū)域住宅空間和商務(wù)空間需求逐步的增強。n空港組團：城市副中心之一規(guī)劃用地面積 2030平方公里、人口 15萬。n兩河莊科章錦漢峪等片區(qū)：居住片區(qū)規(guī)劃用地 80平方公里、人口 22萬左右。238。唐冶新城是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域n 唐冶新城位于東部新城組團中心，是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城發(fā)展有巨大推動作用濟南市重點空間布局建設(shè)規(guī)劃《 濟南城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》東部城區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點，加快推進(jìn)孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設(shè)，啟動建設(shè)唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設(shè)，同步配建生活服務(wù)設(shè)施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心216。孫村 “撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū) ”，納入高新區(qū)范圍216。在濟南市 20232023年總規(guī)中唐冶新城明確定位為濟南東部城區(qū)中心 ，重點發(fā)展 物流 ，是濟南城市空間拓展的重要區(qū)域216。唐冶西城 功能定位 為：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心聚集區(qū)和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、可持續(xù)發(fā)展型、生態(tài)自然型的標(biāo)志性山水之城、 宜居之城、體育健康之城，使之成為省城東部城區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心和濟南市 “大經(jīng)十路 ”發(fā)展帶的新亮點238。但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時間差n 目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域　 已有配套 規(guī)劃配套教育 青干院唐冶鎮(zhèn)小學(xué) 伊頓國際雙語幼兒園恒大名都小學(xué)醫(yī)療以門診為主最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)商業(yè) 無 銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館城市路網(wǎng)建設(shè)郭店中學(xué) 省實驗分校唐冶小學(xué)青干院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園 銀座 /太平洋百貨近幾年唐冶新城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。商業(yè)配套的真正發(fā)展還需要人氣的帶動。 經(jīng)十路世紀(jì)大道東繞城高速膠濟鐵路圍子山區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件238?？臻g上看，處于多個工業(yè)園區(qū)的包夾之中n 在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個產(chǎn)業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，部分園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到比較成熟的水平，產(chǎn)業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢。眾多高新技術(shù)企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經(jīng)入駐。產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非?？捎^，而且將持續(xù)增長。238。符合濟南城市擴張的一般規(guī)律n 外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充。工業(yè)的發(fā)展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設(shè)是濟南城區(qū)拓展的主要動力。工業(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充。238。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動n 唐冶新城目前已經(jīng)進(jìn)入到非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產(chǎn)業(yè)、歷城政務(wù)功能和擬引進(jìn)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)劃啟動初期。歷城區(qū)政務(wù)中心 歷城區(qū)體育館238。孫村信息產(chǎn)業(yè)與彩石教育板塊n 高校教師、信息產(chǎn)業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費力較強，為洋房、高層需求形成良好基礎(chǔ)　 山東經(jīng)濟學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)學(xué)院 孫村未來信息產(chǎn)業(yè)客戶 已入住孫村 彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會有大量高收入的信息產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強消費力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟學(xué)院、商職、青干院和建大教師購買，周邊高校是本項目高層、洋房的巨大消費力商職經(jīng)濟學(xué)院青干院山東經(jīng)濟學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院區(qū)位238。臨港南區(qū)n 私營業(yè)主及企業(yè)中高層收入水平高，購買力強，區(qū)域情節(jié)弱，為別墅及洋房類物業(yè)形成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟南升曉精密機械有限公司、山東佳誠工程機械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟南建筑機械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟南固得電子器件