【正文】 消費人口也將不斷增加 ， 為各方面行業(yè)的發(fā)展帶來無限的商機，潛在不可估計的升值空間。以天河城為首，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，以及 太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位 ，就頂手費就要 3040 萬。 據(jù)資料顯示：在過去兩年，天河區(qū)的商鋪處于一個供過于求的狀況， 但是近兩 三 年 卻 趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展 ，但區(qū)域性的局部集中發(fā)展較強，使商業(yè)的發(fā)展趨向于兩端，拉低市場的均價。等市場旺起來，高回報率的形 勢更加確定和明朗之后才有信心投資。而散鋪的交易價一向是低于商場商鋪的 ， 這樣一來，整體均價就被散鋪的低價稀釋而下滑。 453 消費個體的變化不大 1）年 齡介乎于 20——35 歲。 43 454 消費人群 在天河區(qū)，各大商圈以及大型綜合性購物廣場之所以得以蓬勃的發(fā)展，除了選址的優(yōu)越，交通的便利，還需各類型的消費人群支持，其中只要以白領，白領以上的各階層企事業(yè)人士，周邊住宅群樓的居住人群，以及觀光游覽的消費人群為主。天河區(qū)是政府支持廣州東部發(fā)展的重點規(guī)劃，特別是珠江新城以及東圃板快，在未來幾年里，相信房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)步發(fā)展。而且各類房地產(chǎn)區(qū)域集中分布十分明顯：珠江新城的住宅、寫字樓；天河體育中心的商業(yè)、大型商業(yè)性廣場、 IT 數(shù)碼商場；東圃板塊的住宅迅猛發(fā)展等。 3) 對新生事物感興趣，消費意識超前，個性鮮明，講求生活享受，追求名牌產(chǎn)品。 42 452 消費模式發(fā)生改變 天河區(qū)統(tǒng)計局資料顯示：天河區(qū)職工的人均工資月收入水平達到 3500 元，由此，可以了解到人民的消費模式已 經(jīng)由最基本的溫飽生活向著高層次的選擇性需求消費邁進。在風險和收益的雙向權(quán)衡之下，他們會選擇先投資別的低風險產(chǎn)業(yè)，等這邊市場初具規(guī)模之后再回來投資。大部分投資者都不愿意先期低價投資 ， 等市場充分成熟起來后再收取高比率回報。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位 置，商鋪租價不菲， 首層就 上千元每平方米，但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。但整區(qū)的局部區(qū)域功能分布明顯，政府應該設想 提升商業(yè)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，引進有實 力的大型商貿(mào)企業(yè)進駐，發(fā)展高起點的商業(yè)，加強該地區(qū)的集散、服務功能，達到人流，物流，資金流的密集涌入，使整個區(qū)域得到全方位的發(fā)展，成就天河區(qū)“超級商務圈”。由于租價的不斷上揚，給 不少的商家?guī)砹艘欢ǖ淖赓U壓力，增加了經(jīng)營的成本，但并沒有影響商家們的信心。 433 各類型的行業(yè)發(fā)展趨向成熟。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在 1000元 /㎡以上，正佳廣場首層租金 750 元 /㎡；維多利廣場首層 500800 元 /㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到 400~500 元 /㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層 200~250 元 /㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200 元 /㎡左右。 元 /㎡ 包水電 % 50% 區(qū)域名稱 業(yè)態(tài)分布 租價概 況 (元 /㎡ ) 管理費 出租率 實用率 維多利廣場 廣州維多利廣場各樓層商品分布 地下 1 層 宏城超市 一樓 名牌服飾 二樓 精品皮具、時尚服飾 三樓 運動休閑 四樓 兒童用品、家具精品、數(shù)碼通訊 五樓 新潮樓 .食太郎日本和風料理自助餐廳 六樓 佬湘樓 .無國界美食沙龍 首層為 500800 二層鋪位租金為 三層鋪位租金為 四層鋪位租金為 元 /㎡ 100% 50% 同堂廣場 五環(huán) “同堂 ”廣場，座落在享有廣州 “華爾街 ”之稱的天河北路，經(jīng)營面積約 5500 平方米，經(jīng)營的業(yè)務包括個性服飾、家居精品、瑜珈美容，紅酒 書吧、特色餐飲等 首層鋪位租金為 228 二層鋪位租金為 118 三層鋪位租金為 88 39 元 /㎡ 不包水電 67% 53% 36 體育東路 該地段主要以飲食，服飾，金融類的街鋪為主，其他類型的街鋪分布較少 商鋪租價為 450— 600 靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 5 萬元 /平方米 10— 15 元/㎡ 不包水電 / / 體育西路 以飲食類街鋪為主，通訊產(chǎn)品及服務類，金融類的街鋪也占有一定的比例 商鋪租價為 400— 600 橫街及靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 萬元 /平方米 12— 18 元/㎡ 不包水電 / / 天河北路 該地段已成為一條成熟的商業(yè)街，各類型的街鋪都占有相對的比例，形成濃厚的商業(yè)氣氛 西段商鋪租價為 400— 550 中段商鋪租價為 250— 350 龍口段商鋪租價為150— 250 一線群樓均價為 萬元 /㎡ 15 元 /㎡ 不包水電 / 黃浦大道 (天河 員村 ) 該地段以五金 ,家居用品的街鋪，以及大型的裝飾城為主，形成一定商業(yè)氣氛的專業(yè)市場。三樓的東海海洋酒家 。 負一至七層分布為： 大型 首層商鋪租價為 750 均價為 7 萬 /平方米 元 /㎡ 包水電 一至六層96% 60% 34 超市 ， 名店廊、貴族天地 ， 未來生活時尚 ，女性心情空間 ， 天生玩家、繽紛世界 ， 風味民生、好客天地 ， 六、七層 是 影食天地、放眼世界、天上人間 ， 七層頂上建露天運動休閑中心 天河電腦城 天河電腦城 共有 7 層，現(xiàn)商鋪有 300 多間，其中負二層為停車場和小部分倉庫，負一層為 DIY 文化基地，一樓為筆記本與品牌機專賣店，二樓為數(shù)碼產(chǎn)品天地，三樓是配件大世界，四樓 是電腦超市和筆記本快修中心，五樓為綜合寫字樓。業(yè)態(tài)分布趨向比較集中，一般都是中高檔品牌的服飾，飲食類，形成一定商業(yè)氣氛的大型綜合商場有天河城，正佳廣場，維多利廣場，天河電腦城，太平洋電腦城，時代廣場以及中信廣場。而黃浦大道（天河 — 員村）則形成一個以家居用品，裝飾材料為主的專業(yè)市場，在一定程度上補充了珠江新城商業(yè)的一點不足，但不足以帶動兩個商務圈的連接。東邊旺鋪區(qū)主要集中在華穗路房管局附近、星匯園，及靠近廣州大道一帶的臨街商鋪；西邊主要集中在跑馬場周邊、南國花園、金碧華府和新城海濱花園等一些樓盤附近。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類 28 十分明確，避免了相互競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上天河北路一帶的商務氣氛帶動著群樓商鋪，臨街商鋪走向成熟。 第三：東站以及地鐵并存為其帶來便利的交通，而且從大型的商場購物，辦公大廈到娛樂，康體運動中心配套完善，齊全，高檔。 412 天河北商圈 以中信為中心的商務圈則為天河北的商業(yè)發(fā)展奠定堅實的基礎，使得天河北一帶商鋪的租售，存在不斷緩升的狀態(tài)。 2020 年全城營業(yè)額超過 40 億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。優(yōu)越的地理位置，便利的交通，快捷的信息平臺，全方位的服務，吸納了大量購物消閑，觀光游覽的市民，為該區(qū)域及周邊帶來無限的商機。華普廣場開售的售價是 6800－ 7500 元／平方米，現(xiàn)在已上升到 8300 元／平方米；勤建商務大廈內(nèi)部認購價是 8000 元／平方米 ， 現(xiàn)在已升至 9000 元／平方米。 珠江新城寫字 樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。 34 寫字樓市場租賃價格分析 天河區(qū) 2020 年上半年寫字樓價格是 8149 元 /平方米， 2020 年下半年寫字樓價格則是 9065 元 /平方米，環(huán)比減少了 %，而 2020 年全年寫字樓的價格為 8055，相比增加了 %。 ? 天河區(qū)寫字樓投資熱正在慢慢升溫。 ? 天河區(qū)的寫字樓的目標客戶群是金融 、 保險 、 IT 界和事務所。 寫字樓租賃市場表現(xiàn)出相當明顯的地域性：外資企業(yè)多集中于體育中心周邊的甲級寫字樓；隨著珠江新城的發(fā)展，珠江新城新落成的將于明年正式開售幾個寫字樓，也受到了眾多外資公司企業(yè)的青睞。眾多商圈的存在為此地段的寫字樓提供了眾多的潛在客戶，與此對應，眾多的潛在客戶的存在也為開發(fā)商發(fā)展寫字樓提供了信心。 但在，寫字樓的需求量方面，由于大部分同檔次的寫字樓的推出時間都比較集中，因此在競爭上同比其他區(qū)域 21 的同類產(chǎn)品就顯得尤為突出和同區(qū)域類的同類產(chǎn)品在競爭上就更激烈了。 天河區(qū)的寫字樓供應比較集中。根據(jù)調(diào)查分析：多數(shù)購房者以自住形式購房，對于收入水平中上的消費者，大兩房、小面積三房單位是他們 的熱衷戶型。據(jù)調(diào)查分析：天河區(qū)住宅發(fā)展的不斷成熟，在一定程度給予消費者足夠的信心，六成的消費 者能接受 6500 元 /平方米左右的樓價。人均年可支配支出 16778 元，同比增長%；人均年消費支出 12126 元，同比增長 %。 16 24 住宅客戶特點分析 241 人文特點： 據(jù)市場調(diào)查得出：天河區(qū)購房者是以高收入、高文化素質(zhì)的白領階層以上的企事業(yè)單位人士；事業(yè)和機關單位職工；以及來往珠三角地區(qū)投資人群占了大部分的比例，年齡集中在 25— 40 歲。 232 二手房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)市場調(diào)查：天河區(qū)的二手房地產(chǎn)占據(jù)著很大的市場，投資性的二手房地產(chǎn)就占廣州的 3 成。如天河北均價達到 8000— 10000 元 /平方米，但以其成熟商圈氛圍和各項配套、傳統(tǒng) CBD 形象，吸引 了 眾多的 “金領 ”、高級行政人員 以及 人士進駐 。 未來東圃板塊樓盤有兩大優(yōu)勢：（ 1） 地鐵 5 號線于區(qū)內(nèi)的車陂南站交匯，建成后將使該板塊擁 有呈 “十字交叉 ”狀的地鐵網(wǎng)絡，是名副其實的雙地鐵板塊 ， 地