【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 ?房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 ?借款還本付息的估算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表51）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等 （見表 52）。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 合 計 表 52 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為 1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖 51所示。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn) 182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費用 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項目總投資13057萬元 開發(fā)建設(shè)投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算 1．土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。 4）土地租用費。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目