房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房市分析-預覽頁
【正文】 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產品成本 固定資產投資 經營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 中管網房地產頻道 序 號 項 目 開發(fā)產品成本 固定資產投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 合 計 表 52 開發(fā)建設投資估算表 單位：萬元 中管網房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產品成本 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉入的房地產產品的開發(fā)建設投資。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產項目總投資基本就等于房地產項目的總成本費用。 5． 1． 1房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念 1．房地產開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是固定資產投資、建設期借款利息和流動資金之和。 經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。 中管網房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為 1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產 182萬元，而只余下開發(fā)產品成本 12 867萬元。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等 。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 中管網房地產頻道 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 中管網房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。 主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 2%~3%。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的 3%~7%估算。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護建設稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為 3%。對于非出租的房產，以房產原值一次減除 10~30%后的余額為計稅依據計算繳納。 （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為 30%； （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，但未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%； （ 3）增值額超過扣除項目金額 100%，但未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%； （ 4）增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 其表格形式見表 516 、 51 518 。 中管網房地產頻道 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機構的支持。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經常被開發(fā)商作為籌資的渠道。 中管網房地產頻道 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應當注意以下幾點： 1）嚴格按照資金的需要量確定籌資額。 中管網房地產頻道 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計劃 房地產投資項目的資金使用計劃應根據可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。 4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。 中管網房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。 2．國內借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。 2） 利率 還款當年按年末償還，按全年計息。 ① 各年還本付息額，計算公式； 39。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1