【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目是由北京京客隆超市連鎖有限公司投資興建的商業(yè)企業(yè)。建設(shè)項(xiàng)目為酒仙橋商場拆除后在原址新建。平方米，其中營業(yè)面積28,000平方米。根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，本項(xiàng)。飲、休閑、娛樂、健身、美容等。購物中心還建有18,000平方米的。預(yù)計本項(xiàng)目建成后第一年全年銷售額。3公里，輻射商圈6公里。本商圈的特點(diǎn)為商圈層次分明，交通比較。帶來較大的發(fā)展空間。商圈內(nèi)常住人口23萬人，因地處老工業(yè)區(qū)，下崗和老年退休職工較多，購買力居中等偏低水平，流動人口少。由于住宅建設(shè)的發(fā)展，這個地區(qū)今后三年左右將新。增12萬人口，購買力總水平將有較大程度的提高。超市的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)，競爭者不會構(gòu)成較大威脅。同時，從本地區(qū)實(shí)際情況考慮，為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，滿足人們多方。本項(xiàng)目已列入市、區(qū)政府部門的規(guī)劃之中，有政府。的大力支持，市場環(huán)境看好，因此是可行的。和平房鄉(xiāng)與之相鄰的一小部分區(qū)域。

　　

【正文】 代客交款制度，免除顧客拎著大包小包、東張西望尋找收銀臺和排隊等候交款之苦；試行代購服務(wù)，尤其是針對團(tuán)體客戶，以及為酒仙橋購物中心的會員或持卡人代購本賣場沒有的商品，且售后服務(wù)同樣完善，以此表明賣場有限、商品有限，但服務(wù)無限。提倡“零干擾服務(wù)”、“零購物風(fēng)險”等，真正為顧客提供超值、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使顧客有一種回家的感覺，使商場成為顧客之家。 五、營銷策略 （一） 促銷策略 實(shí)行客戶關(guān)系管理，建立積分卡、會員卡制度，建立顧客購物信息庫，為今后的進(jìn)貨、經(jīng)營、開展 促銷活動提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。 通過實(shí)行這種制度培養(yǎng)消費(fèi)者的忠誠度，以及吸引更多的顧客。對擁有積分卡、會員卡的個人，采用多種促銷形式如打折、優(yōu)惠券、現(xiàn)金返還、抽獎，或提供洗車、洗衣、美容美發(fā)、電腦拍照等方面的免費(fèi)服務(wù)。 加大文化促銷的力度，利用各種節(jié)假日進(jìn)行親情促銷，如教師節(jié)、父親節(jié)、母親節(jié)、情人節(jié)、重陽節(jié)等，將促銷融入親情的特色服務(wù)之中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 打折、降價仍然是重要的促銷方式，要使消費(fèi)者感覺真正得到了實(shí)惠。不搞價格戰(zhàn)不等于不在價格上做文章，如每天都有降價商品，而且放在顯著的位置上?？刹扇§`活的組合促銷策略 ，根據(jù)不同的時間，不同種類的商品，針對不同的消費(fèi)群體，采用不同的降價促銷組合，避免單一的價格戰(zhàn)。 （二）多種促銷方式 對季節(jié)性、時令性商品，選擇某類特殊產(chǎn)品，針對特定人群，以足夠低價、特價或折扣等方式進(jìn)行銷售，以吸引消費(fèi)者。 對新產(chǎn)品可以采取免費(fèi)試用、現(xiàn)場展示和示范、贈送配套用品等形式，讓顧客了解此類產(chǎn)品，刺激購買欲望。 對于大眾性、購買頻率較高的商品，可根據(jù)時令定價，以足夠低價樹立京客隆物美價廉的整體形象，將一部分競爭對手的顧客吸引過來。 主題促銷， 選擇系列化商品，突出促銷主題，如新生入學(xué)時的文具促銷、結(jié)婚旺季時的婚慶用品促銷等等。 開設(shè)免費(fèi)購物班車，劃定班車路線，吸引輻射商圈和商圈以外的居民經(jīng)常光顧酒仙橋購物中心。 （三）廣告策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 采取主流報紙定期廣告、郵寄、派送海報，配合店內(nèi)海報，以及促銷活動和廣告宣傳相結(jié)合的廣告策略。 店內(nèi)海報（ POP）和郵寄海報（ DM）是消費(fèi)者接觸最多的廣告方式。其中店內(nèi)海報有一定的效果，但僅限于已經(jīng)來此購物和途經(jīng)此地的消費(fèi)者才能知曉，影響范圍較小。郵寄海報的廣告形式，由于成本較高，不能經(jīng)常采用，但剛開 業(yè)時，可適當(dāng)做這樣的廣告，且要有一定的聲勢。社區(qū)型購物中心一定要把商品信息、價格信息告訴本社區(qū)的居民，以便他們前來購買。 報紙是現(xiàn)代社會有效的廣告載體。在主流報紙上定期刊登促銷信息的方式值得借鑒。在《北京晚報》、《北京青年報》、《北京晨報》、《京華時報》等銷售量較大的報紙上，定期選幾種有代表性的不同類別的商品登出具有足夠吸引力的特價信息（如：洗衣粉、休閑食品、熟肉類、日用品等各選一兩種），以較大篇幅和醒目的顏色、文字進(jìn)行宣傳。這種方式的宣傳范圍大，重點(diǎn)突出，效果優(yōu)于海報，成本較低。 另外，在途經(jīng)酒仙橋的 公交車上做車體廣告，也是一種有效的廣告形式。 需要強(qiáng)調(diào)的是購物中心應(yīng)該根據(jù)整體發(fā)展戰(zhàn)略、年度銷售目標(biāo)等制定全年統(tǒng)一的廣告計劃，與促銷計劃、公關(guān)活動相配合，減少廣告活動的隨意性和盲目性。在形式上，應(yīng)將以上幾種廣告形式綜合運(yùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 用。 六、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 根據(jù)購物中心的特點(diǎn)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案是：在京客隆公司領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)酒仙橋購物中心和酒仙橋超市。兩個單位平行運(yùn)轉(zhuǎn)，沒有領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。購物中心同超市是出租與承租關(guān)系。購物中心實(shí)行招商經(jīng)營、統(tǒng)一管理，設(shè)置扁平型的組織機(jī)構(gòu)，出租部分自主經(jīng) 營，自負(fù)盈虧。超市實(shí)行店長制。參見圖 61，購物中心組織架構(gòu)圖。 圖 61 酒仙橋購物中心組織架構(gòu)圖 京 客 隆 公 司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購物中心 購物中心實(shí)行招商經(jīng)營和部分商品自營相結(jié)合的經(jīng)營形式，百貨商品的經(jīng)營實(shí)行進(jìn)銷分離、統(tǒng)一核算，招商由購物中心組織運(yùn)作。購物中心對全部營業(yè)設(shè)施實(shí)施整體的統(tǒng)一管理。其主要內(nèi)容包括三個方面： 參見圖 62，購物中心內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)圖。 圖 62 購物中心內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)圖 其他各類承租戶 出 租 出 租 承 租 承 租 酒 仙 橋 購 物 中 心 總 經(jīng) 理 副 總 經(jīng) 理 酒仙橋購物中心 酒 仙 橋 超 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 超 市 京客隆酒仙橋超市作為由京客隆總部集中統(tǒng)一管理的連鎖門店之一，商品采購、配送、財務(wù)等都應(yīng)由總部負(fù)責(zé)，因此組織結(jié)構(gòu)應(yīng)采用店長制。參見圖 63，超市組織架構(gòu)圖。 圖 63 超市組織架構(gòu)圖 超 市 店 長 行 政 事 務(wù) 部 招 商 租 賃 部 現(xiàn) 場 管 理 部 設(shè) 備 動 力 部 客 戶 服 務(wù) 部 營 銷 管 理 部 安 全 保 衛(wèi) 部 人 力 資 源 部 財 務(wù) 部 應(yīng) 急 處 理 部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）人力資源配置 勞動定員，超市 150 人，購物中心 350 人，合計 500 人。 強(qiáng)化管理、培訓(xùn)。購物中心及超市的員工都要由購物中心統(tǒng)一組織培訓(xùn)。 （ 1）新員工培訓(xùn) 在新員工辦理聘任手續(xù)時，購物中心人力資源部要對新員工進(jìn)行登記，安排崗前培訓(xùn)。對需持上崗證方可上崗的員 工，應(yīng)將員工上崗證登記入冊。對無上崗證者，組織上崗資格考核工作。 （ 2）員工培訓(xùn)手冊制度 新員工到崗后，發(fā)放酒仙橋購物中心員工培訓(xùn)手冊，員工每參加一次培訓(xùn)，均在培訓(xùn)手冊上登記。每周或每半月安排一次違規(guī)人員培訓(xùn)；根據(jù)每月活動目標(biāo)，進(jìn)行針對性的教育訓(xùn)練課程，如禮貌用語一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 百句競賽、店內(nèi)指引問答等。每年度對每位員工培訓(xùn)手冊進(jìn)行審核。 （ 3） 管理人員進(jìn)修培訓(xùn)制度 為提高購物中心管理隊伍的整體素質(zhì)，培養(yǎng)團(tuán)隊精神，每年公司組織干部進(jìn)行培訓(xùn)，由公司內(nèi)外的資深業(yè)界人士傳授經(jīng)驗(yàn)和管理方法。 七、經(jīng)濟(jì)效益 預(yù)測 （一）概述 “酒仙橋購物中心”為建筑面積 53500 平方米的大型商業(yè)設(shè)施，從規(guī)劃的經(jīng)營內(nèi)容看，內(nèi)部功能多，跨度大，多業(yè)種并存；從經(jīng)營管理看，將主要有兩種模式：一是投資主體自營，二是物業(yè)管理與商品（服務(wù)）經(jīng)營分離的雙主體的運(yùn)營模式。 對“酒仙橋購物中心”經(jīng)濟(jì)效益所進(jìn)行的預(yù)測，將以京客隆公司所提供的資料及本報告前文所進(jìn)行的分析、研究、設(shè)計為依據(jù)，參照同業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，客觀地進(jìn)行分析預(yù)測。 需要說明的是，由于項(xiàng)目的建設(shè)和將來的經(jīng)營管理都尚處于研究和論證中，特別是關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)還沒有形成具體方案， 因此本報告中有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)期、資金來源、銀行借款利息率、資金使用等方案，是依據(jù)京客隆公司提出的一些初步意見，參照同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)情況而進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 行的一種計劃安排和設(shè)計。 （二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目規(guī)模 “酒仙橋購物中心”總建筑面積為 53500 平方米，地上四層，地下一層，預(yù)計營業(yè)面積可達(dá) 28000 平方米。 工程建設(shè)進(jìn)度 工程建設(shè)期（含開業(yè)前的準(zhǔn)備期）為 24 個月（ 2 年），即從 20xx年 1 月至 20xx 年 12 月底。“酒仙橋購物中心”的商業(yè)及其他服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營將從 20xx 年 1 月 1 日正式營業(yè)。 投資總額及資金來源 “酒仙橋購物中心”的投資主體為“京客隆超市連鎖有限公司”。工程投資總額為人民幣 25000 萬元，其中 5000 萬元由投資方自籌資金解決； 20xx0 萬元通過銀行借款解決，貸款利率為 6%/年。全部銀行借款分兩次進(jìn)行： 20xx 年借款 10000 萬元，從該年 1 月 1 日起計息； 20xx 年借款 10000 萬元，從該年 1 月 1 日起計息。（見表 7— 1）。 表 7— 1 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合 計 20xx年 1月 1日至12月 31日 20xx年 1月 1日 至12月 31日 1 資金來源 銀行借款 20xx0 10000 10000 自有資金 5000 2500 2500 其中：建設(shè)期利息 600 1200 合計 25000 12500 12500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 資金使用 建安工程費(fèi) 18725 經(jīng)營設(shè)施購置費(fèi) 4175 開辦費(fèi) 300 建設(shè)期利息 1800 600 1200 合計 25000 不同經(jīng)營方式所占面積 根據(jù)本報告前文的設(shè)計，在“酒仙橋購物中心” 中，將主要有自營、聯(lián)營、出租經(jīng)營三種經(jīng)營方式。其中超級市場部分采取自營方式，營業(yè)面積 8000 平方米，約占總營業(yè)面積的 %；百貨、家電、醫(yī)藥等采取自營和聯(lián)營相結(jié)合的方式，營業(yè)面積 120xx 平方米，約占總營業(yè)面積的 %。出租經(jīng)營部分主要包括銀行、餐飲、影樓、娛樂以及其它服務(wù)項(xiàng)目，營業(yè)面積 8000 平方米，約占總營業(yè)面積的 %。 （三）測算方法說明 由于“酒仙橋購物中心”的經(jīng)營內(nèi)容多，跨度大，經(jīng)營形式各不相同，未來的經(jīng)