【導(dǎo)讀】自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)。作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動關(guān)系。2001年，南寧市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)億元，增長10%。年增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，年增長%。業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。2002年，南寧市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，2002年末，南寧市總?cè)丝?。萬和120萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長約為10萬人。

　　

【正文】 房實(shí)際銷售面積 萬平方米，實(shí)際銷售金額 350435 萬元，實(shí)際銷售單價 2255 元 /平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。在2000 年 11 月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每 天在南寧過境的流動人口 20多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 2002年底，全市的外來流動人口為 萬人。如此龐大的流動人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4人的比例計算，則需要 247。 4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 84 頁 小戶型市場受到消費(fèi)者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬 昌溪園 居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天 231 套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。 進(jìn)入 2020 年 1 月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城 歷史的車輪不停在前 進(jìn)，房地產(chǎn)市場亦是如此。回顧過去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進(jìn)行個性化設(shè)計，但其后果存在諸多的問題。正因這親， 2002 年 7 月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點(diǎn)。南寧中房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 512 畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在： 裝 修質(zhì)量將會有保證，因?yàn)殚_發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊(duì)伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生； 不會損害房屋結(jié)構(gòu)； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 84 頁 住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請裝修隊(duì)伍的擔(dān)心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾； 開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低； 可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格； 現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇； 減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。 據(jù)了解， 萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說明： 本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為 2002 年 112 月； 統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊； 本報告中所涉及的費(fèi)用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進(jìn)行折扣處理，同時由于 2002 年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按 2002 年 9 月份以后的價格統(tǒng)計； 本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體 投放情況 投放頻次及推盤數(shù)量 2002 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554 次，平均每天廣告投放次數(shù) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 84 頁 次。按月份投放情況來看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá) 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ” 黃金周、春節(jié)前，看 2002 年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182 次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購 房過年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機(jī)，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112 次。 就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放 843 次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢，分別投放 272 次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 版面 整版 1/2 版 1/4 版 1/8 版 其它 合計 頻次 203 1081 231 33 6 1554 比例（ %） 100% 城區(qū)廣告投放情況 類型 新城區(qū) 江南區(qū) 城北區(qū) 興寧區(qū) 永新區(qū) 推盤數(shù) (個 ) 57 12 12 15 1 占全市 (%) 1 發(fā)布次數(shù) 843 257 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁 共 84 頁 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。投放 1/4 版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價格小樓盤，就效果而言并不是很理想； 整版廣告的投放，與 1/4 版相差不大，全年投放 203 頻次，半版與整版二者合計所占比例高達(dá) 80%，反映出在市場競爭日趨激烈的情況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選擇以半版與整版相結(jié)合的投放形式為主； 就表現(xiàn)形式 而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛的形式，高達(dá) 99%，這與彩版廣告的視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關(guān)，同時也說明彩色廣告的效果已得到開發(fā)商的認(rèn)同 從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處于領(lǐng)先地位，從政府對東部投放的力度來看，東部住宅市場的推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。興寧區(qū)、江南區(qū) 2002 年的上升速度比較快，是南寧五個區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個盤投放廣告次數(shù)分別 %和%，這兩個區(qū)域在 2002 年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜，原因在于其樓盤非常少。 在版面的投放上，各區(qū) 域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達(dá)商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁 共 84 頁 2002 年月度廣告投放比較 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月推盤數(shù) (個 ) 24 27 28 37 29 26 41 28 24 37 41 41 廣告頻次 (次 ) 112 76 97 112 87 88 146 136 182 134 187 198 廣告金額 (萬元 ) 263 175 210 338 336 221 299 306 441 346 481 518 從圖表可以看出， 2002 年市場推出樓盤數(shù)量的三個高峰分別為 4 月份、 10 月份和 1 12 月份，均在 37 個以上。 5 月份和 10 月份為一年之中的兩個黃金周，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤為在黃金周搶占市場先機(jī)，擴(kuò)大影響力，引起消費(fèi)者的注意，各樓盤廣告分別在 4 月份和 9 月份中旬開始發(fā)布廣告，以達(dá)到黃金周銷售的目的，若在 5 月份和 10 月份投放廣告，為時已晚；其次是黃金周過后，消費(fèi)開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙的工作之中，無時間購房，此時若再投放廣告， 則顯得有點(diǎn)浪費(fèi)。 11 月份、 12 月份廣告投放頻次增加，適逢春節(jié)時節(jié)，樓盤廣告有所增加亦在情理之中。 從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點(diǎn)。 媒體廣告投放情況 版面 南國早報 南寧晚報 當(dāng)代生活報 合計 整版 198 1 4 203 1/2 版 1009 47 25 1081 1/4 版 211 18 2 231 1/8 版 33 0 0 33 其它 0 1 5 6 總計 1451 67 36 1554 就目前南寧市場公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報 》 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 84 頁 是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體，在投放頻次上更是其它媒體無法相比， 2002 年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次 1554 次，其中在《南國早報》就發(fā)布了 1451 次，占三大媒體的 %，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大的領(lǐng)先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離。 《南寧晚報》和《當(dāng)代生活報》在南寧的房地產(chǎn)廣告投放量比較有限， 2002 年發(fā)布的房地產(chǎn)廣告分別為 67 次和 36 次，不過各報有自身的特點(diǎn)，針對的目標(biāo)客戶群亦十分鮮明，廣告量的上升趨勢是非?？赡艿?。 前十名物業(yè)廣告投放情況 排名 物業(yè)名稱 發(fā)布次數(shù) 廣告費(fèi)用 (萬元 ) 區(qū)域 1 外灘新城 70 新城區(qū) 2 太陽廣場 50 興寧區(qū) 3 東方明珠花園 43 興寧區(qū) 4 陽光新都 53 新城區(qū) 5 翠湖新城 42 江南區(qū) 6 新和平 45 興寧區(qū) 7 南湖碧園 44 新城區(qū) 8 玫瑰園 34 江南區(qū) 9 華星時代廣場 22 新城內(nèi)區(qū) 10 中鼎溫馨家園 34 新城內(nèi)區(qū) 就發(fā)布頻次而言， 2002 年單個樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年投放 70 次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽光新都，共投入 53次，太陽廣場以投放 50 次緊接其后。但從其開發(fā)商的實(shí)力來說，并不屬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁 共 84 頁 于南寧具有開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商行列。 從廣告費(fèi)用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費(fèi)用突破 200 萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費(fèi)用雖然超過 160萬元，但相對該盤 2002 年的銷售業(yè)績并不樂觀。前十位物業(yè)廣告費(fèi) 用上百萬的有 6 個，不足百萬元廣告費(fèi)用的僅有 4 個，并且 6 個百萬元廣告費(fèi)用的有 3 個屬于中心商業(yè)物業(yè)