房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房市分析-資料下載頁
2025-06-07 11:52本頁面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算。借款還本付息的估算。設(shè)期借款利息和流動資金之和。商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時一次性收回。上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征。用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土。地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。
【正文】 意以下幾點(diǎn)： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。 4）避免利率風(fēng)險對項(xiàng)目的不利影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 其表格形式見表 519。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2．國內(nèi)借款的還款方式 實(shí)際操作過程中按實(shí)際償還能力測算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計(jì)算 1．國內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時的利息計(jì)算 對建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款 247。 2） 利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款累計(jì) 年利率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計(jì)算 還款時利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。 （ 1）等額償還本金和利息總額時 ① 年等額還本付息，計(jì)算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和； i:年利率（實(shí)際利率）； r:貸款方要求的借款償還時間（由還款期開始計(jì)算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計(jì) 年利率 每年初借款余額累計(jì) = Ic－ 本年以前各年償還本金累計(jì) ③ 每年償還本金，其計(jì)算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 ① 各年還本付息額，計(jì)算公式； 39。 1( 1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計(jì) 年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計(jì)算 國外借款利息在計(jì)算時與國內(nèi)計(jì)算方法大體相同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 其表格形式如表 521。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。 1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性
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