房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房市分析-全文預(yù)覽
【正文】 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表 515。 4．企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 ① 搜集交易實例 ② 選擇比較實例房地產(chǎn) ③ 建立價格可比基礎(chǔ) ④ 比較實例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費用： 13．運營費用 14．修理費用 5． 1． 3房地產(chǎn)投資估算各種報表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 1經(jīng)營收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ 2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時間進度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； 4）售價和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計劃的確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時用地 臨建費 施工圖預(yù)算或標底編制費 工程合同預(yù)算或標底審查費 招標管理費 總承包管理費 合同公證費 施工執(zhí)照費 工程質(zhì)量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 工程保險費 合 計 表 58 其他費用估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11．開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9．銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 1）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額 247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 7．管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項 目 建筑面積 建安工程費 裝飾工程費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單項工程 1 單項工程 2 ? 合 計 表 56 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用， 主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計 表 54 前期工程費估算表 單位：萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 1）土地征用拆遷費。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 號 項
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