房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算房市分析-文庫吧在線文庫
【正文】 項 目 合 計 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計 本金 利息 本期借款 本期應計利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費 攤銷費 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 針對項目還本付息表，可進行如下分析。 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計 年利率 ③每年償還本金（含建設期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計算 國外借款利息在計算時與國內計算方法大體相同。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 其表格形式見表 519。 3）準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定。 3）預售款 預售款是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。 中管網(wǎng)房地產頻道 序 號 項 目 計 算 基 礎 1 轉讓房地產總收入 詳見銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項目金額 取得土地使用權所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉讓房地產有關的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 ++++ 地價款與相關手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等 管理費用、銷售費用、財務費用（詳見書中闡述） 營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅 （土地使用權金額 +開發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 3．房產稅 房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。 這一過程在實際工作中，可參照表 5 51 51 513進行。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的 4%~6%。 2） 年利率（有效年利率） 2）流動資金借款部分是按全年利息。 一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。土地征用拆遷費分為：農村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設投資 13 049萬元，由開發(fā)產品成本 12 867萬元和自營固定資產的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結束時一次性收回。 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金（見表51）。 開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等 （見表 52）。 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構成見圖 51所示。 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓金及其他款項。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。 中管網(wǎng)房地產頻道 序 號 項 目 建 設 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設施建設費用估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6．開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。利息計入財務費用，每年照付，期末一次還本。 中管網(wǎng)房地產頻道 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10．其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 中管網(wǎng)房地產頻道 銷售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計 銷售 計劃 面積 百分比 100% 收款 計劃 期 間 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計 房地產開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 中管網(wǎng)房地產頻道 序 號 項 目 名 稱 建設期 經(jīng)營期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉售收入 7 轉售成本及稅費 8 凈轉售收入 房地產開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 中管網(wǎng)房地產頻道 項 目 建筑面積 （㎡） 售 價 （元/㎡） 2001年
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