【正文】 8283 73500 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 84 頁(yè) 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買(mǎi)行為開(kāi)始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開(kāi)始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤(pán)信息，才作購(gòu)買(mǎi)決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買(mǎi)行為轉(zhuǎn)變，并且注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。目前南寧純寫(xiě)字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 2002 年南寧新增純寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位反饋的意見(jiàn)，不是沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，而是購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買(mǎi)商品房那樣提供按揭貸款。 2002 年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2000 201 2002 2020（預(yù)測(cè)） 實(shí)際上銷(xiāo)售單價(jià)（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 實(shí)際銷(xiāo)售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。突破銷(xiāo)售面積超百萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額超 20 億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。 1996年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷(xiāo)售商品房 4675 套，銷(xiāo)售面積 45 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 億元， 199 1998 兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用， 98 年商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 億元，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售面積突破 50 萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額突破 10 億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間 市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 可以預(yù)見(jiàn)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 84 頁(yè) 發(fā)展示范工程。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 ? 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念 。 布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。 主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ獭C(jī)動(dòng)車(chē)尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá) 50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹(shù)造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工 噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到 70%以上。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房，促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群的控制。 其它用房：一類地段每月每平方米 6 元，二類地段每月每平方米 5 元，三類地段每月每平方米 4 元，四類地段每月每平方米 3 元，五、六地段每月每 平方米 2 元。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。（資料來(lái)源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。 2002 年 10 月 22 日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意 見(jiàn)。 2002年 2月 26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問(wèn)題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)的現(xiàn)象。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 84 頁(yè) 雜食九大類，具有南方特色。 了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠?yàn)轫?xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語(yǔ)言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。 社會(huì)與文化因素 南寧市歷史悠久，自古就是我國(guó)南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實(shí)的文化歷史底蘊(yùn)。城市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量顯著提高。城市居民人均收支節(jié)余額為 526 元，節(jié)余率為 %，比上年降低 %，意味著城市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)均有所提高。 通過(guò)考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量?jī)身?xiàng)指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為 49875 人；興寧區(qū)次之，人口密度為 23639 人 /平方公里；新城區(qū)人口密度為 13947 人 /平方公里；江南區(qū)人口密度相對(duì)較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬(wàn)人，每平方公里僅為 8186 人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大的關(guān)系。全市人口自然增長(zhǎng)率為 ?，人口增速保持平衡增長(zhǎng)。 人口因素 南寧是一個(gè)以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風(fēng)情和沿海開(kāi)放特點(diǎn)的首府城市。實(shí)際 利用外資增長(zhǎng) 11%,全市外貿(mào)出口增長(zhǎng) 5%。城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積分別達(dá)到 平方米和 19 平方米 .（以政府工作報(bào)告為準(zhǔn)） 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 84 頁(yè) 2020 年開(kāi)始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重分別是 %、 %、 %，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為 204 公里和 230 公里，毗鄰南寧的 7 個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng) 1020 公里，對(duì)發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。 南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽(yáng)光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹(shù)綠花繁，四季常青。 南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是 104 公里、 173 公里和204 公里，是云、貴、川大西南貨物進(jìn)出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，年增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活基本實(shí)現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8796 元，比上年增加 890 元；農(nóng)民人均純收入為 2524 元，增加203 元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 13%左右 。（ 以上數(shù)據(jù)摘自 2020 年《政府工作報(bào)告》 ） 表 南寧市近十年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算） 單位：萬(wàn)元 年份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第 三 產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 1992 年 624798 133095 240777 208914 31863 250926 1993 年 941350 166406 378992 315657 63335 365952 1994 年 1331851 237402 518505 439309 79196 575944 1995 年 1715252 293697 655478 552092 103386 766077 1996 年 1954519 334403 683731 546773 136958 936385 1997 年 2262395 398122 755121 586308 168813 1109152 1998 年 2575733 440156 815278 622581 192697 1320299 1999 年 2745506 463683 845594 631482 214112 1436229 2000 年 2950000 480000 910000 679580 230420 1540000 2001 年 3247856 495173 934271 695726 238545 1818412 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 84 頁(yè) 2002 年 3560670 511573 1025567 754742 270825 2023530 數(shù)據(jù)表明：南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的上升期， 經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。 2002 年末，南寧市總?cè)丝?萬(wàn)人，其中市 區(qū)人口 萬(wàn)人，兩個(gè)縣人口為 萬(wàn)人。 表 南寧市 2002 年人口統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)名稱 單位 全市 市區(qū) 邕寧縣 武鳴縣 總戶數(shù) 戶 825387 409893 233982 181512 單位：萬(wàn)元 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 84 頁(yè) 總?cè)丝跀?shù) 人 2977064 1403897 926037 647130 男性人口 人 1547153 724737 486043 336373 女性人口 人 1429911 679160 439994 310757 農(nóng)業(yè)人口 人