【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 ?房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 ?借款還本付息的估算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。 對(duì)于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表51）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等 （見表 52）。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號(hào) 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 表 52 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為 1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項(xiàng)目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金 8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖 51所示。 從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn) 182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元 開發(fā)建設(shè)投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費(fèi)用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算 1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。 1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 4）土地租用費(fèi)。 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目